Du 21 mars 2025

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 25/00040 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z6YJ

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

C/

[F] [H]

— Expéditions délivrées à

Mme [H]

— FE délivrée à

M^e BUSSIERES

Le 21/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 21 mars 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : M^me Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats et M^me Nora YOUSFI, lors de la mise à disposition

DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

RCS NIORT 304 326 895

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Marie-Anne BUSSIERES, avocate au barreau de la Rochelle-Rochefort

DEFENDERESSE :

Madame [F] [H]

née le 14 Novembre 1987 à [Localité 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparante

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous signature électronique du 12 octobre 2023, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [F] [H], une maison à usage d’habitation n°17 avec garage, située au [Adresse 6], à compter du 6 novembre 2023, moyennant un loyer mensuel de 577,84 €, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a, par acte de commissaire de justice, fait délivrer, le 9 juillet 2024, à Madame [F] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Puis, par acte de commissaire de justice délivré le 16 octobre 2024, elle a fait assigner Madame [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, aux fins de voir sur le fondement des articles 1103, 1225 et 1728 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 : – constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le bail à la date du 9 septembre 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer,

— ordonner à compter de la signification de la décision à intervenir l’expulsion de corps et de biens de Madame [F] [H] et de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique,

— fixer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisables au même titre qu’un loyer dans les conditions du bail par Madame [F] [H] jusqu’à son départ effectif et la condamner au paiement,

— condamner Madame [F] [H] au paiement de la somme de 2.942,22 € à titre de loyers arriérés, charges dûment justifiées et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 12 septembre 2024 avec intérêts de droit au taux légal à dater de leur échéance, en application de l’article 1344-1 du code civil, cette somme étant à parfaire au jour des plaidoiries,

— être autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais et périls de Madame [F] [H],

— en tout état de cause :

— condamner Madame [F] [H] à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 21 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 3.184 €, échéance du mois de janvier 2025 incluse. Elle accepte que des délais de paiement soient octroyés à la défenderesse et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus, assortis d’une déchéance de terme en cas de non paiement d’une seule échéance.

En défense, Madame [F] [H], comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et sollicite des délais de paiement. Elle déclare être en capacité de reprendre le loyer courant et d’apurer sa dette locative par versements de 200 € par mois en sus. Elle déclare vivre en couple, son concubin percevant un revenu de 1.116 € par mois et elle-même disposant d’une somme de 1.850 € brut par mois, et assumer la charge d’un enfant de 8 ans pour lequel elle perçoit une pension alimentaire de 150 € par mois. Elle explique sa dette locative par les retenues sur salaires importantes qu’elle a subies et de grosses dépenses qu’elle a dues effectuées.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la resiliation :

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par voie électronique le 17 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX), également par la voie électronique, le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pris dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non un délai de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement de tout ou partie de l’échéance fixée : « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges ou de dépôt de garantie au bailleur, le contrat de location peut être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un simple commandement payer resté sans effet ».

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 9 juillet 2024, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.014,20 € au titre des loyers et des charges impayés suivant décompte arrêté au 3 juillet 2024.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc régulier.

Le décompte versé aux débats ne permet pas d’établir que Madame [F] [H] a désintéressé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois qui lui était imparti par l’acte de commissaire de justice. Au contraire, il apparait que la dette a augmenté.

Ce défaut de régularisation permet à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 10 septembre 2024, à l’encontre de Madame [F] [H], par le jeu de la clause résolutoire.

Néanmoins, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cet article précise en outre que :

— pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus,

— ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges,

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l’audience, Madame [F] [H] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le décompte produit montre qu’elle a repris le paiement de son loyer courant et qu’elle verse en sus une somme supplémentaire pour apurer sa dette locative. Ses revenus et le montant de l’arriéré locatif lui permettent de solder sa dette dans le délai de 36 mois. Aussi, en l’absence d’opposition du bailleur, il convient de lui accorder les délais de paiement qu’elle sollicite dans les conditions précisées au dispositif. Ces délais emporteront suspension des effets de la clause résolutoire contractuellement prévue.

En cas de non respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit étant d’ores et déjà acquise et reprenant ses effets, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [F] [H] dans le délai fixé par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun motif ne justifiant qu’il soit supprimé, et une indemnité d’occupation sera fixée à compter de la résiliation immédiate du bail jusqu’à la libération des lieux. Son montant sera égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

En revanche, il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur la demande en paiement :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Au soutien de sa demande, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit un décompte actualisé à la date du 15 janvier 2025, selon lequel sa créance s’établit à 3.184,84 € au titre des loyers et des charges impayés.

Madame [F] [H] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2.014,20 € à compter du 9 juillet 2024, date du commandement de payer et pour le surplus, à compter du présent jugement.

Dans l’hypothèse où Madame [F] [H] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

— Sur les demandes accessoires :

Madame [F] [H], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens, qui comprendront notamment, le coût du commandement de payer.

Il apparaît équitable de condamner Madame [F] [H] à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail portant sur la maison à usage d’habitation n°17 avec garage, située au [Adresse 6] ;

CONDAMNE Madame [F] [H] à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 3.184,84 €, suivant décompte arrêté au 15 janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2.014,20 € à compter du 9 juillet 2024, date du commandement de payer et pour le surplus, à compter du présent jugement ;

ACCORDE à Madame [F] [H] des délais de paiement ;

L’AUTORISE à s’acquitter de sa dette en 15 échéances mensuelles de 200 € et en une 16ème échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais le versement devant intervenir au plus tard le dernier jour de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts, dépens (et indemnité de procédure) ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail,

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué,

DIT en revanche qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, ainsi que du loyer courant et des charges locatives, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNE en ce cas, Madame [F] [H] à quitter les lieux loués et le garage situés [Adresse 6] et DIT qu’à défaut pour Madame [F] [H] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges, et CONDAMNE Madame [F] [H] à son paiement à compter de la résiliation immédiate du bail jusqu’à la libération des lieux ;

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [F] [H] à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 300 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection