TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/01684 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GV7X

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [N]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [V] [N]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

DÉFENDEURS :

Madame [I] [H]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

Monsieur [T] [D]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2019 à effet du 15 novembre 2019, Monsieur [Y] [N] et Madame [V] [N] ont donné en location à Monsieur [T] [D] et Madame [I] [H] un logement au rez-de-chaussée d’une maison avec 2 emplacements de stationnement sis [Adresse 4], moyennant un loyer initial mensuel de 783 euros, outre 107 euros provisions sur charges incluses, payables mensuellement d’avance avant le 5.

Un constat d’état des lieux de sortie a été établi en présence de Monsieur [T] [D] suivant procès-verbal d’huissier de justice du 20 décembre 2022.

Se prévalant de dégradations locatives pendant la période de location du 15 novembre 2019 au 20 décembre 2022, Monsieur [Y] [N] et Madame [V] [N], ont, par requête en date du 14 avril 2024 reçue le 16 avril 2024, saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de voir condamner Monsieur [T] [D] et Madame [I] [H] au paiement de la somme de 2554 euros en principal.

Un constat de carence de la tentative de conciliation entre les parties a été dressé le 8 juin 2023.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 novembre 2024.

Monsieur [Y] [N] et Madame [V] [N] ont comparu et maintenu leur demande de 2554,27 euros contenue dans la requête, outre 220,28 euros d’arriéré de loyers en rappelant la date d’établissement de l’état des lieux de sortie au 20 décembre 2022. Ils ont ajouté ne pas avoir formulé de demande auprès de la caution. Ils ont reconnu devoir la somme de 603 euros au titre de l’électricité sollicitée reconventionnellement par les défendeurs en précisant que cette somme est déduite de celle réclamée de 2.554,27 euros. Ils ont contesté la somme de 1605 euros au titre d’un trop perçu de charges sollicitée par ces derniers. Ils ont ajouté que la maison louée a été remise à neuf avant l’entrée dans les lieux des défendeurs.

Monsieur [T] [D] et Madame [I] [H], représentés par leur conseil, ont sollicité du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS de :

* les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

* débouter les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

* condamner ces derniers au paiement de la somme de 790 euros au titre du dépôt de garantie, majoré de 10% mensuel en principal soit la somme de 78,30 euros à compter du 20 janvier 2023 et jusqu’à sa restitution pour chaque période mensuelle commencée en retard.,

* prendre acte que les demandeurs reconnaissent devoir la somme de 633,65 euros au titre du solde des charges locatives, et les condamner au paiement à leur profit de cette somme à ce titre,

* condamner en outre les époux [N] à leur payer la somme de 1605 euros au titre de la restitution des charges locatives indument perçues,

* outre 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,

* ordonner l’exécution provisoire de droit.

La décision a été mise en délibéré à la date du 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 467 du code de procédure civile dispose que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

Sur la demande de condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges :

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’état des lieux de sortie visant la restitution des clés est dressé en date du 20 décembre 2022.

Au titre des arriérés de loyers et de la révision du loyer :Les demandeurs sollicitent au titre des arriérés de loyers : 90 euros au titre de la période d’occupation du 18 au 20 décembre 2022.

Le montant de 90 euros n’est pas contesté par les défendeurs, lesquels seront donc condamnés à payer à Monsieur [Y] [N] et Madame [V] [N] cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Ils réclament en outre une régularisation au titre de la révision du 12 novembre de 38,40 euros.

S’agissant de la révision sollicitée, le contrat de bail du 16 octobre 2019 à effet du 15 novembre 2019 prévoit la révision automatique annuellement du loyer de 783 euros en proportion de la variation de l’indice de références des loyers publié par l’Insee sans pouvoir être négatif. L’indice de référence servant à cette révision est celui du 2nd trimestre 2019 soit 129,72 avec une première augmentation au 1er novembre 2020 et chaque année à la date anniversaire du bail.

Or, il apparait que le montant du loyer révisé de 929 euros ressort de l’application de l’IRL du 1er trimestre 2022 (133,93) et non du 2nd auxquels ils sont tenus en application des termes contractuels. En outre, il convient de rappeler que le terme du bail est le 15 novembre 2022. La demande à ce titre sera donc rejetée.

