TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 25/00536 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HAL7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. ONES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Clemence STOVEN de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS,postualnt

M^e Anne-Elizabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2021, la SCI ONES (SIREN 839 403 466 RCS ORLEANS) a donné à bail à Monsieur [U] [N] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] avec un garage et terrain autour,,pour un loyer mensuel de 800,00 euros et le remboursement des charges sur production des justificatifs, payables d’avance mensuellement le 5.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 2 mai 2024, un commandement de payer les loyers dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SCI ONES à Monsieur [U] [N]. Il portait sur la somme en principal de 1.690,00 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 juillet 2024, la SCI ONES a fait assigner Monsieur [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

*dire et juger la SCI ONES recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,

*condamner Monsieur [U] [N] au paiement de la somme de 4.252,50 euros au titre des loyers et des charges dus à la date du 11 juillet 2024, loyer du mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation sauf à parfaire lors de l’audience,

*constater en l’absence de règlement du loyer courant que des délais de paiement ne peuvent être octroyés,

*constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et dire que le bail est résilié le cas échéant à compter de l’acquisition de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire :

*ordonner la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [N],

En tout état de cause :

*constater que ce dernier est occupant sans droit ni titre, et ordonner la libération des lieux et la remise des clés par Monsieur [U] [N] après établissement d’un état des lieux de sortie,

Ordonner l’expulsion des lieux loués sans délai de Monsieur [U] [N] ainsi que tout occupant de leur chef si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

*la condamner également au paiement de la somme de 500 euros au titre dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

*ainsi qu’au paiement de la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés,

*condamner en outre Monsieur [U] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmentée de la provision sur charges et de l’indexation le cas échéant, jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,

*condamner le défendeur en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025.

La SCI ONES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes contenues dans l’assignation en actualisant sa créance à la somme de 9548,71 euros pour un loyer actuel de 827 euros. Elle souligne que le règlement récent exposé par le défendeur ainsi qu’il est dit ci-après n’est pas justifié et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [U] [N], comparant, explique que « le propriétaire » du bien loué était également son employeur. Il ajoute avoir été licencié et déclare avoir versé 5000 euros à l’agence Guy Hoquet il y a une semaine et s’engage à régler 2000 euros prochainement. Il propose d’échelonner sa dette locative à concurrence d’échéances mensuelles de 300 euros. Il excipe d’une indemnisation de Pôle emploi de 1500 euros et d’un salaire de sa compagne de 1800 euros laquelle vient de reprendre un emploi ainsi déclaré.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état de l’absence de contact de la part du défendeur.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 467 du code de procédure civile dispose que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I-Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié à la défenderesse ainsi qu’il est dit ci-dessus le 2 mai 2024, pour la somme en principal de 1.690,00 euros.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant que le commandement de payer vise un délai de 2 mois également.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en l’absence de règlements effectifs par le locataire de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 juillet 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 3 juillet 2024.

Sur l’indemnité d’occupationMonsieur [U] [N] reste redevable des loyers jusqu’au 2 juillet 2024 et à compter du 3 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 3 juillet 2024, le défendeur cause un préjudice à la SCI ONES qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges soit 827,00 euros, augmentée de l’indexation s’il y a lieu.

Sur l’expulsion du locataire/de l’occupant :Le contrat de bail étant résilié à compter du 3 juillet 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [N] ainsi que toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Sur le montant de l’arriéré locatifAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SCI ONES verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 9.548,71 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Il convient de déduire de cette somme le montant des factures d’eau non justifiées en procédure soit un total de 269,71 euros (seule la facture de 117,50 euros est justifiée) ainsi que le solde de charges de 122 euros, les frais de procédure de 141,43 euros lesquels relèvent éventuellement des dépens, ainsi que 38 euros de frais dénués de la nature locative. La dette locative restante s’élève donc à la somme de 8.977,57 euros.

Monsieur [U] [N], ne conteste pas le montant de cette dette.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [N] au paiement de cette somme de 8.977,57 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 juillet 2024 sur la somme de 4.252,50 euros et le surplus à compter de la signification de la présente décision.

III- Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil, Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI demanderesse n’apporte pas la preuve de l’existence du préjudice moral et matériel excipé distinct de celui né du retard de paiement du défendeur en qualité de locataire pas plus que la justification du montant sollicité.

Ainsi, il y aura lieu de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

IV- Sur la demande de délais de paiement :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, si Monsieur [U] [N] a déclaré lors de l’audience avoir effectué auprès de l’agence mandataire un versement de 5000 euros, force est de constater qu’il n’en justifie pas, pas plus qu’il ne donne de garantie à son engagement de verser prochainement un paiement de 2000 euros supplémentaires. Le dernier règlement ressortant du décompte remonte au 1er août 2024 pour un montant très partiel de 117,50 euros, augmentant la dette de manière conséquente alors que le défendeur excipe d’une indemnisation de France Travail de 1500 euros et d’une compagne pourvu d’un emploi stable. Compte tenu de ces éléments et de l’absence de reprise de règlements justifiée, il ne pourra pas être octroyé de délais de paiement.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie

.

Monsieur [U] [N], succombant, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI ONES, Monsieur [U] [N] sera condamné à lui verser la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2021 entre la SCI ONES(SIREN 839 403 466 RCS ORLEANS) et Monsieur [U] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation F4 situé [Adresse 3], avec un garage et terrain autour sont réunies à la date du 3 juillet 2024 ;

DIT que Monsieur [U] [N] devra par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 3], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [U] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] à verser à la SCI ONES la somme de 8.977,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés terme du mois de janvier 2025 inclus, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 juillet 2024 sur la somme de 4.252,50 euros et le surplus à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [U] [N] à verser à la SCI ONES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit 827,00 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SCI ONES de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [U] [N] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] aux entiers dépens de la présente instance [qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] à payer à la SCI ONES la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,