TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03508 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ4F

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [V] [W] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [G] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [T] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La Société anonyme d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais a donné à bail à Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] un bien à usage d’habitation ainsi qu’un garage situés [Adresse 3], par contrat du 8 juillet 2022, pour un loyer mensuel de 544,53 euros hors charges, payable à terme échu.

Par additif au contrat de location du même jour, un engagement de solidarité a été signé entre les mêmes parties, Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] s’engageant solidairement au paiement des loyers, des charges et de toutes sommes dues au bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société anonyme d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais a fait signifier le 14 mai 2024 à Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2593,10 euros, selon décompte en date du 6 mai 2024.

La Société anonyme d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 15 mai 2024.

La Société anonyme d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner le 22 juillet 2024 Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non paiement des loyers ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F], ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que, faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] au paiement de la somme de 2593,10 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— les condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— condamner Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— condamner Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 juillet 2024.

Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] ont déposé un dossier de surendettement auprès de la banque de France qui a été déclaré recevable le 29 août 2024, le dossier étant orienté vers un réaménagement des dettes.

Par décision du 5 décembre 2024, la Commission de surendettement des particuliers du Loiret a décidé de mesures imposées consistant en un plan de désendettement d’une durée de 84 mois avec une mensualité de remboursement maximum de 541,40 euros et un effacement partiel des dettes restant dues à la fin du plan. La Commission de surendettement a par ailleurs indiqué que les différentes dettes ne porteraient pas intérêts. Dans le cadre de ce plan, la créance de la Société anonyme d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais est de 3256,12 euros et devra être remboursée en 7 mensualités de 465,16 euros chacune, s’agissant par ailleurs d’une créance prioritaire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, la Société anonyme d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [V] [W], employée du bailleur – a maintenu ses demandes portant sur les loyers impayés et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 8558,42 euros, hors frais. Le bailleur a indiqué que les locataires ont déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France qui a été déclaré recevable le 21 août 2024, la commission ayant établi un plan le 5 décembre 2024 devant débuter le 1er février 2025. Le bailleur fait état de ce qu’il n’y a eu aucun versement depuis janvier 2024, le plan n’étant pas respecté et s’est opposé à l’octroi de délais.

Les questions de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] ont comparu. Ils ont reconnu le montant de la dette locative. Ils ont indiqué souhaiter se maintenir dans le logement, ayant tous deux des situation d’emploi stables. Ils ont indiqué avoir versé la somme de 1149 euros le jour de l’audience et vouloir mettre en place un virement automatique, n’ayant pas encore pu le faire en raison de soucis de voiture.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience. Il y est indiqué que les locataires souhaitent rester dans le logement. Ils ont une fille de 3 ans et Monsieur reçoit ses 4 enfants un week-end sur deux. Monsieur est en CDI et Mme [U]. Ils avaient un projet de mariage et n’ont pas pu faire face aux frais, si bien qu’ils ont souscrit différents prêts à la consommation. Il est indiqué qu’ils ont voulu annuler leur mariage mais que dans un tel cas, ils auraient perdu les acomptes versés et qu’ils se sont sentis piégés. Leur mariage a eu lieu en août 2024. le dépôt d’un dossier de surendettement leur a été conseillé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mai 2025.

Les parties ont été autorisés à transmettre en cours de délibéré, avant le 7 mars 2025, un décompte actualisé faisant apparaître l’éventuel versement indiqué à l’audience. Ce décompte nous a été transmis le 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 22 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la Société anonyme d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 8 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article 5 page 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mai 2024, pour la somme en principal de 2593,10 euros.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le lundi 15 juillet 2024 à 24 heures, le 14 juillet 2024 correspondant à un dimanche et un jour férié et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 14 mai 2024 et le 15 juillet 2024 à 24 heures, Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] n’ont procédé à aucun règlement, la recevabilité de leur dossier de surendettement ayant été prononcée postérieurement au 15 juillet 2024, c’est à dire, le 29 août 2024.

