N° RG 24/00680 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMX7

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e CHAUMANET

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[M] [J],

[Y] [Y] [G]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 07 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

L’OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C’CHARTRES HABITAT

EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020

dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles – 28000 CHARTRES et

les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [J]

demeurant 2 rue maximilien Ringelmann – RDC – Porte 702 – 28000 CHARTRES

comparant en personne

Madame [Y] [Y] [G]

demeurant RDC – Porte 702 – 2 rue Maximilien Ringelmann – 28000 CHARTRES

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de : [B] [P], greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 07 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 27 janvier 2022, C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [G] un local à usage d’habitation situé au 2 rue Maximilien RINGELMANN 28000 CHARTRES, dont le montant du loyer mensuel est actuellement de actuel 918 € outre la provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, C’CHARTRES HABITAT a fait signifier le 14 juin 2024 un commandement de payer la somme de 4.591,00 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

C’CHARTRES HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé pour obtenir pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [G] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— de condamner solidairement les locataires par provision au paiement :

— de la somme de 6.581,57 € au titre de l’arriéré locatif,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et des charges tel que si le bail s’était poursuivi, de la date de résiliation du bail jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, comprenant notamment le coût du commandement.

A l’audience du 19 novembre 2024, C’CHARTRES HABITAT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise à la somme de 7.896,41 € la dette locative.

A l’appui de ses prétentions, C’CHARTRES HABITAT fait valoir que Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [G] n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il est opposé tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié le 5 septembre 2024 à personne physique concernant Madame [Y] [G] et à domicile concernant Monsieur [M] [J] ces derniers ne sont ni présents, ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été fixée en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dans sa version antérieure à la date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 6 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, C’CHARTRES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »

En l’espèce, le bail conclu le 27 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 7 “CLAUSE RESOLUTOIRE") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 juin 2024, pour la somme en principal de 4.591 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 août 2024.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 8 août 2024.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [G], non comparants, n’apportent par définition aucun élément concernant leur situation.

Selon le diagnostic social et financier, Monsieur [M] [J] serait à la recherche d’un emploi.

En outre, il n’est pas justifié de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Rien ne permet de connaître la situation réelle de Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [G], ce qui empêche de leur accorder d’office des délais de paiement, faute d’informations sur leurs possibilités à respecter un échéancier.

En tout état de cause C’CHARTRES HABITAT s’oppose à des délais de paiement.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [G] sera ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [G] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, C’CHARTRES HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [G] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7.896,41 € mois d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [G], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 7.896,41 €.

Compte tenu de l’absence de délais, Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [G] seront également condamnés solidairement au delà au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer courant révisé et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2022 entre C’CHARTRES HABITAT et Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [G] concernant le local à usage d’habitation situé au 2 rue Maximilien RINGELMANN 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 8 août 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, C’CHARTRES HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [G] à verser à C’CHARTRES HABITAT à titre provisionnel la somme de 7.896,41 € (sept mille huit cent quatre vingt seize euros et quarante et un cents ) (mois octobre 2024 inclus);

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [G] à payer à C’CHARTRES HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer contractuel révisé et des charges tel que si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTONS C’CHARTRES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 07 Janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME