TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/04804 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G4J7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Localité 7] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M. [P] [I] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [J], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [T] [W] épouse [J], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

A l’audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé en date du 9 juin 2021, la société [Localité 7] HABITAT a donné en location à Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J] un logement T4 n° B04 au 1er étage sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel charges comprises de 414,62 euros, payable à terme échu.

La bailleresse a fait délivrer, par acte du 10 avril 2024, à chacun de Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J] par procès-verbal remis à étude un commandement de de payer les loyers dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire dudit bail pour un montant en principal de 1.395,72 euros.

C’est dans ce contexte que par actes du 4 septembre 2024, la société [Localité 7] HABITAT a fait assigner par procès-verbal remis à étude chacun de Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :

*Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,

*Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J] ainsi que tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

*Les condamner solidairement au titre des loyers et indemnités d’occupation au 29 août 2024 au paiement de la somme de 1192,68 euros;

*Les condamner solidairement en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer initialement fixé augmenté des provisions sur charges ;

*Ainsi qu’au paiement d’une somme de 500,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens lesquels comprendront le coût du commandement et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025.

Lors de l’audience, la société [Localité 7] HABITAT, représentée par Monsieur [I], employé munie d’un pouvoir, actualise sa créance à la somme de 1107,48 euros en faisant état d’un loyer de 597,08 euros. La demanderesse précise que le règlement de petites sommes permet d’apurer la dette locative et consent à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur et Madame [J], comparants reconnaissent le montant de la dette. Monsieur [J] fait état de problèmes de santé mais un statut d’invalidité refusé, percevant 800 euros de RSA. Madame précise ne pas travailler. Ils mentionnent la perception des APL et un fils qui travaille en intérim. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 à 60 euros en sus du loyer et des charges courants.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience contient les déclarations reprises par les défendeurs.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 467 du code de procédure civile dispose que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la société [Localité 7] HABITAT a saisi la CCAPEX le 5 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, la situation d’impayés ayant perduré depuis cette date.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture le 5 septembre 2024 par voie électronique, soit plus de six semaines avant la première audience.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail en date du 9 juin 2021 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la société [Localité 7] HABITAT a signifié, par acte du 10 avril 2024, à chacun de Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J] par procès-verbal remis à étude un commandement de payer visant la clause résolutoire dudit bail pour un montant en principal de 1.395,72 euros.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise également ce délai de 2 mois.

Deux règlements pour un montant total de 450 euros ont été effectués de sorte que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 11 juin 2024.

Sur l’arriéré locatif du logement :

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Il ressort des éléments du débat que la dette locative de Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J] s’élève, selon le décompte actualisé à la somme de 1107,48 euros correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus, échéance du mois de février 2025 incluse et après soustraction des frais de contentieux.

Les défendeurs n’apportent pas d’éléments contestant cette dette.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J], mariés ainsi que mentionné sur le contrat de bail, au paiement de la somme totale 1107,48 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de février 2025 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi que si les époux [J] ne travaillent pas et vivent des prestations sociales, ils ont repris leurs règlements et au titre du loyer du mois de février 2025, 23,39 euros a été versé en sus de leur paiement et des APL. Ils sollicitent des délais de paiement en proposant 50 à 60 euros pour apurer leur dette auxquels consent la bailleresse ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’autoriser Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J] à se libérer de leur dette par le paiement de 17 échéances mensuelles successives de 60 euros par mois, le solde devant être versé le 18è mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la société [Localité 7] HABITAT sera suspendue.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion des époux [J] et de tout occupant de leur chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant ici rappelé que la défenderesse a quitté le logement.

Dans cette hypothèse, Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J] occupants sans droit ni titre, causeraient un préjudice à la société [Localité 7] HABITAT qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Ils seraient dès lors condamnés au paiement d’indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges due à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la société [Localité 7] HABITAT.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J] succombants, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprennent notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J] seront condamnés in solidum à payer à la société [Localité 7] HABITAT la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable l’action de la société [Localité 7] HABITAT ;

CONSTATE à compter du 11 juin 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 9 juin 2021, conclu entre la société [Localité 7] HABITAT d’une part et Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J] d’autre part, portant sur un logement T4 n° B04 au 1er étage sis [Adresse 1] ;

SUSPEND les effets de cette clause ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J] à payer à la société [Localité 7] HABITAT la somme de 1107,48 euros au titre des loyers et charges dus, échéance du mois de février 2025 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J] à se libérer de leur dette en 17 mensualités successives de 60 euros, la 18è mensualité sera du montant du solde de la dette, qui seront versées avant le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J] se libèrent des sommes dues dans le délai précité ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 1107,48 euros devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter le logement T4 n° B04 au 1er étage sis [Adresse 2] [Localité 7] HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion dudit logement ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est

* Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J], soient condamnés solidairement à verser à la société [Localité 7] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [T] [W] épouse [J] au paiement au profit de la société [Localité 7] HABITAT de l’article 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection