TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/01238 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GVAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM VALLOIRE HABITAT

dont le siège social est sis 24 rue du Pot de Fer – 45000 ORLEANS

représentée par Mme [T], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [R] [V]

demeurant 16, rue du 71e BCP – Porte 14 – 45150 JARGEAU

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2010, la société BATIR CENTRE – GROUPE VALLOIRE – a donné en location à Madame [R] [V] un appartement à usage d’habitation situé 16 rue du 71ème Bcp (1er étage, appartement n°14) – 45150 JARGEAU, moyennant un loyer mensuel initial charges comprises de 394,52 euros, payable mensuellement à terme échu.

La société BATIR CENTRE est devenue la société VALLOGIS suivant procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 22 juin 2012.

Par acte sous seing privé du 1er février 2018, la société VALLOGIS a donné en location à Madame [R] [V] un local accessoire au logement à usage de parking n°15 en sous-sol, situé rue du 71ème BCP – 45150 JARGEAU, moyennant au loyer mensuel initial charges comprises de 31,26 euros, payable mensuellement à terme échu.

La société VALLOGIS est devenue la société « VALLOIRE HABITAT » suivant procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société VALLOGIS du 26 juin 2019 contenant notamment changement de dénomination.

La société VALLOIRE HABITAT a fait délivrer suivant procès-verbaux remis à étude à Madame [R] [V] le 15 novembre 2023 une sommation de justifier de l’occupation des lieux loués ainsi qu’un commandement de justifier de l’assurance et de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue dans chacun des baux pour un montant en principal de 862,09 euros.

C’est dans ce contexte que, par acte du 13 mars 2024, la société VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de :

Constater que la clause résolutoire est acquise ;En conséquence,

Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [V] [R] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe à JARGEAU (Loiret) – 16 rue du 71ème BCP – Porte 14, ainsi que du parking en sous-sol sis à JARGEAU (Loiret) – 16 rue du 71ème BCP – Lot n°15, avec un serrurier, au besoin avec le concours de la force publique ;La condamner au paiement de la somme de 1.576,74 euros au titre des loyers impayés ;La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;Dire, en ce qui concerne les biens mobiliers trouvés dans les lieux, que leur sort sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et les articles R.433-1 et suivants du même code ;La condamner à payer à la partie requérante 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution ;La condamner aux entiers dépens

Lors de l’audience tenue le 24 septembre 2024, la société VALLOIRE HABITAT représentée par Madame [X] [T], employée munie d’un pouvoir, a actualisé sa créance à la somme de 4.016,04. Elle a fait état qu’aucun paiement n’avait eu lieu depuis le mois de juillet 2023 et qu’aucune mobilisation n’avait été faite par Madame [V]. Elle a ajouté que Madame [V] est toujours en défaut d’assurance. Elle sollicite la production de l’attestation d’assurance.

Régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, Madame [R] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [R] [V] n’a pas pris contact avec le service.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le présent jugement est réputé contradictoire, dans la mesure où il est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de la demande :

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement auprès de la CCAPEX le 26 octobre 2023.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Chacun des baux des 1er avril 2010 et 1er février 2018 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non justification de l’assurance garantissant les risques locatifs, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer et de s’assurer resté sans effet.

Dans le mois de la délivrance dudit commandement en date du 15 novembre 2023 ainsi qu’il est dit ci-dessus visant chaque clause résolutoire, il ressort des débats que l’attestation d’assurance garantissant les risques locatifs n’a pas été produite de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies depuis le 18 décembre 2023.

L’attestation d’assurance devra être produite dans les 8 jours de la signification du présent jugement tant que Madame [R] [V] occupera les lieux loués.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [R] [V] reste redevable des loyers jusqu’au 15 décembre 2023 et à compter du 18 décembre 2023, chacun des baux du 1er avril 2010 et du 1er février 2018 étant résiliés, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [R] [V], occupante sans droit ni titre depuis le 18 décembre 2023 cause un préjudice à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale aux montants des loyers et des charges tels que si les baux n’avaient jamais été résiliés.

Sur l’expulsion de la locataire

Les contrats de baux étant résiliés à compter du 18 décembre 2023, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [V] du logement et de l’emplacement de parking accessoire, ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans ce local est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la société VALLOIRE HABITAT verse aux débats les actes de baux ainsi que le décompte des loyers et des charges impayés prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Le décompte vise à ce titre une créance de 4.313,81 euros de laquelle il convient de déduire les frais de contentieux de 118,97 euros et 178,80 euros ainsi que 22,86 euros de frais de pénalités (non justifiés en procédure) et la somme de 38,10 euros (7,62 x 5) correspondant à des frais de pénalités également non justifiés en procédure, soit une dette locative restante de 3.955,08 euros.

Madame [R] [V] ne conteste par définition, ni le montant ni le principe de cette dette.

Madame [R] [V] sera donc condamnée à verser, au titre des loyers, charges indemnités d’occupation à la demanderesse, la somme de 3.955,08 euros dus au 17 septembre 2024, ladite somme portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Madame [R] [V] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [R] [V] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE à compter du 18 décembre 2023 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans les baux des 1er avril 2010 et 1er février 2018 consentis par la société VALLOIRE HABITAT à Madame [R] [V] et portant sur un appartement à usage d’habitation situé 16 rue du 71ème B.C.P (1er étage, n°14) – 45150 JARGEAU et un parking accessoire au logement sis rue du 71ème B.C.P – 45150 JARGEAU,

DIT que Madame [R] [V] et tout occupant de son chef devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [R] [V], à défaut de départ volontaire ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE à Madame [R] [V] de produire à la société VALLOIRE HABITAT l’attestation d’assurance des lieux loués dans les 8 jours de la signification du présent jugement pour le temps qu’elle les occupera ;

CONDAMNE Madame [R] [V] à verser à la société VALLOIRE HABITAT la somme de 3.955,08 euros portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision au titre des loyers charges et indemnités impayés dus au 17 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [R] [V] à verser à la société VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation calculée à compter du 18 décembre 2023 d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges tels qu’ils seraient si les contrats n’avaient pas été résiliés, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [R] [V] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [R] [V] au paiement de la somme de 200 euros au titre de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,