RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 29 octobre 2024

MINUTE N° 24/______

N° RG 24/00805 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJY5

PRONONCÉE PAR

Francis BOBILLE, Président,

Assisté de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 8 octobre 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. BPREM2

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE, et par Maître Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : A 0009

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. KSV

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 31 juillet 2024, la SCI BPREM2 a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SARL KSV, au visa de l’article 1103 du code civil et de l’article 835 du code de procédure, aux fins de voir :

— Juger et constater que le jeu de la clause résolutoire est acquis à effet du 21 mars 2024 et ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL KSV ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial qu’elle exploite, d’une superficie d’environ 74,4m², au rez-de chaussée d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété formant les lots n°119, 122, 123, 125 et 126 situés [Adresse 1] à [Localité 3] ;

— Juger que la SCI BPREM2 pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la SARL KSV ;

— Condamner la SARL KSV à payer à titre provisionnel à la SCI BPREM2 la somme totale de 19.704,81 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtée au 17 juillet 2024 ;

— Condamner la SARL KSV à payer à la SCI BPREM2 une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle correspondant au double du montant du loyer global de la dernière année de location majoré, augmentée des charges et accessoires, prorata temporis, conformément à l’article 18 des conditions générales du bail ;

— Juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI BPREM2 ;

— Condamner la SARL KSV à payer à la SCI BPREM2 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL KSV en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la SCI BPREM2 expose que, par acte sous seing privé du 14 avril 2021, elle a donné à bail à la SARL CROUSTIS, aux droits de laquelle vient la SARL KSV selon acte de cession de fonds de commerce du 22 avril 2023, des locaux commerciaux, moyennant un loyer annuel de 12.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance. Elle explique que sa locataire ne réglant pas ses loyers et charges de manière régulière, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 20 février 2024 par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 11.417,54 euros, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti. Elle estime en conséquence la clause résolutoire acquise au 21 mars 2024 précisant que sa locataire reste lui devoir la somme de 19.704,81 euros au titre des arriérés locatifs, terme du troisième trimestre 2024 inclus.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 octobre 2024 au cours de laquelle la SCI BPREM2, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SARL KSV n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI BPREM2 justifie, par la production du bail commercial du 14 avril 2021, de l’acte de cession de fonds de commerce du 22 avril 2023, du commandement de payer du 20 février 2024 que sa locataire, la SARL KSV, a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

L’acte de cession de fonds de commerce liant les parties reprend en intégralité la clause résolutoire figurant à l’article CG17 du bail laquelle stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI BPREM2 a fait délivrer le 20 février 2024 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme en principal de 11.417,54 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 20 février 2024 est demeuré infructueux.

Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 21 mars 2024.

L’obligation de la SARL KSV de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SARL KSV occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la SCI BPREM2 étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Sur le sort des meubles et objets mobiliers

Comme demandé, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation majorée

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SARL KSV causant un préjudice à la SCI BPREM2, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 21 mars 2024 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SARL KSV au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2024, celles dues depuis le 21 mars 2024 seront comprises au titre de la provision.

La majoration de l’indemnité d’occupation sollicitée s’analyse en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voir supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande formée à ce titre.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit daté du 17 juillet 2024 que sont réclamés en paiement les loyers et charges depuis le troisième trimestre 2023 inclus ainsi que le montant de la taxe foncière à hauteur de la somme totale de 19.704,81 euros.

En conséquence, il convient de condamner la SARL KSV à payer à la SCI BPREM2 la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 19.704,81 euros au titre des impayés locatifs et indemnités d’occupation arrêtée au mois de troisième trimestre 2024 inclus.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les autres demandes

La SARL KSV qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle est également condamnée à payer à la SCI BPREM2 la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] (rez-de chaussée – lots n°119, 122, 123, 125 et 126) à [Localité 3] à la date du 21 mars 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SARL KSV et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] (rez-de chaussée – lots n°119, 122, 123, 125 et 126) à [Localité 3] ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SARL KSV à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI BPREM2 aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 21 mars 2024 ;

CONDAMNE la SARL KSV à payer à la SCI BPREM2 à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SARL KSV à payer à la SCI BPREM2 la somme provisionnelle de 19.704,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2024 inclus ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SARL KSV aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SARL KSV à payer à la SCI BPREM2 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 29 octobre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,