TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00560 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ5J

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SC FONCIERE 01 2003

inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 447 511 346

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [W]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [B] [W]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Association CIL VALLOIRE

sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 25 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 23 juin 2010, la SCI FONCIERE représentée par son mandataire la SA d’HLM [Adresse 5], a consenti un contrat de location conventionné à Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W], d’une part, et à l’association CIL VALLOIRE, en sa qualité de caution, d’autre part, un appartement à usage d’habitation avec parking situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 445,73 euros, ainsi qu’une provision pour charges de 109,00 €, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs, la SCI FONCIERE 01 2003 a fait délivrer – par actes d’huissier de justice du 14 mars 2024 signifiés à l’étude – à ses locataires défaillants Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W], un commandement de payer sous 6 semaines visant la clause résolutoire, lequel portait sur la somme principale de 2.671,68 euros au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés pour la période de décembre 2023 à février 2024.

La SCI FONCIERE 01 2003 a parallèlement fait dénoncer -par acte d’huissier de justice du 20 mars 2024 signifié à personne morale- à l’association CIL VALLOIRE, en sa qualité de caution, le commandement de payer délivré aux époux [W], en lui faisant sommation de payer la somme principale de 2.671,68 euros correspondante.

En l’absence de règlement intégral des causes du commandement dans le délai imparti, tant par les locataires en titre, que par l’association caution, la SCI FONCIERE 01 2003 a donc fait assigner en référé Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W], ainsi que leur caution, l’association CIL VALLOIRE -suivant actes d’huissier de justice respectivement signifiés le 11 juillet 2024 à l’étude, et le 17 juillet 2024 à personne morale- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conventionné du 23 juin 2010 consenti par la SCI FONCIERE à Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W] pour défaut de paiement des loyers ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [X] [W] et de Madame [B] [W] de l’appartement qu’ils occupent au [Adresse 3] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets éventuellement laissés dans les lieux suivront le sort prévu et spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W], locataires, et l’association CIL VALLOIRE, caution, à payer à la SCI FONCIERE 01 2003 la somme principale de 5.050,18 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 4 juin 2024, avec intérêts légaux conformément à l’article 1231-6 du code civil ;Condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W], locataires, et l’association CIL VALLOIRE, caution, à lui verser une indemnité d’occupation conventionnelle équivalente au montant des loyers et des charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;✓

Condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W], locataires, et l’association CIL VALLOIRE, caution au paiement d’une indemnité de 1.000,00 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W], locataires, et l’association CIL VALLOIRE, caution au paiement des entiers dépens d’instance en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience publique du 14 janvier 2025, l’avocat de la SCI FONCIERE 01 2003 a maintenu l’intégralité de ses demandes, s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement du fait notamment du non-règlement du loyer courant et de la dette locative en augmentation constante, puis a déclaré que la dette actualisée selon décompte daté du 9 janvier 2025 (échéance de décembre 2024 incluse) s’élevait désormais à la somme de 8.763,54 €.

Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W], qui comparaissent tous deux en personne, déclarent :

— pour Monsieur : au chômage avec 1011 € d’indemnisation, qu’il a bien rempli l’enquête SLS, sans que cette dernière soit prise en compte par le bailleur, a repris le règlement d’un quart du loyer en décembre 2024 et a 2 crédits à la consommation en cours d’un montant de 220 € ;

— pour Madame : aide-soignante avec un salaire de 1800 €, elle ne vit plus dans le logement avec ses 3 enfants depuis le 20 octobre 2023 (date de son congé adressé en LRAR au bailleur), qu’elle l’a quitté pour cause de violences conjugales, et qu’à cette époque, il n’existait aucune dette locative.

L’Association CIL VALLOIRE, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représentée.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience confirme la situation sociale et financière difficile de Monsieur [X] [W], qui reconnait avoir besoin d’aide et accepte l’orientation réalisée avec l’AHU afin d’être accompagné par un travailleur social pour l’attribution éventuellement d’un nouveau logement social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 avril 2025, prorogé au 27 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’ordonnance, susceptible d’appel, sera rendue contradictoirement en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Loiret le 18 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025.

Par ailleurs, la SCI bailleresse justifie avoir régulièrement saisi la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret le 15 mars 2024 par la voie électronique, suite au commandement de payer du 14 mars 2024, afin de l’informer de la situation d’impayés de loyers de Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2024, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par la SCI FONCIERE 01 2003 est donc parfaitement recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 -modifié par la loi du 27 juillet 2023- tel qu’il s’applique à la date du commandement de payer qui a été délivré le 14 mars 2024 dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois en l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule à l’article 9 (page 7) de ses conditions générales, qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2024, pour la somme en principal de 2.671,68 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W] disposaient donc, pour s’acquitter de la somme de 2.671,68 euros d’un délai expirant le mardi 14 mai 2024 à 24 heures.

Ledit acte demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et ce, en dépit du règlement par les locataires d’un acompte le 5 mars 2024 d’un montant de 667,87 €, cependant insuffisant à couvrir l’intégralité des causes du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mai 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W] restent redevables des loyers et charges jusqu’au 14 mai 2024 et, à compter du 15 mai 2024, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W], occupants sans droit ni titre depuis le 14 mai 2024 causent un préjudice à la SCI FONCIERE 01 2003 qui n’a pu disposer du bien à son gré.

En l’espèce, force est de constater que Madame [B] [W] déclare péremptoirement, d’une part, qu’elle ne vit plus dans le logement du couple avec ses 3 enfants pour cause de violences conjugales, et d’autre part, qu’elle aurait adressé son congé par LRAR au bailleur depuis le 20 octobre 2023, sans toutefois en rapporter le moindre commencement de preuve, par écrit ou témoignage.

