TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/02022 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3WYW

Minute : 25/00320

Monsieur [P] [W]

Madame [M] [W] née [X]

Représentant : M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Marina ADAIKKALATHAS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 429

C/

Monsieur [A] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Alain DE ANGELIS

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [A] [V]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 29 Octobre 2025

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Octobre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

— Monsieur [P] [W]

— Madame [M] [W] née [X]

[Adresse 4]

[Localité 7]

tous deux représentés par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Marina ADAIKKALATHAS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 429

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [V]

[Adresse 5]

[Localité 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 30 septembre 2021, Monsieur [P] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] ont donné à bail à Monsieur [A] [V] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement n°35 situés au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 1 020 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 154,60 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de février 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2025, Monsieur [P] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] ont fait assigner Monsieur [A] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [A] [V] à leur payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 22 avril 2025, soit la somme de 4 573,20 euros, sous réserve des loyers à échoir ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [A] [V] à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [P] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 20 février 2025 demeuré sans effet.

A l’audience du 15 septembre 2025, Monsieur [P] [W] et Madame [M] [X] épouse [W], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé la créance à la somme de 2 928,08 euros, selon décompte en date du 15 septembre 2025, au regard du relevé locatif produit par le locataire au jour de l’audience et faisant état de nombreux paiements postérieurs à leur propre décompte arrêté au 2 septembre 2025. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Comparant en personne, Monsieur [A] [V] a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et estimant être en capacité de régler sa dette locative. Il a affirmé que ses revenus s’élèvent à 1 400 euros par mois et que la dette s’est constituée suite à la perte de ses deux emplois. Il a proposé de verser la somme de 150 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de Monsieur [P] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 4 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [P] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 30 septembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2025, pour la somme en principal de 3 154,60 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 avril 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [A] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le locataire produit un décompte actualisé provenant du gestionnaire démontrant que Monsieur [A] [V] reste devoir aux bailleurs la somme de 2 928,08 euros à la date du 15 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [A] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 2 928,08 euros.

Monsieur [A] [V] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 16 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [A] [V] a repris le paiement intégral du loyer courant et démontre être en capacité de régler sa dette locative, alors qu’il a procédé au paiement d’un montant substantiel avant l’audience. Aussi, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour ce dernier de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [A] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 septembre 2021 entre Monsieur [P] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] et Monsieur [A] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement n°35, situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 21 avril 2025;

Condamnons Monsieur [A] [V] à verser à Monsieur [P] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] la somme provisionnelle de 2 928,08 euros (décompte arrêté au 15 septembre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Rappelons que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations provisionnelles ci-dessus prononcées ;

Autorisons Monsieur [A] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 19 mensualités d’un montant d’au moins 150 euros et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspendons l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

Décidons en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, ou du loyer à son terme à compter de l’audience :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [A] [V] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

— Monsieur [A] [V] sera tenu au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 16 septembre 2025,

— qu’à défaut pour Monsieur [A] [V] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Monsieur [A] [V] à verser à Monsieur [P] [W] et Madame [M] [X] épouse [W] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons Monsieur [A] [V] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection