Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 22 DECEMBRE 2023

N° RG 22/05412 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q2DY

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [S] [U], né le 29 mars 1953 à [Localité 6] (49), de nationalité française retraité, demeurant [Adresse 1],

représenté par M^e Sandra BROUT- DELBART, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Véronique COCHARD-MAUPAS, avocat au barreau de COUTANCES, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [C] [J] née le 3 mai 1965 à [Localité 3] (MAROC), de nationalité française, Aide soignante, demeurant [Adresse 2],

représentée par M^e Christophe SCOTTI, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 22 Septembre 2022 reçu au greffe le 13 Octobre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Octobre 2023, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame ANDRIEUX, Juge, siégeant en qualité de juge rapporteur avec l’accord des parties en application de l‘article 805 du Code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO Greffier, puis l’affaire a été mise en délibéré au 22 Décembre 2023.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :

Madame LUNVEN, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Madame ANDRIEUX, Juge

EXPOSE DU LITIGE

Le 17 août 2020 Monsieur [E] [U] a conclu un compromis de vente de sa maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 5], avec Madame [C] [J] pour un montant de 195.000 euros.

Le 30 décembre 2020, lors du rendez-vous d’état des lieux, il a été constaté une infiltration au sous-sol.

Cette constatation a donné lieu à l’ajout d’une clause dans l’acte authentique de réitération de la vente, prévoyant le séquestre de la somme de 120.000 euros entre les mains de [P] [G] [T], clerc de notaire en la SELARL [Localité 4] NOTAIRES, et précisant notamment les conditions de fixation de l’indemnité forfaitaire prévue pour la réalisation des travaux.

L’acte de la vente définitif a été conclu entre les parties le même jour, 30 décembre 2020.

Les parties s’opposant sur le devis à retenir pour déterminer l’indemnité forfaitaire, Monsieur [U] a, par acte du 15 décembre 2021, assigné Madame [J] en référé pour solliciter la libération des fonds à lui revenir et la condamnation de la défenderesse à indemniser son préjudice.

Par ordonnance du 5 mai 2022, le président du tribunal judiciaire de Versailles a :

— Ordonné la libération du séquestre des fonds au profit de Monsieur [U] à hauteur de 105.520 euros ;

— Rejeté la demande de provision à titre de dommages et intérêts ;

— Condamné Madame [J] à payer à Monsieur [U] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— Condamné Madame [J] aux dépens.

Le juge des référés retient que deux devis de montants respectifs de 1.085,70 euros et de 2.738 euros ont été produits par Monsieur [U] pour la réalisation des travaux, que Madame [J] a également produit un devis de 14.480 euros, de sorte qu’il existait une contestation sérieuse portant sur la seule somme de 14.480 euros, et que le surplus de 105 520 euros (120.000 – 14.480) ne présentait pas de contestation sérieuse.

Les fonds ont été libérés au profit de Monsieur [U] en vertu de cette ordonnance à hauteur de 105.520 euros.

Par acte du 22 septembre 2022, Monsieur [U] a assigné Mme [J] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de la condamner à payer le solde de la somme séquestrée.

Dans ses conclusions récapitulative n°2 notifiées par voie électronique le 5 juin 2023, Monsieur [U] demande au tribunal de :

— ORDONNER la libération du séquestre des fonds effectués entre les mains de Madame [G] [T], clerc de notaire en la SELARL [Localité 4] NOTAIRES, titulaire d’un office notarial à [Localité 4], selon acte de vente en date du 30 décembre 2020, au profit de Monsieur [E] [U] à hauteur de 11.742 euros ;

— CONDAMNER Madame [C] [J] à payer à Monsieur [E] [U] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER Madame [C] [J] aux dépens et faire application des dispositions de l’article 699 du CPC au profit de Maître Sandra BROUT-DELBART.

— DIRE n’y avoir lieu à déroger à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

— DEBOUTER Madame [C] [J] de toute demande plus ample ou contraire aux présentes.

