TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00229 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GU5L

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [G] [V] , salariée munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [C] [P], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 17 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat des 31 janvier et 26 mars 2012, la SA d’HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Madame [Z] [C] [P] un appartement à usage d’habitation (porte 201 au 2nd étage) et un emplacement de stationnement UG 010082 sis [Adresse 3] à [Localité 2].

Par contrat du 8 juillet 2016, la SA d’HLM FRANCE LOIRE a fait signer un nouveau contrat portant sur les mêmes biens à Madame [Z] [C] [P] moyennant le loyer mensuel de 905,29 euros charges incluses dont 21,66 euros pour le parking, payable à terme échu, suite à une procédure d’expulsion et au respect des engagements contenus dans la décision afférente à cette procédure.

Se prévalant de loyers impayés, la SA d’HLM FRANCE LOIRE a fait signifier à Madame [Z] [C] [P], par procès-verbal de remise à étude, le 8 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 6073,13 euros.

C’est dans ce contexte que la SA d’HLM a ensuite fait assigner Madame [Z] [C] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’Orléans, par acte d’huissier du 20 février 2024, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et que la location consentie à Madame [Z] [C] [P] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et juger qu’il sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner à titre provisionnel Madame [Z] [C] [P] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 7689,47 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil;la condamner en outre à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;ainsi qu’au paiement à titre provisionnel de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.À l’audience du 17 décembre 2024, la SA d'[Adresse 6], représentée avec pouvoir Madame [G], actualise sa créance à la somme de 5054 euros en faisant état de 4 derniers règlements pour un montant total de 2100 euros. Elle excipe d’un plan d’apurement de 200 euros par mois et consent à l’octroi de délais de paiement sur cette base et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [Z] [C] [P], régulièrement citée par procès-verbal remis à personne n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état de difficultés de santé ayant déséquilibré son budget. Sa santé s’étant améliorée, il est prévu que Madame [C] [P] reprenne un emploi en CDI.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 05 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 21 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM FRANCE LOIRE justifie avoir préalablement signalé à la CCAPEX la situation d’impayés de Madame [Z] [C] [P] le 3 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 8 juillet 2016 à effet du 6 novembre 2012 contient une clause résolutoire à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer dans les 2 mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer et un commandement de payer dans les 6 semaines visant ladite clause a été signifiée à Madame [Z] [C] [P], par procès-verbal de remise à personne, le 8 novembre 2023 pour un montant en principal de 6073,13 euros.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Madame [Z] [C] [P] avait jusqu’au 8 janvier 2024 à 24 heures pour régler la somme ainsi sollicitée.

Dans cette période de deux mois, elle a procédé à un règlement de 1.500 euros, de sorte que les causes du commandement n’ont pas été éteintes dans ce délai.

Il y a donc lieu de constater que les conditions des clauses résolutoires se sont trouvées réunies le 9 janvier 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA d'[Adresse 6] produit un décompte actualisé au 16 décembre 2024 démontrant que Madame [Z] [C] [P] reste lui devoir la somme de 7100,21 euros de laquelle il y a lieu de soustraire 297,64 euros de frais de poursuite et 51,78 euros de frais et pénalités, soit une dette locative restante de 6750,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Madame [Z] [C] [P] non comparante ne conteste par définition ni le principe ni le montant de cette dette.

Madame [Z] [C] [P] sera donc condamnée à verser au bailleur une somme de 6750,79 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 février 2024.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, la bailleresse a excipé de la reprise intégrale du loyer et du respect d’un plan d’apurement convenu avec la défenderesse à concurrence de 200 euros par mois et consent en outre à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient donc d’autoriser Madame [Z] [C] [P] à se libérer de sa dette par le paiement de 33 échéances mensuelles successives de 200 euros, le solde devant être versé le 34ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA D’HLM FRANCE LOIRE sera suspendue à la demande de la bailleresse, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [C] [P] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Dans cette hypothèse, Madame [Z] [C] [P], occupante sans droit ni titre, causerait un préjudice à la SA [Adresse 5] qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Elle serait dès lors condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges, tel qu’il serait si le bail se poursuivait et, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la SA D’HLM FRANCE LOIRE.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [C] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM FRANCE LOIRE, Madame [Z] [C] [P] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS à compter du 9 janvier 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 8 juillet 2016 conclus entre la SA d'[Adresse 6] et Madame [Z] [C] [P] portant sur un appartement à usage d’habitation (porte 201 au 2nd étage) et un emplacement de stationnement 010082 sis [Adresse 3] à [Localité 2] ;

SUSPENDONS les effets de cette clause insérée dans ledit bail ;

CONDAMNONS Madame [Z] [C] [P] à verser à la SA d’HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 6750,79 euros terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 février 2024;

AUTORISONS Madame [Z] [C] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités successives de 200 euros chacune et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et p

our la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [C] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM FRANCE LOIRE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [Z] [C] [P] soit condamnée à verser à la SA d’HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [Z] [C] [P] à verser à la SA d'[Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [C] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 5 mars 2025, la minute étant signée par Sarah Giustranti, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN greffière.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection