TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00228 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GU5K

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES

dont le siège social est sis 1 rue Mirabeau – 45100 ORLEANS

représentée par Mme [I], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [S] [H] [V]

demeurant 9 avenue Munster – Porte 7155 – 45000 ORLÉANS

comparante en personne

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2009, à effet au 18 septembre 2009, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES a donné à bail à l’Association Accompagnement et Hébergement Urbain (A.H.U), qui elle-même a donné à bail à Madame [S] [H] [V], en qualité de sous-locataire, un logement à usage d’habitation situé 9 avenue de Munster (bâtiment 1, 15ème étage, lot n°7155) – 45000 ORLEANS, pour un loyer mensuel de 325,55 euros hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 13 septembre 2023, un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à personne à la requête de la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES à Madame [S] [H] [V]. Il portait sur la somme en principal de 1.860,33 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 7 septembre 2023.

Par acte d’huissier signifié à étude le 13 février 2024, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES a fait assigner en référé Madame [S] [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

S’entendre les parties renvoyées à se pourvoir en principal ainsi qu’elles aviseront mais, cependant, dès à présent et par provision, vu les articles 848 et suivants du Code de Procédure Civile, Vu le commandement de payer en date du 13 septembre 2023 régulier en la forme et au fond, visant et rappelant la clause résolutoire insérée au bail du 10 septembre 2009 ;S’entendre constater l’acquisition de ladite clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES et Madame [H] [V] [S] relatif à l’appartement n°7155 sis au 9 avenue de Munster 45000 ORLEANS ;S’entendre en conséquence, condamner Madame [H] [V] [S] à quitter cet appartement, deux mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;Voir autoriser, passé ledit délai, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES à la faire expulser ainsi que tout occupant de son chef, par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique, si besoin est ;Et vu l’obligation non sérieusement contestable de Madame [H] [V] [S] ;S’entendre la condamner à payer à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 2.184,29 euros représentant les loyers impayés au 8 février 2024, sauf à parfaire avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 13 septembre 2023 sur 1.860,33 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;S’entendre également la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation constituée du loyer d’un montant de 475,37 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;S’entendre condamner Madame [H] [V] [S] à payer à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;S’entendre Madame [H] [V] [S] condamnée en outre à tous les frais, et dépens lesquels comprendront le coût du commandement, et de la présente signification d’assignation.L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024.

Lors de l’audience, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES, représentée par Madame [G] [I], salariée dûment munie de pouvoir, précise que la défenderesse est locataire depuis 2009. Elle actualise sa créance à la somme de 1.732,97 euros. Elle signale que les paiements de loyers courants ont repris depuis le mois de mars 2024. Elle précise que le loyer est de 475,37 euros, et que la part résiduelle de Madame [S] [H] [V] s’élève à la somme de 381,61 euros. Elle ajoute qu’un engagement d’apurement à hauteur de 68,39 euros a été consenti avec la locataire. En conséquence, elle consent à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [S] [H] [V], comparante et assistée de sa fille, Madame [R] [V], dont l’identité a été vérifiée à l’audience, explique être retraitée, vivre seule et percevoir 969 euros de pension de retraite. Elle précise ne pas avoir d’autres dettes. Elle propose l’échelonnement de sa dette à concurrence de règlements mensuels de 68,39 euros et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire auxquels consent la société demanderesse.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience, outre les déclarations reprises à l’audience, précise que Madame [S] [H] [V] n’a pas réglé son loyer à plusieurs reprises car elle a aidé ses enfants en difficultés financières. Madame [S] [H] [V], aidée par sa fille, a mis tout en place pour que le loyer soit repris et qu’un plan d’apurement soit mis en place. Une prise de contact a été réalisé avec la conseillère sociale du bailleur.

L’affaire est mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’ordonnance est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 14 septembre 2023. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 6 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 13 septembre 2023, pour la somme en principal de 1.860,33 euros.

En outre, la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n’ayant réglé aucune somme au cours de cette période, ne permettant pas d’éteindre les causes du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du logement étaient réunies à la date du 14 novembre 2023, ce jour étant le premier jour ouvrable suivant la date d’échéance du délai de deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 14 novembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, échéance du mois d’août 2024 inclus évalue la dette locative à la somme de 2.047,92 euros à titre provisionnel.

De cette somme, il convient de soustraire les frais de procédure, qui relèveront éventuellement des dépens, pour un montant total de 475,63 euros (154,27 euros + 160,68 euros + 160,68 euros).

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 1.572,29 euros, à titre provisionnel.

Madame [S] [H] [V] ne conteste pas le montant de cette dette.

Il convient en conséquence de condamner Madame [H] [V] au paiement de cette somme à titre provisionnel. Elle portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 septembre 2023.

Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [H] [V] sollicite des délais de paiement et propose pour cela de régler sa dette, en versements de 68.39 euros par mois en plus du montant de son loyer et de ses charges.

En l’espèce, compte tenu de ces éléments et informé des termes de la loi, la bailleresse a excipé d’un plan d’apurement convenu avec la défenderesse sur cette base. Il ressort du décompte une reprise intégrale du loyer depuis le mois de mars 2024. La société bailleresse consent en outre à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y aura donc lieu d’accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 22 mensualités successives de 68.39 euros, la dernière et 23ème mensualité devant solder la dette, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA PIERRES ET LUMIÈRES sera suspendue à la demande des parties, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [S] [H] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges du logement soit 475,37 euros tel qu’il ressort du décompte.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l’expulsion de la locataire

Des délais de paiement étant accordés à la défenderesse, les effets de la clause résolutoire, dont l’expulsion de la locataire, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [H] [V], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il ne sera fait droit à la demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 septembre 2009 et à effet au 18 septembre 2009 entre la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES et Madame [S] [H] [V] concernant le logement situé 9 avenue de Munster (bâtiment 1, étage 15, lot n°7155) – 45000 ORLEANS, sont réunies à la date du 14 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [S] [H] [V] à verser à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 1.572,29 euros terme du mois d’août 2024 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 septembre 2023 ;

AUTORISONS Madame [S] [H] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 68.39 euros chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire contenue dans le bail du 10 septembre 2009, à effet au 18 septembre 2009 retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [S] [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [S] [H] [V] soit condamnée à verser à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 475,37 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS Madame [S] [H] [V] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETONS la demande de condamnation au paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,