Dans ses conclusions en défense n°2 notifiées par voie électronique le 19 juin 2023 Mme [J] demande au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [E] [U] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre reconventionnel

— le CONDAMNER à lui payer les sommes de :

—  29.148,52 euros correspondant aux travaux de reprise de carrelage et de l’étanchéité de la terrasse,

—  2.772,46 euros correspondant au remboursement de l’article 700 et des frais d’huissier prélevés sur le compte de Madame [J] au titre d’une procédure de saisie attribution mise en œuvre par Monsieur [U],

—  6.120 euros à titre de réparation pour trouble de jouissance (soit 900 euros x 20 % = 180 euros par mois x 34 mois (du 1er janvier 2021 au 1er novembre 2023) (à parfaire)

— ORDONNER que la SELARL [Localité 4] Notaires devra verser les fonds qu’elle a séquestrés dans ce dossier soit 11.742 euros, à Madame [J] (somme à déduire des sommes totales dues par M. [U]).

— CONDAMNER Monsieur [E] [U] à verser à Madame [C] [J] une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de constat d’huissier (deux factures de la SELARL H2JUSTICE des 23 avril 2021, 28 juillet 2021) et la note d’honoraires de l’architecte M. [H] du 30 novembre 2022 soit 1.590 euros.

— RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin septembre 2023. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 17 octobre 2023 et mise en délibéré au 22 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [U] explique, au visa des articles 1103 et 1217 du code civil, que les parties s’étaient entendues pour qu’il verse à l’acheteuse une indemnité correspondant à la somme la plus forte entre deux devis qui seraient produits pour réparer les infiltrations situées uniquement au sous-sol et que les 11.742 euros sollicités correspondent à la déduction du devis le plus élevé sur la somme restant séquestrée.

Il précise que seule une infiltration dans le garage en sous-sol avait été constatée le 30 décembre 2020, provenant d’une fissure à l’extérieur du mur par laquelle les eaux de pluie pouvaient pénétrer.

Il estime que Madame [J] sollicite la prise en charge de travaux qui ne correspondent pas au libellé de la clause correspondant au séquestre, en ce qu’ils portent sur la réfection d’une terrasse de 26 m2 ainsi que du plafond et des murs du salon. Il prétend que les allégations de Madame [J], selon lesquelles s’il a accepté de séquestrer une somme de 120.000 euros, c’est qu’il avait conscience qu’il y avait des travaux bien plus importants à réaliser, ne sont pas justifiées et que même s’il convient de l’importance de cette somme correspondant à 60 % du prix de la vente, c’est elle qui l’a imposée, et il ne l’aurait pas acceptée s’il avait été mieux conseillé.

Il fait aussi valoir qu’il appartenait à l’acheteuse de mentionner d’autres travaux à effectuer sur l’acte notarié si elle avait constaté d’autres vices, ce qu’elle n’a pas fait. Il ajoute qu’aucune infiltration dans le salon n’a été constatée lors de la vente.

Il vise aussi l’article 1192 du code civil pour refuser l’interprétation de la clause qu’il estime claire et précise.

Il indique que les constats d’huissiers sont non contradictoires et ont été réalisés après la vente, et que les autres dégradations alléguées n’ont pas été constatées le jour de l’acte authentique.

Il estime aussi que la clause exonératoire de responsabilité en matière de vice caché contenue dans le compromis doit s’appliquer.

Enfin, il rapporte que Madame [J] ne démontre pas en quoi sa jouissance a été troublée.

Madame [J] répond, au visa des articles 1103, 1217, 1188, 1189 et 1231 du code civil, que la clause de l’acte authentique du 30 décembre 2020 n’est pas claire, qu’elle a été rédigée le jour même de la constatation de l’infiltration, mais que le sens de celle-ci était de faire prendre en charge les désordres d’infiltrations par le vendeur sans restriction de localisation.

