TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/01943 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDH6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LOGEMLOIRET, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [B] [J] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [P], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

A l’audience du 14 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 6 septembre 2021, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [H] [P] un appartement à usage d’habitation de type 2 avec parking aérien et jardin, situés au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 379,89 euros charges comprises, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés et le locataire n’ayant pas justifié de son assurance, la société LOGEMLOIRET lui a fait signifier le 13 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2.685,76 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par le locataire, la société LOGEMLOIRET a fait assigner Monsieur [H] [P] -par acte d’huissier de justice du 3 mars 2025 signifié à étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins de :

Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner que la location consentie à Monsieur [H] [P] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 24 et 7g de la Loi du 6 juillet 1989, et juger que ce locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la [Localité 5] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [H] [P] au titre des loyers et charges à la somme de 4.065,69 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code Civil ;Condamner Monsieur [H] [P] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;Condamner Monsieur [H] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner Monsieur [H] [P] au paiement d’une somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner Monsieur [H] [P] en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

À l’audience du 14 octobre 2025, la société LOGEMLOIRET -représentée avec pouvoir par Monsieur [B] [J]- a maintenu toutes ses demandes, sauf celle relative à la production de l’attestation d’assurance, puis a actualisé la dette locative à la somme de 6.821,62 euros, frais de poursuites inclus. Le bailleur a indiqué que le loyer résiduel s’élevait à la somme de 354 euros, et que l’aide au logement était estimée à 115 euros.

Il a ensuite indiqué que le dernier paiement avait eu lieu la veille de l’audience, pour la somme de 400 euros, qu’il convenait donc de déduire.

Monsieur [H] [P], comparaissant en personne, a indiqué reconnaître le montant de la dette et a indiqué avoir signé avec son bailleur une reconnaissance de dette et plan d’apurement. Il a indiqué vivre seul dans le logement, ne pas avoir d’enfant et avoir d’autres dettes. Il a justifié travailler en intérim en qualité de soudeur depuis le 17 juillet 2025 et a proposé de régler le loyer courant, outre 100 euros par mois.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, indiquant que Monsieur [P] ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé par le travailleur social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement, susceptible d’appel, sera rendu contradictoirement en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 5 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L’EXPULSION

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 6 mars 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location conclu le 6 septembre 2021 contient une clause résolutoire dans un délai de deux mois (paragraphe 3-6 page 7), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.685,76 euros et ce, dans le délai légal de deux mois contractuellement prévu et en vigueur au moment de la signature du contrat de location.

Par conséquent, Monsieur [H] [P] disposait d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 2.685,76 euros, expirant le 13 janvier 2025 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, Monsieur [H] [P] n’ayant réalisé aucun règlement sur cette période, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 14 janvier 2025.

L’expulsion de Monsieur [H] [P] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [H] [P] reste redevable des loyers jusqu’au 13 janvier 2025 et, à compter du 14 janvier 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 14 janvier 2025, le locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte actualisé du 7 octobre 2025 démontrant que Monsieur [H] [P] reste devoir la somme de 6.821,62 euros et la somme de 6.542,70 euros, hors frais de poursuites relevant éventuellement des dépens.

De cette somme, il convient toutefois de déduire la somme de 45,72 € (6 fois 7,62 €) correspondant aux pénalités « enquêtes OPS », non contractuellement justifiées et 60, 50 euros (5,[Immatriculation 1]) de risque locatif..

Il convient également de déduire la somme de 400 euros réglée la veille de l’audience par le locataire.

La dette locative sera donc ramenée à la somme de 6.036,48 euros.

Présent à l’audience, Monsieur [H] [P] ne conteste cependant pas, ni le principe, ni le montant de sa dette locative, dont les éléments constitutifs ont été ci-avant vérifiés.

Monsieur [H] [P] sera donc condamné à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une somme de 6.036,48 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 7 octobre 2025-échéance de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision.

IV. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT DE LA DETTE LOCATIVE ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [H] [P], comparaissant en personne à l’audience, s’il reconnaît tant le principe que le montant de sa dette locative, sollicite toutefois des délais pour le paiement de cette dernière ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est établi à l’analyse des pièces versées à la procédure, que Monsieur [H] [P] a repris le règlement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience ; de plus, son bailleur marque son accord pour l’octroi de délais de paiement et un plan d’apurement a été mis en place entre les parties, qui est respecté.

En conséquence, il y aura donc lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif, soit 35 mensualités de 100 euros et une 36ème mensualité permettant de solder la dette locative.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il conviendra néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [H] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et ce, jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

Les autres effets seront indiqués dans le dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [H] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 13 novembre 2024.

En dépit des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH LOGEMLOIRET, l’équité ne commande pas de condamner Monsieur [H] [P] – dont la situation sociale et financière reste précaire – à verser à son bailleur une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’OPH LOGEMLOIRET sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 septembre 2021 entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [H] [P], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 14 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [P] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6.036,48 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 7 octobre 2025, et ce, hors frais de procédure et frais divers, portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [H] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, outre les intérêts et frais ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [H] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LOGEMLOIRET puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [H] [P] soit condamné à verser à la société LOGEMLOIRET une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [P] aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier, Le juge,