TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/04449 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G3SV

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société SCI BEGONIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sylvie CELERIER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E],[V] [O] épouse [I]

née le 30 Janvier 1967 à [Localité 4] IVOIRE, demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 15 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat de location en date du 27 avril 2017, la SCI BEGONIA, représentée par sa gérante Madame [W] [P], a donné en location à Madame [E] [O] épouse [I] un appartement à usage d’habitation avec un cellier situé [Adresse 1] à Orléans (45000), pour un loyer mensuel de 700 euros et 120 euros de charges, payables d’avance le 10 du mois. Le contrat a pris effet le 1er mai 2017.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 27 avril 2017.

Un dépôt de garantie de 700 euros a été fixé.

Par courrier recommandé avec accusé de réception mentionné comme reçu le 25 janvier 2023, Madame [E] [O] épouse [I] a donné congé de son logement et a fait valoir que le délai de congé était d’un mois.

Un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de constat d’un commissaire de justice en date du 2 mars 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 avril 2023, une mise en demeure a été envoyée à Madame [E] [O] épouse [I] par la SCI BEGONIA afin de payer les sommes dues au titre des dégradations et du solde du décompte de fin de location, pour un total de 9205,47 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 juin 2023, Madame [E] [O] épouse [I] a contesté le montant de la somme réclamée.

Une deuxième mise en demeure a été adressée par la SCI BEGONIA à Madame [E] [O] épouse [I] par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 juin 2023, celle-ci portant désormais sur la somme de 9111,97 euros.

Un constat d’échec de la tentative de conciliation a été dressé par un conciliateur de justice le 20 juillet 2023.

La SCI BEGONIA a ensuite fait assigner le 16 septembre 2024 Madame [E] [O] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Condamner Madame [E] [O] épouse [I] à lui payer la somme de 7 801,15 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal jusqu’à parfait paiement, les intérêts produisant eux-mêmes des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil :Condamner Madame [E] [O] épouse [I] à lui payer la moitié de la facture du procès-verbal de constat, soit 120,43 euros ;Condamner Madame [E] [O] épouse [I] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [E] [O] épouse [I] aux entiers dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024.

A cette audience, la SCI BEGONIA, représentée par son avocate, a maintenu ses demandes et déposé ses pièces.

Citée avec remise de l’assignation à tiers présent au domicile, Madame [E] [O] épouse [I] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, toutes les parties n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.Selon les articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Si le bailleur entend réclamer au locataire des réparations, il importe que l’état des lieux soit suffisamment détaillé pour justifier sa demande. Or, en application de l’article 1732 du Code civil, le locataire est présumé responsable des détériorations survenues pendant sa jouissance ainsi que celles causées par les « personnes de sa maison ». Ce qui n’a pas été détérioré par simple usage normal et légitime de la chose louée n’oblige pas le preneur à une remise à neuf. Pour bénéficier de cette présomption, le bailleur doit faire la preuve que les dégradations ont bien eu lieu pendant l’occupation des lieux par le preneur.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été réalisé de manière contradictoire le 27 avril 2017.

L’état des lieux de sortie a quant à lui été établi par un commissaire de justice le 2 mars 2023.

Il y a donc lieu en l’espèce, poste par poste de demande, de comparer l’état des lieux d’entrée avec le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie pour contrôler l’existence ou non de dégradations locatives imputables au locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail, puis d’évaluer le montant des réparations qui peuvent fonder l’indemnisation à la charge du locataire, et cela en tenant compte de la durée d’occupation des lieux.

Il doit être précisé que le bailleur fournit une facture du 4 mars 2017 attestant de la remise en état du logement avant l’entrée dans les lieux de Madame [E] [O] épouse [I].

Il fournit également deux devis concernant la remise en état du logement suite à l’état des lieux de sortie (chambres, cuisine, salon, couloir, salle de bains et WC) et le nettoyage de l’appartement pour un total de 8 370,65 euros, ainsi que deux factures pour le remplacement d’équipements pour un montant de 130,50 euros.

Sur la remise en état du logement :La SCI BEGONIA sollicite que soit mise à la charge de Madame [E] [O] épouse [I] la somme de 8 108,65 euros.

Il est produit à l’appui de sa demande le devis de l’entreprise DA [D] OLIVEIRA établi le 24 mars 2023. Ce devis porte sur le remplacement du sol dalle lino par un sol lino imitation parquet dans toutes les pièces du logement ; sur la peinture des chambres (plafond et murs de la chambre 1, plafond de la chambre 2, plafond et murs de la chambre 3), du premier couloir (murs), du second couloir (plafond, murs et placard), de la salle de bains (plafond et murs) et des toilettes (murs) ; sur la peinture des portes de la cuisine, du salon, de la chambre 2, du couloir, de la chambre 3, de la salle de bain et des toilettes ; sur le remplacement d’une porte avec poignée ; sur le nettoyage des joints de la cuisine ; sur le remplacement de la serrure de la porte de la chambre n°3 ; sur le remplacement du meuble vasque de la salle de bains sur la fourniture et la pose d’un pare baignoire ; sur le remplacement du ballon d’eau chaude ; sur la fourniture et la pose d’un panneau de crédence dans la salle de bains ; sur la remise en état d’une fenêtre de la chambre n°2 ; et sur la pose d’une moulure et passage de câble alimentation point lumineux dans la chambre n°3.

Sur le remplacement des sols :L’état des lieux d’entrée du 27 avril 2017 indique que les sols étaient en très bon état.

L’état des lieux de sortie du 2 mars 2023 mentionne des marques de rayures, des marques de poinçonnements et des taches jaunâtres et grisâtres sur le revêtement PVC au sol. Il est relevé par le commissaire de justice que le sol est en état d’usage dans l’entrée, dans la cuisine, dans le couloir et dans les toilettes.

L’appartement a été occupé pendant presque six années et ces dégradations relèvent d’un état d’usure normal pour une grande partie, au vu des indications portées par le commissaire de justice concernant l’état d’usage et au regard de cette durée d’occupation.

La demande formulée par le bailleur à ce titre sera admise uniquement pour un part d’environ 25% du coût de reprise, soit une somme de 550 euros.

Sur la reprise des peintures :L’état des lieux d’entrée du 27 avril 2017 indique que les peintures étaient en très bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne des papiers peints avec des marques de poinçonnements éparses, des griffures et des taches, ainsi que quelques décollements. Il est noté que le plafond de la chambre 1 présente une multitude de petites taches et des marques de chocs, notamment dans l’axe de l’entrée. Le plafond de la chambre 3 comporte également une multitude de petites taches en partie centrale, avec des débordements de peinture dans les cueillies. Le papier peint des murs de la salle de bain est recouvert d’une peinture avec des aspects différents et il se décolle. La peinture du plafond de cette pièce s’écaille. Les murs des toilettes sont notamment tachés en partie basse.

L’appartement a été occupé pendant presque six années et une grande partie de l’état des murs et plafonds relève d’un état d’usure normal et moyen au regard de la durée d’occupation.

Seule une partie minime des constats relève de dégradations, ce qui justifie que l’indemnisation pour ce poste soit fixée à la somme de 500 euros.

Sur le remplacement d’une porte :L’état des lieux d’entrée du 27 avril 2017 indique que les portes étaient en très bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne que la porte de la chambre n°2 ne ferme pas correctement. Cependant, il est également précisé que la poignée fonctionne normalement et la description ne permet pas de savoir en quoi un changement total de porte serait nécessaire. En outre, le devis produit pour étayer la demande d’indemnisation au titre du changement de porte semble concerner la chambre 1, dont la porte est pourtant en état de fonctionnement.

La demande d’indemnisation de ce poste sera donc rejetée.

Sur la peinture de sept portes :L’état des lieux d’entrée du 27 avril 2017 indique que les portes étaient en très bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne que les peintures sont défraîchies et ternes, qu’il y a des éclats des peinture et que la peinture s’écaille à certains endroits.

L’appartement a été occupé pendant près de six ans et les dégradations constatées ne relèvent pas d’un état d’usure normal et moyen au regard de la durée d’occupation.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande d’indemnisation formulée par le bailleur à hauteur d’une somme de 250 euros au vu de la nécessité de remettre en état les portes.

Sur le nettoyage des joints de la cuisine :L’état des lieux d’entrée du 27 avril 2017 indique que la faïence au mur était en très bon état.

