TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00866 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G63C

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : [M] GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [C] [L] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 13 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par contrat du 3 février 2012, l’OPH d'[Localité 4] Les Résidences de l’Orléanais (désormais la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné à bail à Monsieur [M] [Z] un bien à usage d’habitation avec parking situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 283,78 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier à Monsieur [M] [Z] le 8 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1336,64 euros, selon décompte arrêté le 5 janvier 2024.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [M] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et que la location consentie à Monsieur [M] [Z] a cessé de plein droit au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que le locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [M] [Z] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 842,09 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [M] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [M] [Z] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à titre de participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [M] [Z] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

À l’audience du 13 décembre 2024, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [C] [L], employée de la personne morale – a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 792,25 euros, hors frais. Le bailleur a indiqué que le locataire avait été déclaré recevable au surendettement, et qu’il était d’accord pour l’octroi de délais de paiement en attendant la décision de la commission de surendettement sur le traitement des dettes.

La question de la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire a été mise d’office dans les débats par le juge à l’audience.

Monsieur [M] [Z] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette locative. Il a fait état de sa situation familiale, professionnelle et financière. Il a indiqué avoir un dossier de surendettement. Il a demandé des délais de paiement et proposé de régler 50 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il a également sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, pour éviter l’expulsion.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 11 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur rédaction applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 3 février 2012 contient une clause résolutoire (dans ses conditions générales). Un commandement de payer visant la clause a été signifié le 8 janvier 2024, pour la somme en principal de 1336,64 euros.

De cette somme, doivent être soustraits les frais de contentieux (87,29 euros), qui n’entrent pas dans les loyers et charges visés à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, si bien que Monsieur [M] [Z] devait régler une somme de 1249,35 euros pour éteindre les causes du commandement de payer.

Le commandement de payer laisse un délai de six semaines au locataire pour régler la somme, en application de la loi du 27 juillet 2023. Cependant, la clause résolutoire du bail prévoit à ce titre un délai de deux mois : ce délai contractuellement prévu entre les parties doit donc s’appliquer.

Monsieur [M] [Z] avait ainsi jusqu’au 8 mars 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Entre le 8 janvier 2024 et le 8mars 2024 à 24 heures, quatre règlements ont été effectués, représentant un total de 1226,12 euros, si bien que les causes du commandement n’ont pas été éteintes.

Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 mars 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La [Localité 5] Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte daté du 12 décembre 2024 démontrant que Monsieur [M] [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais de contentieux (87,29 euros, 121,03 euros et 70,68 euros, relevant éventuellement des dépens), la somme de 792,25 euros, échéance de novembre 2024 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [M] [Z] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [M] [Z] sera donc condamné à verser à la [Localité 5] Les Résidences de l’Orléanais une somme de 792,25 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers et charges impayés sollicités.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur sa totalité à compter de la présente décision, au vu du reliquat de la dette.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, Monsieur [M] [Z] sollicite des délais de paiement et propose de régler 50 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il demande également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur a donné son accord sur ces points.

Le locataire règle son loyer à la date de l’audience et a été déclaré recevable à une procédure de surendettement par décision de la Commission de surendettement des particuliers du Loiret en date du 24 octobre 2024.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [M] [Z] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et conformément aux dispositions relatives au surendettement des particuliers.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [M] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant indexé du loyer et des charges.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 janvier 2024 et de l’assignation du 10 juin 2024.

Malgré les démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, il y aura lieu de tenir compte de la situation économique de Monsieur [M] [Z], qui bénéficie actuellement d’une procédure de surendettement, et il sera dit n’y avoir lieu à sa condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 3 février 2012 entre l’OPH d'[Localité 4] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) et Monsieur [M] [Z], concernant le bien à usage d’habitation avec parking situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 9 mars 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [Z] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 792,25 euros (selon décompte en date du 12 décembre 2024, incluant l’échéance de novembre 2024) au titre des loyers et charges impayés pour le logement, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision, sous la réserve de l’application des règles du Code de la consommation en matière de surendettement sur ces intérêts ;

AUTORISONS Monsieur [M] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 50 euros chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de Monsieur [M] [Z], la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que les sommes versées à ce titre par Monsieur [M] [Z] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [M] [Z] soit condamné à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant indexé du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation de Monsieur [M] [Z] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 janvier 2024 et le coût de l’assignation du 10 juin 2024 ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 12 février 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,