TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00470 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYYJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 4] [Localité 9] [Adresse 5]

représentée par Mme [V] [X] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [W] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 17 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 14 décembre 2023, ayant pris effet le 21 décembre 2023, la SA d’HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Madame [Y] [W] [Z], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 725,19 euros charges incluses, payable à terme échu.

Se prévalant de loyers impayés, la SA d’HLM FRANCE LOIRE a fait signifier à Madame [Y] [W] [Z], le 21 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 1.741,31 euros. Cet acte a été remis à personne.

C’est dans ce contexte que la SA d’HLM a ensuite fait assigner Madame [Y] [W] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, remis à étude, aux fins suivantes :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire et que la location consentie à Madame [Y] [W] [Z] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et juger que la locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;de condamner à titre provisionnel Madame [Y] [W] [Z] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 3.967,31 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil;la condamner en outre à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur, et aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 17 juin 2024.

La fiche diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience. Il en ressort que Madame [W] [Z] est accompagnée par le département dans le cadre d’une mesure d’Aide Educative à Domicile pour ses trois filles. Madame [W] [Z] a indiqué au travailleur social que la séparation a été difficile, entraînant la sollicitation des forces de l’ordre et qu’une Information Préoccupante en a découlé. Madame [W] [Z] a dit s’être retrouvée en octobre 2023 sans solution de logement avec sa fille aînée, et a été hébergée par des associations. Elle a indiqué être suivi médicalement afin de l’aider psychologiquement et dans son addiction à l’alcool. Elle a précisé être entourée par ses parents et d’autres membres de la famille, lesquels ont pu lui venir en aide financièrement. Elle serait aidée par une assistante sociale pour sa gestion budgétaire. Elle a ajouté avoir repris un mi-temps thérapeutique, puis un 60% mi-août avant de retourner en temps pleins en octobre.

À l’audience du 17 décembre 2024, la SA d'[Adresse 8], représentée avec pouvoir par Madame [V] [X], a actualisé sa créance à la somme de 6.055,67 euros. Elle a fait état d’une reprise des paiements tous les deux mois. Elle a ajouté qu’aucun paiement n’avait eu lieu récemment. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Régulièrement citée par procès-verbal remis à un tiers présent au domicile, Madame [Y] [W] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 17 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM FRANCE LOIRE justifie avoir préalablement saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Madame [Y] [W] [Z] le 20 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat du 14 décembre 2021 ayant pris effet le 21 décembre 2021, contient une clause résolutoire (article X, page 4).

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 21 mars 2024, pour la somme en principal de 1.741,31 euros.

Il convient de retenir que, la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours et le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail et mentionné dans le bail, s’applique donc.

Madame [Y] [W] [Z] avait alors jusqu’au 21 mai 2024 à 24 heures pour régler la somme de 1.741,31 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n’ayant réglé aucune somme sur la période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 22 mai 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Madame [Y] [W] [Z] reste redevable des loyers jusqu’au 21 mai 2024 et, à compter du 22 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [Y] [W] [Z], occupante sans droit ni titre depuis le 22 mai 2024, cause un préjudice à la SA [Adresse 7] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, majoré des augmentations légales, tel que si le contrat n’avait pas été résilié.

IV. SUR L’EXPULSION DE LA LOCATAIRE :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 22 mai 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [W] [Z] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

V. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA d’HLM FRANCE LOIRE produit un décompte actualisé, terme du mois de novembre 2024 inclus, démontrant que Madame [Y] [W] [Z] reste lui devoir la somme de 6.055,67 euros de laquelle il y a lieu de soustraire :

125,26 euros de frais de poursuite (qui relèveront éventuellement des dépens)141,10 euros de frais de poursuite (qui relèveront éventuellement des dépens)

Il en résulte une dette locative restante de 5.789,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Absente à l’audience, Madame [Y] [W] [Z] ne conteste par définition ni le principe ni le montant de cette dette.

Madame [Y] [W] [Z] sera donc condamnée à verser au bailleur une somme de 5.789,31 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 juin 2024 sur la somme de 3.967,31 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [W] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM FRANCE LOIRE, Madame [Y] [W] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS à compter du 22 mai 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail en date des 14 décembre 2023, ayant pris effet le 21 décembre 2023 conclu entre la SA d'[Adresse 8] et Madame [Y] [W] [Z] et portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Y] [W] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Y] [W] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM FRANCE LOIRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [Y] [W] [Z] à verser à la SA d’HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 5.789,31 euros terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 juin 2024 sur la somme de 3.967,31 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [Y] [W] [Z] à payer à la SA d’HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation, telle que si le contrat n’avait pas été résilié, égale au montant des loyers et des charges majorées des augmentations légales en vigueur à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [Y] [W] [Z] à verser à la SA d'[Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [W] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 5 mars 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection.