TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00461 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYPO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [B] [S] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [F] [W] épouse [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2019, l’OPH d'[Localité 4] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Monsieur [N] [J] et Madame [F] [J] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 495,43 euros hors charges, payable à terme échu.

Par avenant au contrat de bail du 28 février 2023, prenant effet au 19 novembre 2022, Madame [F] [W] épouse [J] devenait seule titulaire du bail, à la suite du décès de Monsieur [N] [J].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 janvier 2024, le bailleur a mis en demeure sa locataire de fournir une attestation d’assurance.

Puis, des loyers étant demeurés impayés et l’assurance n’ayant pas été transmise, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier le 14 mars 2024 à Madame [F] [W] épouse [J] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1086,03 euros, selon décompte en date du 13 mars 2024 et de justifier de l’assurance visant également la clause résolutoire de ce chef.

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a par ailleurs saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 13 mars 2024.

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a par la suite fait assigner Madame [F] [W] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, aux fins suivantes :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire et que la location consentie à Madame [F] [W] épouse [J] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et juger que la locataire sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner à titre provisionnel Madame [F] [W] épouse [J] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 847,41 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil;

— la condamner en outre à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

+la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur, et aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 mai 2024.

A l’audience, qui s’est tenue le 27 février 2025, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, représentée avec pouvoir par Madame [B] [S], employée de la personne morale, a maintenu ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2465,37 euros, hors frais. Le bailleur a précisé se désister de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Il a ajouté qu’un versement avait récemment eu lieu mais que son montant était inférieur au loyer et charges.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Citée à étude, Madame [F] [W] épouse [J] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, les défendeurs n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

Il conviendra de constater que la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais s’est désistée à l’audience de sa demande d’acquisitions de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 22 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail et du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 septembre 2019 contient une clause résolutoire (article 4 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2024, pour la somme en principal de 1086,03 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Madame [F] [W] épouse [J] avaient jusqu’au mardi 14 mai 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement.

Au cours de la période de deux mois suivant la signification du commandement de payer, la locataire a procédé à deux règlements pour un total de 900 euros. Les causes du commandement n’ont donc pas été éteintes.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mai 2024.

L’expulsion de Madame [F] [W] épouse [J] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [F] [W] épouse [J] reste redevable des loyers jusqu’au 14 mai 2024 et, à compter du 15 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 15 mai 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

La partie échue, à la date de l’audience, de cette indemnité d’occupation, est reprise dans le calcul de la dette locative ci-dessous.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Madame [F] [W] épouse [J] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (154,30 euros), la somme de 2465,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 1er février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Absente à l’audience, Madame [F] [W] épouse [J] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2465,37 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 1er février 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1086,03 euros à compter du 14 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Madame [F] [W] épouse [J] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges indexé et tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire, absente à l’audience, n’a pas sollicité de délais de paiements, pas plus que le propriétaire. L’octroi de tels délais n’a pas non plus été soulevé d’office en raison de l’absence de la locataire, laquelle n’a pas justifié de ses ressources et du fait que loyer de janvier 2025 n’a pas été intégralement réglé.

Il en résulte que, en application du nouveau texte issu de la loi du 27 juillet 2023, aucun délai de paiement et aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent être accordés, faute de reprise du paiement du loyer intégral avant l’audience.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [F] [W] épouse [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et le coût de notification de l’assignation à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [F] [W] épouse [J] sera condamnée à verser au bailleur une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS le désistement de la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais de sa demande de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 27 septembre 2019 entre l’OPH d'[Localité 4] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais), d’une part, et Madame [F] [W] épouse [J], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 mai 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [W] épouse [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [W] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [F] [W] épouse [J] à verser à la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 2465,37 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 1er février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1086,03 euros à compter du 14 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande ;

CONDAMNONS Madame [F] [W] épouse [J] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexé et majoré, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [F] [W] épouse [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 mars 2024, le coût de l’assignation du 21 mai 2024 et celui de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS Madame [F] [W] épouse [J] à payer à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,