— Au titre de la régularisation de charges :

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;

3° Du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

— Sur les charges afférentes à la consommation de gaz, électricité et eau de l’année 2022 :

Lors de l’audience, les demandeurs ont expressément reconnu devoir rembourser au titre de la régularisation de charges au profit du compte des locataires de la somme de 633,65 euros en vertu des conditions particulières contenues dans le bail litigieux, le détail du calcul étant versé aux débats. Ce solde en faveur des locataires ressort également d’un courrier des demandeurs au conseil des défendeurs du 26 février 2024 précisant que ce solde correspond à la consommation de gaz, électricité et eau de l’année 2022.

— Sur la régularisation des charges locatives au 15 novembre 2021 et 15 novembre 2022 :

S’agissant de la somme de 71,88 euros réclamée par les demandeurs lors de l’audience au titre de la régularisation de charges au 15 novembre 2021, il est renvoyé à un courrier du 28 février 2022. Or, force est de constater que ce courrier n’est pas produit de sorte que ce poste de réclamation au titre des charges locatives sera rejeté. Il en est de même concernant la somme de 38,40 euros réclamée au titre de la régularisation de charges au 15 novembre 2022 au visa d’un « courrier ci-joint » lequel n’est pas versé aux débats.

Sur la demande de remboursement du trop-perçu de 1605 euros

En l’espèce, le bail du 16 octobre 2019 à effet du 15 novembre 2019 portant sur le logement avec 2 emplacements de stationnement, mentionne que le loyer initial mensuel est de 783 euros, outre 107 euros de provision sur charges locatives. Il est fait référence notamment au titre de ces charges au décret n°82.954 du 9 novembre 1982 sachant que ce décret concerne les organismes d’habitations à loyer modéré et au règlement intérieur de l’immeuble, lequel n’est pas produit. La provision sur charges de 107 euros englobe « la taille des arbres, arbustes, haies et jardinières (…), les appareils électroménagers installés à l’entrée des lieux et les 2 places de parkings ». Il est en outre mentionné que cette provision pourra être modifiée chaque année en fonction des résultats arrêtés suite à la dernière régularisation des comptes et de l’état prévisionnel des dépenses et après transmission par le bailleur et ne pourra être inférieure à cette provision de 107 euros par mois. Il est par ailleurs spécifié aux termes du bail que tous impôts et taxes notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères seront acquittés au fur et à mesure de leur exigibilité.

Pour appuyer sa demande en remboursement d’un trop-perçu de charges, les défendeurs versent aux débats un courrier du 30 avril 2022 adressé aux bailleurs refusant leur demande de régularisation de charges du 5 décembre 2021, en précisant que la location de places de parkings et d’appareils électroménagers ne font pas partie des charges récupérables.

En l’espèce, il ressort du courrier recommandé adressé par les bailleurs aux locataires en date du 15 février 2023 au titre de la régularisation de charges 2022, un débit du compte de ces derniers de 38,40 euros au titre de la location des 2 emplacements de stationnement de 50 euros chacun mensuellement et 10,20 euros mensuellement au titre de la « taille des arbres, arbustes, haies et jardinières » soit pour l’année 2022 un total de 122,40 euros.

Or, outre le fait que la location d’emplacements de stationnements ne figure pas la liste des « charges récupérables » au sens du décret n°87-713 du 26 août 1987, le contrat de bail signé par les parties porte sur le logement et les 2 emplacements de parkings pour un loyer hors charges de 783 euros, lequel comprend donc les 2 emplacements de stationnement.

Pour la taille des arbres, haies et arbustes, aucun justificatif du montant des charges avancé n’est produit.

La demande reconventionnelle portant sur la restitution des provisions sur charges sur la période du mois de septembre à décembre 2022 à hauteur de 1605 euros pour 15 mois sera donc accueillie.

Au titre de la régularisation et trop perçu de charges, les époux [N] seront donc condamnés à verser à Monsieur [D] et Madame [H] la somme de 2338,65 euros (1605 + 633,65) portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de condamnation au paiement des dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et les locataires ne peuvent renoncer à leur application.

En outre, il est établi que lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu’il puisse se prévaloir de l’une des causes d’exonération visées à l’article 1730 du code civil.