Il est noté dans l’état des lieux de sortie que les joints sont légèrement ternes.

L’appartement a été occupé pendant presque six années et ces dégradations relèvent d’un état d’usure normal et moyen au regard de la durée d’occupation.

La demande formulée par le bailleur à ce titre sera donc rejetée.

Sur le remplacement de la serrure de porte dans la chambre 3 :L’état des lieux d’entrée du 27 avril 2017 indique que la porte de cette chambre était en très bon état.

L’état des lieux de sortie note que le pêne de cette porte est cassé.

L’appartement a été occupé pendant plus de cinq années et les dégradations constatées ne relèvent pas d’un état d’usure normal et moyen au regard de la durée d’occupation.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande d’indemnisation formulée par le bailleur à hauteur d’une somme de 25 euros au vu de la nécessité de remplacer la serrure.

Sur la remise en état d’une fenêtre défectueuse dans la chambre 2 :L’état des lieux d’entrée du 27 avril 2017 indique que la fenêtre de la chambre n°2 était en très bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne que le battant droit de l’une des fenêtres est fendu, cassé.

L’appartement a été occupé pendant plus de cinq années et les dégradations constatées ne relèvent pas d’un état d’usure normal et moyen au regard de la durée d’occupation.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande d’indemnisation formulée par le bailleur à hauteur d’une somme de 150 euros au vu de la nécessité de remettre en état la fenêtre défectueuse.

Sur la peinture du placard du couloir :L’état des lieux d’entrée du 27 avril 2017 indique que les placards étaient en très bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne que le placard du couloir est en état d’usage. Sa peinture est défraîchie et terne, avec de multiples petites rayures et taches.

La demande formulée par le bailleur à ce titre sera donc acceptée à hauteur de la somme de 30 euros.

Sur la remise en état de la salle de bain :L’état des lieux d’entrée du 27 avril 2017 indique que le meuble sous le lavabo et le ballon d’eau chaude étaient en très bon état. La faïence est en bon état. La baignoire est en très bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne que le ballon d’eau chaude présente des marques de rouille, que le placage du plan de travail s’écaille, ainsi que les portes du meuble sous lavabo, meuble qui est considéré vétuste. La faïence présente de nombreux trous de chevilles autour de la baignoire. Les joints sont ternes et jaunis. IL n’est pas fait mention d’un pare-baignoire ou de son état à la sortie.

Il ne peut être considéré que la description du ballon d’eau chaude à la sortie peut justifier la mise à la charge intégrale de la locataire sortante du coût de son remplacement, a fortiori par un ballon décrit comme extra plat et différent du ballon initial. Les marques de rouille sont en outre non décrites dans leur ampleur. Une partie très minime du coût de remplacement sera donc prise en compte au titre de l’indemnisation, alors que la totalité du coût de remplacement du meuble sous vasque vétuste pourra être mise à la charge de la locataire sortante. La présence de trous de chevilles et de joints jaunis sera indemnisée.

La demande formulée par le bailleur à ce titre sera donc acceptée à hauteur de 950 euros.

Sur la pose d’une moulure et passage de câble dans la chambre 3 :L’état des lieux de sortie ne mentionne rien quant à la nécessité de poser une moulure et de prévoir le passage d’un câble alimentation pour le point lumineux dans la chambre n°3.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur le nettoyage du logement :La SCI BEGONIA sollicite que soit mise à la charge de Madame [E] [O] épouse [I] la somme de 262 euros au titre du nettoyage après travaux du logement, mais également du détartrage et du nettoyage des sanitaires et du retrait des toiles d’araignée.

Il est produit à l’appui de la demande un devis de l’association RESPIRE établi le 3 avril 2023, portant sur le nettoyage après travaux du logement, avec balayage, aspiration et lavage des sols, des points de contact des murs et plinthes et faïences, des radiateurs, des aérations, des interrupteurs et prises, et du mobilier, ainsi qu’un détartrage et nettoyage de la baignoire, des WC, du lavabo et de l’évier et un retrait es toiles d’araignée.

L’état des lieux d’entrée du 27 avril 2017 mentionne des pièces en très bon état, sur tous les points.