Elle souligne que la clause vise la réparation des infiltrations, au pluriel, situées dans le sous-sol.

Elle explique que cette clause représente 60% du prix de vente, de sorte que les réparations attendues étaient nécessairement d’une somme supérieure aux deux devis produits par le vendeur. Elle estime que le devis de 14.480 euros qu’elle a produit doit être retenu car il permet de mettre un terme à l’humidité dans la maison et au sous-sol et de réparer les conséquences de ces infiltrations.

Elle affirme aussi que les infiltrations du sous-sol ont nécessité la reprise du plafond et des murs du salon dès le début 2021, et ont persisté, ce qu’elle a fait constater par un huissier et un architecte, celui-ci préconisant notamment des travaux de la terrasse. Elle indique que ces travaux de la terrasse ont été chiffrés par un professionnel de la construction à la somme de 29.148,52 euros et que l’interprétation de la clause doit fonder la condamnation de Monsieur [U] à lui payer cette somme.

Elle ajoute que Monsieur [U] a également produit un devis concernant la terrasse de sorte qu’il ne peut valablement soutenir que seul de sous-sol était visé dans la clause.

Enfin elle précise avoir calculé un trouble de jouissance à hauteur de 20% du montant de la valeur locative du bien.

***

L’article 1103 du code civil énonce que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1188 du même code dispose que « le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ».

Aux termes de l’article 1192, « on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation ».

***

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le contrat de vente comporte en page 7 une clause intitulée « Nantissement – Convention de séquestre » qui stipule que la somme 120.000 euros sera prélevée sur le prix de vente pour garantir :

« – la production d’un devis visant la réparation des infiltrations situées dans le sous-sol et ayant été constatées par les parties lors de la visite préalable des lieux. Lesquelles infiltrations ont fait l’objet d’une déclaration de sinistre par le VENDEUR auprès de sa compagnie d’assurance PROTEC BTP le 29 décembre 2020 ainsi qu’il résulte du courrier d’accusé de réception de dossier par l’assurance en date du 30 décembre 2020 et dont une copie demeure jointe et annexée aux présentes après mention

— et l’accord des parties sur le montant de l’indemnité forfaitaire et définitive qui sera versée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR pour la réalisation des travaux.

Laquelle indemnité sera déterminée en fonction du devis le plus fort qui sera produit par le VENDEUR à l’ACQUEREUR.

(…)

Pour sûreté de l’engagement qu’il a pris, le VENDEUR affecte spécialement à titre de gage et nantissement, au profit de l’ACQUEREUR qui l’accepte, la somme ci-dessus séquestrée, et ce jusqu’à l’exécution de l’engagement pris ci-dessus. Cette constitution de séquestre ne pourra nuire à la libération de l’ACQUEREUR, la quittance ci-dessus donnée étant définitive. »

Madame [J] produit le courrier de la société PROTEC BTP du 30 décembre 2020 susmentionné dans lequel la société d’assurance demande à Monsieur [U] de lui adresser une facture de la réparation des dommages.

Monsieur [U] fournit aussi un courrier de la société PROTEC BTP du 22 janvier 2021 indiquant qu’elle ne donnera pas de suite favorable au devis de la société NORMANDIE CARRELAGE qui lui a été communiqué car il correspond à la réparation de la cause de l’infiltration pour laquelle il n’est pas couvert. Elle précise que Monsieur [U] est uniquement assuré pour les dommages causés par l’eau, et que les parpaings bruts n’ayant pas de revêtements, ils ne comportent pas de dommage à réparer.

Toutefois, en présence d’une infiltration, il convient de remédier à la cause de celle-ci sous peine de voir les dommages s’aggraver.

En insérant une clause relative à « la production d’un devis visant la réparation des infiltrations situées dans le sous-sol », les parties ont donc eu l’intention de faire supporter à Monsieur [U] le coût des réparations de ces infiltrations tant concernant leur cause indéterminée que leurs conséquences au seul sous-sol.

