TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/01367 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GVJ2

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM VALLOIRE HABITAT

dont le siège social est sis 24 rue du pot de fer – CS 51717 – 45007 ORLEANS CEDEX 1

représentée par Madame [C], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [B]

demeurant 3 Allée Maurice Rapine – 1er étage – Appt 211 – 45140 SAINT JEAN DE LA RUELLE

non comparant, ni représenté

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2020, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a donné en location à Monsieur [Y] [B] un appartement à usage d’habitation numéro 211 au 1er étage sis 3 Allée Maurice Rapine 45140 ST JEAN DE LA RUELLE, moyennant un loyer mensuel initial charges comprises de 357,28 euros.

La SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait délivrer suivant procès-verbal remis à étude à Monsieur [Y] [B] le 28 décembre 2023 un commandement de justifier de l’assurance et de payer les loyers dans les deux mois visant la clause résolutoire contenue dans le bail, pour un montant en principal de 4833,27 euros.

Suivant décision entrée en application à compter du 14 novembre 2023, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a validé les mesures de réaménagement de la dette locative au profit de VALLOIRE, soit un moratoire de 24 mois.

C’est dans ce contexte que, par acte du 11 mars 2024, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :

* Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 22 janvier 2020 et ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [B] ainsi que de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

* Le condamner au titre des loyers et indemnités d’occupation au 29 février 2024 la somme de 6004,28 euros ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer initial augmenté des charges ;

* Outre le paiement de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 28 décembre 2023 et de la présente assignation.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 24 septembre 2024 lors de laquelle la demanderesse a sollicité une créance de 8353,02 euros sans reprise des paiements depuis 2ans. Elle a fait état d’un moratoire non respecté. Elle a ajouté que l’attestation d’assurance a été transmise.

Régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, Monsieur [Y] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 novembre 2024.

Suivant note en délibéré reçue le 2 octobre 2024, a été produite la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement auprès de la CCAPEX le 21 décembre 2023.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 mars 2024 soit plus de six semaines avant la première audience.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

— Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de le prouver.

L’article R334-3 devenu R 732-2 du code de la consommation dispose que le plan conventionnel de redressement est de plein droit caduc 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse adressée au débiteur d’avoir à exécuter ses obligations.

Il est par ailleurs constant que le plan étant devenu caduc de plein droit 15 jours après la mise en demeure restée infructueuse, les créanciers recouvrent leur droit de poursuite individuelle sans avoir au préalable à saisir le juge de l’exécution.

En l’espèce, suivant décision entrée en application à compter du 14 novembre 2023, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a validé les mesures de réaménagement de la dette locative au profit de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT, soit un moratoire de 24 mois en spécifiant que le loyer et charges courantes doivent être honorés.

Suivant recommandé en date du 30 novembre 2023, la société bailleresse a mis en demeure Monsieur [B] de respecter le moratoire mis en place en ce qu’il impose le règlement des loyers et charges courants sous quinzaine sous peine de dénonciation du moratoire.

La société demanderesse a déclaré à l’audience avoir dénoncé ledit moratoire sachant qu’il ne ressort pas du décompte produit le règlement des échéances locatives courantes.

La mise en demeure étant demeurée infructueuse, et par suite de la constatation de la caducité du plan, il convient de condamner le défendeur au paiement de sa dette locative dont le montant sera calculé comme dit ci-après.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte valant preuve de ses prétentions et visant une créance de 8.353,02 euros déduction faite des frais de contentieux de 334,84 euros, non contestée par le défendeur par définition puisque non comparant.

Monsieur [B] sera donc condamné à verser, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation terme du mois d’août 2024 inclus, à la bailleresse, la somme de 8353,02 euros, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 22 janvier 2020 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, ou de non justification de l’assurance, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet.

Se prévalant du non-respect du moratoire décidé par la commission de surendettement des particuliers ainsi qu’il est explicité ci-dessus, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait délivrer suivant procès-verbal remis à étude à Monsieur [Y] [B] le 28 décembre 2023 un commandement de justifier de l’assurance et de payer les loyers dans les deux mois visant la clause résolutoire contenue dans le bail, pour un montant en principal de 4833,27 euros.

En l’absence de règlement des loyers courants dans les 2 mois de la délivrance dudit commandement, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 29 février 2024.

Il convient de rappeler que la demanderesse a confirmé la production de l’attestation d’assurance.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [B] reste redevable des loyers jusqu’au 28 février 2024 et à compter du 29 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [Y] [B], occupant sans droit ni titre depuis le 29 février 2024, cause un préjudice à la SA D’HLM D’HLM VALLOIRE HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, soit 396,85 euros tel qu’il ressort du décompte.

— Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 29 février 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [B] ainsi que toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [B] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [Y] [B] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE à compter du 29 février 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 22 janvier 2020 consenti par la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT à Monsieur [Y] [B] et portant sur un appartement à usage d’habitation numéro 211 au 1er étage sis 3 Allée Maurice Rapine 45140 ST JEAN DE LA RUELLE ;

DIT que Monsieur [Y] [B] et tout occupant de son chef devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Y] [B] à défaut de départ volontaire ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 8.353,02 euros terme du mois d’août 2024 inclus, ladite somme portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2024 d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges soit 396,85 euros au titre du logement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] au paiement de la somme de 200 euros au titre de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,