TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03033 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GY24

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Office public de l’habitat [Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Madame [T], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [P]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

A l’audience du 14 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Avril 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 14 décembre 2011, ayant pris effet le 15 novembre 2011, la société [Localité 6] a donné à bail à Madame [Y] [P] un appartement à usage d’habitation de type 5 situé au [Adresse 2] [Localité 8], pour un loyer mensuel initial de 439,46 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Madame [Y] [P], la société [Localité 6] a fait signifier le 15 mars 2023 à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2.389,83 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par la locataire, la société [Localité 6] a fait assigner Madame [Y] [P] -par acte d’huissier de justice du 21 juin 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et d’ordonner que la location consentie à Madame [Y] [P] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, et de juger que ce locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la [Localité 5] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Madame [Y] [P] au titre des loyers et charges à la somme de 4.444,41 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner Madame [Y] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner Madame [Y] [P] au paiement d’une somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner Madame [Y] [P] en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

À l’audience du 14 janvier 2025, la société [Localité 6] -représentée avec pouvoir par Madame [M] [T]- a maintenu ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 3.255,08 euros. Elle a ensuite indiqué que la dette est ancienne (août 2022), que le dernier paiement avait eu lieu la veille de l’audience (500 €), mais sans qu’aucune reprise de paiement intégral du loyer courant (suppression de l’APL) n’intervienne, suite à un plan d’apurement de la dette non respecté par la locataire.

Madame [Y] [P], comparaissant en personne, a expliqué être retraitée (1200 € de pension), avec 3 enfants dont 2 scolarisés, et a déclaré continuer à faire des efforts de paiement tous les mois.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [Y] [P] n’a pas honoré le rendez-vous proposé le 19 juillet 2024 par le travailleur social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 avril 2025, prorogé au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement, susceptible d’appel, sera rendu contradictoirement en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 24 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la caisse d’allocations familiales du Loiret la situation d’impayés de Madame [Y] [P] dès le 14 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L’EXPULSION

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 15 mars 2023 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 14 décembre 2011, ayant pris effet le 15 novembre 2011, contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-5 page 5), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mars 2023, pour la somme en principal de 2.389,83 euros et ce, dans le délai contractuel de 2 mois, et non dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Aussi, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire fixé à 2 mois s’appliquera à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent Madame [Y] [P] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 2.389,83 euros, expirant le 15 mai 2023 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, Madame [Y] [P] n’ayant réglé que la somme de 1000 euros sur cette période, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 15 mai 2023.

L’expulsion de Madame [Y] [P] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [Y] [P] reste redevable des loyers jusqu’au 15 mai 2023 et, à compter du 16 mai 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 16 mai 2023, la locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

L’OPH [Localité 6] produit un décompte du 8 janvier 2025, actualisé à l’audience, démontrant que Madame [Y] [P] reste devoir la somme résiduelle de 3.255,08 euros, hors frais de poursuites relevant éventuellement des dépens.

De cette somme, il convient toutefois de déduire la somme de 26,07 € (3 fois 3,19 € + 3 fois 5,5 €) correspondant aux pénalités « risque locatif/assurance », non contractuellement justifiées.

La dette locative est donc ramenée à la somme de 3.229,01 euros.

Présente à l’audience, Madame [Y] [P] ne conteste cependant pas, ni le principe, ni le montant de sa dette locative, dont les éléments constitutifs ont été ci-avant vérifiés.

Madame [Y] [P] sera donc condamnée à verser à l’OPH [Localité 6] une somme de 3.229,01 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 8 janvier 2025, actualisé à l’audience du 14 janvier 2025), avec intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision.

Madame [Y] [P] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement, calculée du 1er janvier 2025 (échéance de décembre 2024 incluse dans le décompte du 8 janvier 2025), et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant indexé et réactualisé du loyer et des charges selon les conditions contractuelles, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [Y] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 15 mars 2023.

En dépit des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH [Localité 6], l’équité ne commande pas de condamner Madame [Y] [P] – dont la situation sociale et financière reste précaire – à verser à son bailleur une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’OPH [Localité 6] sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2011 et ayant pris effet le 15 novembre 2011, entre la société [Localité 6] et Madame [Y] [P], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], sont réunies à la date du 15 mai 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [P], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Localité 6] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] à verser à la société [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.229,01 € (trois mille deux cent vingt-neuf euros et un centime) hors frais de procédure et pénalités non contractuelles, laquelle correspond aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte arrêté au 8 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse), et portera intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] à verser à la société LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges -tel que si le contrat de bail s’était poursuivi- calculée à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] aux entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 15 mars 2023.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,