Qu’en l’état des éléments et pièces versés au dossier de procédure, elle devra par conséquent être considérée comme occupante irrégulière sans droit ni titre des lieux, et solidairement tenue avec Monsieur [X] [W] de la dette de loyers et charges réclamée par la SCI FONCIERE 01 2003.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W] à verser à la SCI FONCIERE 01 2003 une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant aux loyers et charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail, laquelle sera calculée (selon décompte du 9 janvier 2025-échéance de décembre 2024 incluse) à compter du 1er janvier 2025, ceci jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

Sur l’expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 14 mai 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [W] et de Madame [B] [W] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé, à toutes fins, que les meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Etant devenus occupants sans droit ni titre depuis le 15 mai 2024, et leur bonne foi étant présumée, Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W] devront quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et par conséquent, la demande de la SCI FONCIERE 01 2003 requérante visant à obtenir la suppression ou la réduction de ce délai de deux mois sera rejetée.

Sur le montant de l’arriéré locatif et sur la validité de la caution CIL VALLOIRE

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, afin de prouver les obligations dont elle réclame l’exécution, la SCI FONCIERE 01 2003 verse aux débats l’acte de bail d’origine daté du 23 juin 2010, ainsi que le décompte détaillé des loyers, charges et indemnités d’occupation restant impayés (décompte actualisé arrêté au 9 janvier 2025-échéance mensuelle de décembre 2024 incluse) pour un montant 8.763,54 €, dont il conviendra cependant de déduire les frais de poursuites pour 378,15 € -éventuellement inclus dans les dépens- des frais bancaires de rejet de prélèvement pour 3,60 € (3 x 1,20 €) et pénalités SLS pour 25,00 € non contractuels, soit la somme globale de 406,75 € imputée à tort sur ledit décompte.

Vérifications et corrections faites, il convient, en conséquence, de condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W] à payer à la SCI FONCIERE 01 2003 la somme ramenée à 8.356,79 € (soit 8.763,54 € – 406,75 €) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (cf. décompte actualisé du 9 janvier 2025), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance.

S’agissant, enfin, de l’association CIL VALLOIRE, régulièrement mise en cause dans la présente procédure en sa qualité de caution solidaire de Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W], cette dernière n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

Or, à l’analyse des pièces produites aux débats par la SCI requérante, il ressort qu’aucun acte de caution solidaire et indivisible susceptible de garantir le paiement par l’association CIL VALLOIRE de la créance locative précitée des époux [W] en principal, intérêts, indemnités et frais, n’a été établi pour une durée déterminée, d’une part, et à concurrence d’un montant maximum de mois de loyers et charges, d’autre part, ceci dans le respect des dispositions figurant à l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SCI FONCIERE 01 2003 sera donc intégralement déboutée de ses demandes de condamnation de l’association CIL VALLOIRE à garantir de façon solidaire et indivisible Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W], du paiement de leur dette locative et de ses accessoires.

Sur la demande de délais de paiement de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Comparaissant en personne à l’audience, Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W] ne contestent pas le principe ou le montant de leur dette locative, et ils ne sollicitent pas de délais pour le paiement de cette dernière.

Il est néanmoins établi à l’examen des pièces de la procédure, que Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W], pourtant solidairement engagés auprès de leur bailleur, n’ont pas repris le règlement intégral de leur loyer courant avant la date de l’audience, et que de ce fait, aucun délai de paiement ne peut leur être légalement accordé par la juridiction.

Par ailleurs, il n’est rapporté au tribunal aucune preuve de règlements substantiels de Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W] destinés à apurer leur dette arriérée, tandis qu’il est constant qu’aucun engagement de leur part susceptible de produire l’extinction de leurs obligations de locataires n’a été produit aux débats, tandis que l’éventualité d’un apurement échelonné de leur dette locative -supportée exclusivement et anormalement par la SCI bailleresse- ne peut, dans les présentes circonstances, être sérieusement envisagée.

Dans ces conditions, Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W] ne pourront donc bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de leur dette locative solidaire, et la clause résolutoire acquise au 14 mai 2024 conservera par conséquent tous ses effets.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, en dépit des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI requérante, et au regard de la situation tant financière que sociale des époux [W], l’équité ne commande pas de condamner ces derniers à verser à leur bailleresse une indemnité sur ce fondement.

La SCI FONCIERE 01 2003 sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action aux fins de constat de la résiliation du bail recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2010 entre la SCI FONCIERE d’une part, et Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W] d’autre part, concernant un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 14 mai 2024 ;

DISONS que Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W] devront par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 3], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations de locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [X] [W] et de Madame [B] [W] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DEBOUTONS la SCI FONCIERE 01 2003 de toutes ses demandes de condamnation solidaire de l’association CIL VALLOIRE -prise en sa qualité de caution- pour le paiement de la dette locative générée par les époux [W] ;

DECLARONS, par conséquent, l’association CIL VALLOIRE hors de cause ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W] à verser à la SCI FONCIERE 01 2003 la somme provisionnelle de 8.356,79 € (huit mille trois cent cinquante-six euros et soixante-dix-neuf centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 9 janvier 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W] à verser à la SCI FONCIERE 01 2003 une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation, correspondant aux loyers et charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail (selon décompte du 9 janvier 2025-échéance de décembre 2024 incluse), laquelle sera calculée à compter du 1er janvier 2025, ceci jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS à titre provisionnel et solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [B] [W] aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,