TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/02959 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYXE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. BRUVAL

immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 525 381 117

dont le siège social est sis 24 avenue Jean Moulin – 93100 MONTREUIL

représentée par la SELARL BERGER-TARDIVON-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [U]

demeurant 17 rue des charretiers – rdc porte 3 – 45000 ORLÉANS

non comparant, ni représenté

A l’audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 2 janvier 2023, la SCI BRUVAL a donné à bail à Monsieur [Z] [U] un logement à usage d’habitation situé au 17 rue des Charretiers -rdc porte n°3- 45000 ORLEANS, pour un loyer mensuel initial de 450,00 euros, dont 20,00 € de provision pour charges, payables d’avance au 1er de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs à compter du mois de septembre 2023, la SCI BRUVAL a fait délivrer le 28 novembre 2023 à Monsieur [Z] [U] un commandement de payer dans le délai légal de 6 semaines visant la clause résolutoire et de justifier de l’occupation du logement, cet acte portant sur la somme principale de 1.350,00 euros due au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés pour la période des mois de septembre à novembre 2023 inclus.

La SCI BRUVAL a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [U] le 13 février 2024, par acte de commissaire de justice signifié -à l’étude- à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

constater acquise la clause résolutoire du bail visée dans le commandement du 28 novembre 2023, et ce, à défaut de régularisation des causes dudit commandement dans le délai de 6 semaines imparti ;constater la résiliation de plein droit du bail, et à titre subsidiaire, pour manquement de Monsieur [Z] [U] à son obligation de paiement des loyers ;dire et juger Monsieur [Z] [U] occupant sans droit ni titre de l’appartement sis 17 rue des Charretiers -rdc porte n°3- 45000 ORLEANS ;prononcer l’expulsion de Monsieur [Z] [U] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe, au besoin avec le concours de la Force publique et d’un serrurier ;condamner Monsieur [Z] [U] à lui payer la somme de 2.700,00 euros correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus (mois de février 2024 inclus) et échus postérieurement à l’assignation suivant le décompte qui sera produit à l’audience ;condamner Monsieur [Z] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération parfaite des lieux, en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre (article 1760 du code civil) ;condamner Monsieur [Z] [U] à lui payer 600,00 € au titre de l’article 700 du CPC pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner Monsieur [Z] [U] à lui payer tous les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement, en vertu de l’article 696 du CPC.

À l’audience du 10 septembre 2024, la SCI BRUVAL – représentée par son avocat – a maintenu ses demandes introductives d’instance et actualisé la dette locative arrêtée au 27/08/2024 (mois d’août 2024 inclus) à la somme de 5.400,00 euros, hors frais de poursuite.

Cité régulièrement à l’étude, Monsieur [Z] [U] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel -ce qui est le cas d’espèce- ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En conséquence, la décision sera réputée contradictoire, le jugement étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 14 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir – suite à la délivrance du commandement de payer du 28 novembre 2023 – préalablement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier électronique réceptionné en date du 29 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 13 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tel que s’appliquant lors de la délivrance du commandement de payer dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, force est de relever que le contrat de location conclu le 2 janvier 2023 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (article 12 des conditions particulières), et ensuite que le commandement de payer la somme en principal de 1.350,00 euros signifié le 28 novembre 2023 l’a été en visant le légal de six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023, et non le délai contractuel de 2 mois.

Toutefois, en application de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour le jeu de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance le 28 novembre 2023 du commandement de payer.

Monsieur [Z] [U] disposait donc d’un délai pour régler cette somme de 1.350,00 euros, expirant le dimanche 28 janvier 2024 à 24 heures, jour ouvré, sachant que ce délai a été légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le lundi 29 janvier 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 29 janvier 2024.

L’expulsion de Monsieur [Z] [U] sera ordonnée, en conséquence.

En outre, il est -à toutes fins- précisé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI BRUVAL produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [U] reste devoir -hors frais de poursuite- la somme de 5.400,00 euros à la date du 27 août 2024.

Absent à l’audience, Monsieur [Z] [U] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de sa dette locative.

Il est constant que Monsieur [Z] [U] reste redevable des loyers jusqu’au 29 janvier 2024 et, à compter du 30 janvier 2024, le bail étant résilié de plein droit, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2024, le locataire en place a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l’audience, outre les provisions sur charges devant être prises en compte au seul stade de l’actualisation.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

Monsieur [Z] [U] sera par conséquent condamné à verser à la SCI BRUVAL la somme de 5.400,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Monsieur [Z] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus et jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au seul montant du loyer et charges actualisés du logement s’élevant à 450,00 euros, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [U], absent à l’audience, ne sollicite ni délais de paiement, ni suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur reste opposé quant à lui à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Outre le fait que seuls les délais de paiement peuvent éventuellement désormais être accordés d’office, force est de constater que Monsieur [Z] [U] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer, si bien qu’il ne peut bénéficier de tels délais de paiement. La suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas possible pour cette même raison, mais également en l’absence de toute demande en la matière.

En conséquence, il ne pourra lui être accordé de délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne pourront être suspendus.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [Z] [U] sera condamné à verser à la SCI BRUVAL la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 janvier 2023 entre la SCI BRUVAL d’une part, et Monsieur [Z] [U], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé au 17 rue des Charretiers -rdc porte n°3- 45000 ORLEANS, sont réunies à la date du 30 janvier 2024 où le bail est résilié de plein droit ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [U], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer l’appartement sis au 17 rue des Charretiers -rdc porte n°3- 45000 ORLEANS et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI BRUVAL, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à verser à la SCI BRUVAL, la somme de 5.400,00 € (cinq mille quatre cents euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 27 août 2024), avec intérêts au taux légal calculés à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à verser à la SCI BRUVAL, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit la somme de 450,00 € (quatre cent cinquante euros), calculée à compter du 30 janvier 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à verser à la SCI BRUVAL, une somme de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 28 novembre 2023 et celui de l’assignation introductive ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, la minute étant signée par le juge et par le greffier.

Le greffier, Le juge,