L’état des lieux de sortie mentionne un logement légèrement poussiéreux par endroits, un radiateur à eau encrassé, taché et poussiéreux, une baignoire entartrée, avec des traces de moisissure autour de la robinetterie, et un fond de cuvette des toilettes à récurer. Il est noté que l’évier est nettoyé.

Par ailleurs, une partie du nettoyage effectué résulte des travaux qui ont été diligentés à l’initiative de la SCI BEGONIA.

Dès lors, il convient de faire partiellement droit à la demande d’indemnisation formulée par le bailleur, à hauteur de 100 euros, au vu du nettoyage qui a dû être réalisé et qui est imputable à [E] [O] épouse [I], notamment dans la salle de bains.

Sur l’achat d’un chant PVC adhésif, d’une bonde d’évier, d’un clapet pour vidage baignoire et d’un abattant sanitaire :La SCI BEGONIA demande que soit mise à la charge de Madame [E] [O] épouse [I] la somme de 83,10 euros au titre d’achats d’un chant PVC adhésif, d’une bonde d’évier, d’un clapet pour vidage de la baignoire et d’un abattant sanitaire.

Il est produit à l’appui de la demande une facture Leroy Merlin d’un montant de 83,10 euros, émise le 24 avril 2023.

L’état des lieux d’entrée du 27 avril 2017 mentionne des pièces en très bon état, sur tous les points.

L’état des lieux de sortie ne mentionne rien quant à la bonde de l’évier, au clapet de la baignoire ou de l’abattant sanitaire. Quant au chant adhésif, il n’est pas justifié de son utilisation.

En conséquence, il ne pourra pas être fait droit à la demande d’indemnisation présentée par le bailleur à ce titre.

Sur l’achat d’une colle fixation et d’une tablette en verre :La SCI BEGONIA demande que soit mise à la charge de Madame [E] [O] épouse [I] la somme de 47,40 euros au titre d’achats d’une colle PATTEX fixation de tous matériaux et d’une tablette en verre.

Il est produit à l’appui de la demande une facture Jardi Brico E. Leclerc d’un montant de 47,40 euros, émise le 26 avril 2023.

L’état des lieux d’entrée du 27 avril 2017 mentionne une tablette dans la salle de bains, en bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne que la tablette est cassée.

L’appartement a été occupé pendant près de six années et cette dégradation ne relève pas d’un état d’usure normal et moyen au regard de la durée d’occupation.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande d’indemnisation formulée par le bailleur à la hauteur d’une somme de 47,40 euros, pour le remplacement de la tablette, et la colle qui a servi à la fixer.

Toutes les autres demandes seront rejetées.

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Il résulte de ces éléments que Madame [E] [O] épouse [I] est redevable d’une somme de 2602,40 euros.

Il y aura lieu en conséquence de condamner Madame [E] [O] épouse [I] à payer à la SCI BEGONIA une somme de 1902,40 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement, s’agissant d’une indemnisation et en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Cette disposition est d’ordre public.

Les intérêts échus de plus d’une année seront capitalisés.

— Sur le paiement de la moitié du coût du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.

La SCI BEGONIA demande le paiement de la moitié du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie, établi par commissaire de justice le 2 mars 2023. Cependant, elle ne prouve pas que l’état des lieux n’a pu être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, et que l’intervention d’un commissaire de justice était nécessaire.

Dès lors, la demande de la SCI BEGONIA quant à la condamnation de Madame [E] [O] épouse [I] au paiement de la moitié du coût du procès-verbal de constat sera rejetée.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

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Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [O] épouse [I], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies par la SCI BEGONIA, Madame [E] [O] épouse [I] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros sur ce fondement.

— Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [E] [O] épouse [I] à payer à la SCI BEGONIA, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1902,40 euros au titre des réparations locatives relatives au logement situé [Adresse 1] à Orléans (45000), et cela après déduction du montant du dépôt de garantie, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes dues par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de la SCI BEGONIA de condamnation de Madame [E] [O] épouse [I] au paiement de la moitié du coût du procès-verbal de constat ;

CONDAMNE Madame [E] [O] épouse [I] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [E] [O] épouse [I] à payer à la SCI BEGONIA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, Le vice-président,