Il en résulte que Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] n’ont pas éteint les causes du commandement de payer du 14 mai 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 16 juillet 2024 et il y aura lieu de le constater, la recevabilité de Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] à la procédure de surendettement étant intervenue le 29 août 2024, soit postérieurement.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La Société anonyme d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais a produit un décompte actualisé en cours de délibéré démontrant que Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (147,24 euros et 167,13 euros qui relèvent éventuellement des dépens) et du versement intervenu (1149,29 euros) la somme de 8093,26 euros à la date du 5 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

Présents à l’audience, Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] n’ont pas contesté le principe de la dette et ont simplement souhaité que leur dernier versement soit pris en compte, ce qui est le cas avec le nouveau décompte fourni.

Par ailleurs, par additif au contrat de location, un engagement de solidarité a été signé entre les mêmes parties, Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] s’engageant solidairement au paiement des loyers, des charges et de toutes sommes dues au bailleur.

En conséquence, Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme de 8093,26 euros. Sur cette somme, il convient d’indiquer que conformément à la décision de la commission de surendettement, aucun intérêt ne pourra être appliqué quant à la somme de 3256,12 euros, somme faisant l’objet d’un plan de désendettement. Le surplus de cette somme (4837,14 euros) portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du Code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers au profit du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge du surendettement (juge des contentieux de la protection) statuant sur cette contestation.

En l’espèce, Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] sollicitent des délais de paiement et souhaitent se maintenir dans les lieux loués.

Le bailleur est défavorable à l’octroi de tels délais de paiement en ce qu’il considère que les locataires, bien que bénéficiant d’une procédure de surendettement, n’ont pas réglé le loyer et les charges courantes depuis mars 2024.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] ont repris le paiement intégral du loyer de février 2025, outre le versement de 465,16 euros qui correspond à la 1ère mensualité du plan de désendettement. Ils démontrent ainsi être en capacité de régler leur dette et leur bonne foi.

Les locataires demandent en outre la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant indiqué vouloir se maintenir dans les lieux.

Compte tenu de ces éléments, Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’indiquer que le plan de désendettement établi par la commission devra être respecté en ce qu’il prévoit le règlement de la somme de 3256,12 euros en 7 mensualités de 465,16 euros. S’agissant du surplus de la dette, non pris en compte dans le plan de désendettement, il conviendra de permettre aux locataires de le régler en versant, en plus des mensualités prévues par la commission 35 mensualités de 134,36 euros et une 36ème mensualités qui soldera la totalité de la dette due en principal et en intérêts.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et conformément à ce qui est prévu dans le cadre du plan de désendettement établi par la commission.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, malgré les démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Société anonyme d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais, il sera tenu compte de la situation économique de Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F], qui fait l’objet d’une procédure de surendettement, pour dire n’y avoir lieu à le condamner au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés figurant au bail du 8 juillet 2022 conclu entre la Société anonyme d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais et Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F], concernant le bien à usage d’habitation ainsi qu’un garage situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] à verser à la Société anonyme d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 8093,26 euros au titre des loyers et charges impayés (selon décompte arrêté à la date du 5 mars 2025, incluant la mensualité de février 2025, la somme de 3256,12 euros ne produisant aucun intérêt conformément à la décision rendue par la Commission de surendettement des particuliers du Loiret le 5 décembre 2024 et la somme de 4837,14 euros portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants,

— par 7 mensualités de 465,16 euros, conformément au plan de désendettement établi par la commission par décision du 5 décembre 2024, s’agissant de la somme de 3256,12 euros comprise dans la somme à laquelle les débiteurs ont été solidairement condamnés ;

— par 35 mensualités de 134,36 euros et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et en intérêt s’agissant de la somme résiduelle de 4837,14 euros relative à la partie de la dette non concernée par le plan de désendettement établi par la commission de surendettement des particuliers du Loiret ;

PRECISE que les modalités de règlement de la partie de la dette correspondant à la somme de 3256,12 euros pourront être modifiées par la Commission de surendettement ou toute décision du Juge du surendettement, intervenant postérieurement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société anonyme d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] soient condamnés à verser à la Société anonyme d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation de Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [Y] et Monsieur [T] [F] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,