Ledit article 1730 du code civil dispose que, s’il a été fait un état des lieux, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Monsieur [Y] [N] et Madame [V] [N] excipent de dégradations locatives et produisent à l’appui de leur requête :

Le contrat de bail du 16 octobre 2019,Le constat d’état des lieux de sortie établi en présence de Monsieur [T] [D] suivant procès-verbal d’huissier de justice du 20 décembre 2022,Les courriers des 15 février et 15 mars 2023 adressés par les bailleurs aux locataires aux termes desquels ils sollicitent le paiement de 3.187,92 euros après déduction du dépôt de garantie de 790 euros, se répartissant comme suit :- la remise en état du jardin : 285,60 euros

— le remplacement (du) « couvercle regard béton cassé » : 20 euros

— le remplacement de la « crédence aluminium rayée cuisine » : 335,23 euros (devis DARTY)

— le remplacement « niche four avec éclat sur partie droite cuisine : 610,39 euros

— le remplacement des plinthes bois manquantes dans la salle d’eau : 418 euros

— les travaux de peinture et de revêtements muraux : 2.231,70 euros

— l’entretien annuel de la chaudière gaz et du chauffe-eau thermodynamique non réalisé en 2022 : 77 euros.

Soit un total de 3.977,92 euros avant déduction du dépôt de garantie.

Le contrat de bail est à effet du 15 novembre 2019, signé le 16 octobre 2019 sur la page 10. La page 11, paraphée par les bailleurs et les locataires récapitule la « liste des annexes du bail » aux termes de laquelle est visée l’annexe 4, en l’occurrence l’état des lieux entrée « à réaliser le …..2019 ».

Il convient en l’espèce, dès lors, poste par poste de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie pour contrôler l’existence ou non de dégradations locatives imputables aux locataires et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail après 1 an et 5 jours passées dans les lieux, et d’évaluer le montant des réparations qui sont à la charge des locataires, qui doit être justifié par des devis ou des factures.

En l’espèce, force est de constater que les demandeurs, à l’appui de leur requête, ne produisent pas l’état des lieux entrée. Ce sont les défendeurs qui versent aux débats cette pièce dont il convient de relever que les mentions apposées sont très largement illisibles et notamment les dates et nom des signataires sachant qu’une seule signature peut être distinguée. Les parties ne contestent cependant pas avoir dressé cet état des lieux mais il devra être écarté des débats pour toute mention illisible en rapport avec les demandes, la comparaison avec le procès-verbal de constat de sortie ne pouvant être effectuée.

* Dans la cuisine :

La crédence, la hotte, le four et l’évier :

L’état des lieux entrée vise un état neuf concernant les murs de la cuisine,

Le constat d’état des lieux de sortie fait état d’une crédence aluminium avec quelques traces de rayures.

Concernant la hotte, les mentions de l’état des lieux entrée sont illisibles et toute demande à ce titre sera rejetée de même que s’agissant du four et de l’évier.

Le devis de 335,23 euros produit au titre notamment de la crédence, si elle vise la hotte fait état en outre « d’accessoires » pour 89,08 euros TTC et la pose pour « 246,15 euros » sans aucune autre précision spécifique à la crédence seule dont le poste de remplacement n’est pas isolé. La demande à ce titre sera par suite rejetée.

* Dans la salle d’eau :

Les plinthes :

L’état des lieux entrée vise un état neuf concernant les sols de la cuisine.

Le constat d’état des lieux de sortie fait état de plinthes en bois sous peinture en état avec des taches à droite et à gauche de la douche, une plinthe est notée manquante.

Cependant, il convient de relever qu’une déclaration de sinistre a été effectuée suite à des infiltrations d’eau à hauteur du bac à douche. Il ressort des débats qu’au mois de janvier 2022, un protocole d’accord était en cours entre l’entreprise dont la responsabilité biennale est engagée et les propriétaires quant aux travaux d’étanchéité au pourtour du bac à douche. Aucune précision n’est apportée quant à l’issue de cet accord et de l’éventuelle indemnisation.

Par suite, ce poste de réclamation ne sera pas accueilli, précision étant ici faite par ailleurs que le devis de AZ HABITAT englobe également des travaux concernant la cuisine.

* Concernant la peinture des murs et plafond :

Il ressort de l’état des lieux entrée un état neuf (« N ») dans toutes les pièces.

Il ressort du constat d’état des lieux de sortie :

— dans le salon/séjour : des peintures « en état » avec les précisions suivantes : « quelques surcharges de peinture à la cueillie du plafond »,

— dans la cuisine : les murs en toile de verre sous peinture en « bon état » concernant le mur à gauche en rentrant, le surplus « en état «,

— dans le dégagement un « bon état » avec les précisions suivantes : « une petite trace et une trace à droite » au-dessus de l’interrupteur du mur de droite,

— dans la buanderie (accessible par la cuisine) et les WC : peintures en bon état,

— sous l’escalier les murs sous peinture en état et le plafond sous peinture en bon état,

— dans la salle d’eau : murs et plafonds en bon état,

— dans la chambre 1 sur jardin : la peinture « en état » avec « 3 trous rebouchés, nettement visibles »,

— dans la chambre 2 sur rue : 4 trous rebouchés faisant une marque sur le papier à peindre sur le panneau entre la porte et la fenêtre. Sur le mur à droite 3 trous rebouchés.

