TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W], [N], [F] [E]

Madame [H] [S] épouse [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Vincent LAFARGE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09955 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FJU

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 avril 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 2],

[Adresse 1]

représentée par M^e Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [W], [N], [F] [E],

[Adresse 3]

comparant en personne

Madame [H] [S] épouse [E],

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 avril 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09955 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FJU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2013, la SCI du [Adresse 4] a consenti un bail d’habitation à M. [W] [E] sur des locaux situés au [Adresse 4] à Paris (75006), 2ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3650 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à M. [W] [E] et à et Mme [H] [E] un commandement de payer la somme principale de 21284,05 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignations du 15 octobre 2024, la SCI du [Adresse 4] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [E] et Mme [H] [E], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,24772,69 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au None, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 février 2025, la SCI du [Adresse 4] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise le montant de la dette à la somme de 17 043,36, mois de février inclus et déclare accepter le plan d’apurement de proposé par les défendeurs.

M. [W] [E] expose qu’il exerce une activité d’architecte, qu’il a connu des difficultés de santé à l’origine de difficultés financières mais qu’il prépare un projet important qui devrait lui permettre d’assainir cette situation. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et propose ainsi d’apurer sa dette en 24 mois.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [H] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09955 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FJU

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, la SCI du [Adresse 4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 16 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail a été renouvelé pour la dernière fois le 27 décembre 2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 23 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu de constater que M. [W] [E] et Mme [H] [E] ne se sont pas acquittés de la somme de 21284,05 euros visée au commandement de payer qui leur a été délivré le 4 juillet 2024 dans le délai de deux mois et que la bailleresse est bien-fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies le 5 septembre 2024.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, lors de l’audience, les parties font état d’un accord relatif à la suspension des effets de la clause résolutoire en dépit de l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant, de sorte que cette condition sera réputée satisfaite.

Il convient donc de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, à compter de la date de résiliation et jusqu’à libération effective du logement, dont le montant sera égal au montant actuel du loyer et des charges.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la SCI du [Adresse 4] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 février 2025, M. [W] [E] et Mme [H] [E] lui devaient la somme de 17 043,36 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [W] [E] ne conteste pas cette somme.

M. [W] [E] et Mme [H] [E], en application de l’article 220 du code civil, seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Compte-tenu de la complexité de la détermination du point de départ des intérêts résultant du caractère périodique de la créance et de l’imputation des paiements intervenus depuis le commandement de payer, cette somme portera cependant intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision en application de l’article 1231-6 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [E] et Mme [H] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [E] et Mme [H] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la SCI du [Adresse 4] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 décembre 2013 entre la SCI du [Adresse 4], d’une part, et M. [W] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à Paris (75006), 2ème étage est résilié depuis le 5 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [W] [E] et Mme [H] [E] à payer à la SCI du [Adresse 4] la somme de 17 043,36 euros (dix-sept mille quarante-trois euros et trente-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [W] [E] et Mme [H] [E] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 710 euros (sept cent dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [E] et Mme [H] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 septembre 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [E] et Mme [H] [E] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [W] [E] et Mme [H] [E] seront solidairement condamnés à verser à la SCI du [Adresse 4] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement M. [W] [E] et Mme [H] [E] à payer à la SCI du [Adresse 4] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [W] [E] et Mme [H] [E] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge