Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 26 août 2025, n° 25/00130

TJ Orléans 26 août 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect des délais de notification à la CAF
La cour a jugé que le bailleur n'a pas apporté la preuve de l'envoi de la notification à la CAF, rendant la demande irrecevable.
Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a rejeté cette demande car la clause résolutoire n'a pas été acquise, entraînant le rejet de l'expulsion.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que le locataire reconnaît la dette et a ordonné le paiement de la somme due.
Rejeté
Occupation sans droit ni titre
La cour a rejeté cette demande car la résiliation du bail n'a pas été constatée.
Accepté
Frais exposés par le bailleur
La cour a accordé cette demande en raison des démarches judiciaires effectuées par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 26 août 2025, n° 25/00130
Numéro(s) :	25/00130
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Parties :	S.A. D' HLM FRANCE LOIRE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/00130 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HBIE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier lors des débats : Déborah STRUS

Greffier lors de la mise à disposition : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM FRANCE LOIRE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [F], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [O] [V] [B]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Mme [L] [V] [B], munie d’un pouvoir de représentation

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat des 8 et 16 janvier 2020, la SA d’HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Madame [O] [V] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 472,81 euros et 217,55 euros de provisions sur charges, payables à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM FRANCE LOIRE a fait signifier à Madame [O] [V] [B] le 3 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2350,48 euros, selon décompte arrêté le 26 avril 2024.

La SA d’HLM FRANCE LOIRE a ensuite fait assigner Madame [O] [V] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, aux fins suivantes :

constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [O] [V] [B] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Madame [O] [V] [B] sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner à titre provisionnel Madame [O] [V] [B] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 3170,73 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;condamner à titre provisionnel Madame [O] [V] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;condamner à titre provisionnel Madame [O] [V] [B] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner à titre provisionnel Madame [O] [V] [B] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 24 juin 2025, la SA d’HLM FRANCE LOIRE, représentée avec pouvoir par Madame [Y] [F], employée de la société, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1800 euros. Le bailleur a fait état d’un plan d’apurement à hauteur de 100 euros par mois en place depuis le mois de février 2025 et en a demandé l’homologation.

Les questions de la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail du fait de l’impayé de loyer et de l’octroi de délais de paiement ont été mises dans les débats.

Madame [O] [V] [B], représentée avec pouvoir par Madame [L] [V] [B], a reconnu le montant de la dette locative et a fait état de sa situation professionnelle. Elle a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire, sollicité des délais de paiement et proposé de régler 100 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

Par note en délibéré du 15 juillet 2025, il a été sollicité auprès de la SA d’HLM FRANCE LOIRE la preuve de l’envoi à la CAF ou de la réception par la CAF de l’information des impayés. Par courriel reçu le même jour il ne nous a été transmis qu’un imprimé de l’interface de la CAF faisant état du début d’impayés à compter du 1er octobre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, la décision est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables à la date de l’assignation.

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur, s’il verse au débat la fiche qu’il a réalisée à l’attention de la CAF et qui est datée du 21 novembre 2023, n’apporte pas la preuve de ce qu’il a effectivement envoyé cette fiche ou de ce qu’elle a bien été réceptionnée par la CAF ou la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret .

En conséquence, il n’est pas possible de déterminer que le délai de deux mois prescrit par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 entre la notification de la situation d’impayé et l’assignation a bien été respecté.

L’action formée par la SA d’HLM FRANCE LOIRE aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire doit être déclarée irrecevable.

La demande du bailleur tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable et il y aura donc lieu de rejeter les demandes qui en découlent relatives à l’expulsion du locataire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM FRANCE LOIRE produit un décompte démontrant que Madame [O] [V] [B] reste lui devoir, après soustraction des frais de contentieux (139,32 euros, entrant éventuellement dans les dépens), la somme de 1660,68 euros à la date du 23 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Représentée à l’audience, Madame [O] [V] [B] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [O] [V] [B] sera donc condamnée à verser à la SA d’HLM FRANCE LOIRE une somme de 1660,68 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 27 novembre 2024, date de l’assignation, conformément à la demande.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [O] [V] [B] sollicite des délais de paiement et propose de régler 100 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative.

Elle demande également la suspension des effets de la clause résolutoire mais la clause résolutoire n’étant pas acquise, cette demande est devenue sans objet.

Le bailleur a donné son accord pour un tel plan d’apurement, qui est conforme à l’engagement en place entre les parties depuis plusieurs mois.

Le paiement du loyer a repris au moment de l’audience et la somme de 100 euros est de nature à permettre de solder la dette dans le délai légal.

Il y aura donc lieu d’accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec une mensualité de 100 euros en plus de l’échéance locative, pour régler la dette de loyer.

Il y aura lieu néanmoins de prévoir que tout non-respect des délais de paiement rendra la totalité du solde de la créance immédiatement exigible selon les modalités également indiquées dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [O] [V] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [O] [V] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS irrecevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyer et charges impayés du bail conclu les 8 et 16 janvier 2020 entre la SA d’HLM FRANCE LOIRE et Madame [O] [V] [B], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] ;

REJETONS en conséquence la demande d’expulsion de Madame [O] [V] [B] du logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] et la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [O] [V] [B] à verser à la SA d’HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 1660,68 euros (selon décompte en date du 23 juin 2025 incluant la mensualité de mai 2025), avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 27 novembre 2024, date de l’assignation ;

AUTORISONS Madame [O] [V] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 100 euros chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité ainsi due, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Madame [O] [V] [B] à verser à la SA d’HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [V] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,