Compte tenu de ces constatations la demande sera accueillie à hauteur de 1500 euros.

* Sur l’entretien annuel de la chaudière gaz et du chauffe-eau thermodynamique non réalisé en 2020 pour un montant de 77 euros

En l’absence de justificatifs, ce poste de réclamation sera rejetée.

* Concernant le regard cassé photographié dont aucune mention ne ressort également de l’état des lieux entrée, le montant de 20 euros n’est en outre pas justifié.

Il convient de préciser que le devis de l’entreprise COUDORE de 2231,70 euros englobe le nettoyage des portes d’entrée, volets et boite aux lettres. Or, les commentaires inhérents aux portes/fenêtres/volets/persiennes et » équipements » portés sur l’état des lieux entrée sont illisibles de sorte que le poste de réclamation ne pourra être retenu à ce titre.

Il en est de même concernant les extérieurs et jardin, aucune mention lisible n’étant portée sur l’état des lieux entrée de sorte que la comparaison avec le constat de sortie n’est pas possible. En outre, ainsi que le relève les défendeurs, la provision sur charges de 107 euros ressortant des termes du bail englobe « la taille des arbres, arbustes, haies et jardinières ».

Le montant des dégradations locatives s’élève par conséquent à la somme de 1500 euros.

Lors de l’audience, les époux [N] ont sollicité l’imputation de la somme qu’ils ont reconnu devoir soit 633,65 euros avec celle qui serait due par les défendeurs au titre des dégradations locatives. Dans la mesure où la somme que les époux [N] sont tenus de restituer au titre de la régularisation des charges au profit des défendeurs excède celle objet de la demande (633,65 euros), il sera dit n’y avoir lieu à imputation.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, le dépôt de garantie versé lors de l’état des lieux entrée s’élève à la somme de 790 euros. Le contrat de bail prévoit qu’il sera restitué déduction faite des sommes qui pourraient être dues par le locataire au bailleur notamment pour réparation ou préjudice (…..) Les derniers loyers et accessoires ne peuvent en aucun cas s’imputer sur le dépôt de garantie.

Compte tenu du montant retenu pour l’indemnisation des dégradations locatives, le dépôt de garantie sera déduit de la somme de 1500 euros.

Par suite, le montant restant dû par Monsieur [T] [D] et Madame [I] [H] au profit des époux [N] au titre des dégradations locatives s’élève à la somme de 710 euros, portant intérêts à compter de la signification de la présente décision.

Par suite, la demande de restitution de garantie sera rejetée et il n’y aura pas lieu de statuer sur la demande de majoration.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens :

Chacune des parties succombant partiellement, Monsieur [T] [D] et Madame [I] [H] d’une part et les époux [N] d’autre part, conserveront la charge de leurs dépens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En l’espèce, compte tenu de la nature et des circonstances du litige, il ne sera pas fait droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [T] [D] et Madame [I] [H] à payer à Monsieur [Y] [N] et Madame [V] [N] la somme de 90 euros au titre des arriérés de loyers du logement au rez-de-chaussée d’une maison avec 2 emplacements de stationnement sis [Adresse 4] louée par bail en date du 16 octobre 2019 à effet du 15 novembre 2019 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [D] et Madame [I] [H] à payer à Monsieur [Y] [N] et Madame [V] [N] la somme de 710 euros correspondant à l’indemnisation des dégradations locatives après déduction du dépôt de garantie (790 euros), laquelle somme portera intérêts à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de majoration au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] et Madame [V] [N] à payer à Monsieur [T] [D] et Madame [I] [H] la somme de 2.338,65 euros au titre d’un trop perçu de charges (1605 euros) et d’une régularisation de charges (633,65 euros) afférentes au contrat de bail du logement et des parkings loués susvisés, laquelle somme portera intérêts à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à imputation ;

DIT que chacun de Monsieur [T] [D] et Madame [I] [H] d’une part et les époux [N] d’autre part, conserveront la charge de leurs dépens ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,