Cette clause précise aussi que les devis doivent être produits par le vendeur et que celui ayant le montant le plus élevé sera retenu pour déterminer l’indemnité à verser à l’acheteuse.

Monsieur [U] produit les deux devis qu’il a fait réaliser en vue de la libération de la somme séquestrée :

un devis du 16 janvier 2021 réalisé par la SARL EURO CARRELAGE 75 dont il apparaît que le gérant est Monsieur [R] [U], indiquant une intervention « suite à une infiltration sur la façade de maison coté couloir mur sous bassement côté ouest » et consistant principalement à reboucher une fissure et à reprendre le mur en sous-bassement pour un montant de 1.075 euros ;un devis du 16 février 2021 réalisé par Monsieur [I] [D], artisan, indiquant une intervention «infiltration d’eau façade et terrasse » et consistant principalement à reboucher une fissure ainsi qu’à refaire l’étanchéité de la terrasse sur une surface de 8m2 et à poser un nouveau carrelage sur cette même surface, pour un montant de 2.738 euros ;

Il ressort de ces devis que le premier identifie les fissures comme étant à l’origine des infiltrations du sous-sol et que le second élargit cette cause à un défaut d’étanchéité de la terrasse.

Même si Madame [J] produit d’autres devis, daté du 9 mai 2023 pour un montant de 12.480 euros, et du 28 novembre 2022 pour un montant de 29.148,52 euros, des constats d’huissier datés du 16 avril 2021 et du 28 juillet 2021, ainsi qu’un rapport d’expertise réalisé par un architecte le 1er décembre 2022, tous ces éléments indiquant que des travaux plus importants devraient être réalisés pour réparer la cause des infiltrations notamment en reprenant l’entièreté de l’étanchéité de la terrasse et pour réparer d’autres conséquences de ces infiltrations notamment sur les murs du salon, il y a lieu d’observer que les conditions posées par la clause de l’acte notarié ne permettent pas de les retenir en ce que celle-ci n’envisage pas la production de devis par Madame [J] mais par Monsieur [U].

La somme de 14.480 euros restant à ce jour séquestrée, il convient d’en déduire la valeur du plus élevé des deux devis produits par Monsieur [U], c’est-à-dire la somme de 2.738 euros, pour déterminer le montant de la somme à libérer au profit de ce dernier.

Dès lors, sera ordonnée la libération du séquestre des fonds effectués entre les mains de Madame [G] [T], clerc de notaire en la SELARL [Localité 4] NOTAIRES, titulaire d’un office notarial à [Localité 4], selon acte de vente en date du 30 décembre 2020, au profit de Monsieur [E] [U] à hauteur de 11.742 euros et au profit de Madame [C] [J] à hauteur de 2.738 euros.

En conséquence, les demandes reconventionnelles en paiement de Madame [J] sont sans objet.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [C] [J], partie perdante, sera condamnée à payer les dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par Maître Sandra BROUT-DELBART, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [C] [J], partie perdante condamnée à payer les dépens de l’instance, sera condamnée à payer à Monsieur [E] [U] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aussi, elle sera déboutée de sa demande émise de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la libération du séquestre des fonds effectués entre les mains de Madame [G] [T], clerc de notaire en la SELARL [Localité 4] NOTAIRES, titulaire d’un office notarial à [Localité 4], selon acte de vente en date du 30 décembre 2020, au profit de Monsieur [E] [U] à hauteur de 11.742 euros ;

ORDONNE la libération du séquestre des fonds effectués entre les mains de Madame [G] [T], clerc de notaire en la SELARL [Localité 4] NOTAIRES, titulaire d’un office notarial à [Localité 4], selon acte de vente en date du 30 décembre 2020, au profit de Madame [C] [J] à hauteur de 2.738 euros ;

DEBOUTE Madame [C] [J] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Madame [C] [J] à payer les dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [C] [J] à payer Monsieur [E] [U] la somme de 2.000 euros à au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Prononcé par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT