Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 26 août 2025, n° 24/00826

TJ Orléans 26 août 2025

Arguments

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Rejeté
Acquisition des effets de la clause résolutoire
La cour a constaté que les causes du commandement de payer avaient été réglées, rendant la demande de résiliation du bail infondée.
Rejeté
Constatation de l'occupation sans droit ni titre
La cour a rejeté cette demande, considérant que le bail n'était ni résolu ni résilié, et donc que l'expulsion ne pouvait être ordonnée.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires devaient effectivement des loyers impayés, et a ordonné leur paiement.
Rejeté
Occupation sans droit ni titre
La cour a rejeté cette demande, considérant que le bail n'était pas résilié, et donc que l'indemnité d'occupation ne pouvait être accordée.
Accepté
Frais exposés par le bailleur
La cour a jugé équitable de condamner les locataires à verser une somme pour couvrir les frais exposés par le bailleur.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné les locataires à supporter les dépens de l'instance, conformément à la règle de droit.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 26 août 2025, n° 24/00826
Numéro(s) :	24/00826
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Delphine JANVIER LUPART

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 24/00826 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G6DW

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [H] [Z], demeurant [Adresse 4]

représentée par Mme [B] [G] munie d’un pouvoir

DÉFENDEURS :

Madame [C] [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Delphine JANVIER LUPART de la SELARL JANVIER-LUPART, avocats au barreau d’ORLEANS

Monsieur [N] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 10 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2019, ayant pris effet le 1er décembre 2019, Madame [H] [Z] a donné en location à Madame [C] [S] et Monsieur [N] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 555 euros, outre 145 euros de provisions sur charges, payable d’avance mensuellement.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [H] [Z] a fait signifier le 12 juin 2024 à Madame [C] [S] et Monsieur [O] [W] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.604 euros.

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 juin 2024.

Madame [H] [Z] a ensuite fait assigner Madame [C] [S] et Monsieur [O] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024 aux fins suivantes :

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [C] [S] et Monsieur [O] [W] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et juger que les locataires seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner solidairement à titre provisionnel Madame [C] [S] et Monsieur [O] [W] au titre des loyers et charges à la somme de 2.546 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;

— Condamner solidairement à titre provisionnel Madame [C] [S] et Monsieur [O] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;

— Condamner solidairement à titre provisionnel Madame [C] [S] et Monsieur [O] [W] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— Condamner solidairement à titre provisionnel Madame [C] [S] et Monsieur [O] [W] en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 26 septembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 8 avril 2025 et renvoyée à l’audience du 10 juin 2025.

A l’audience qui s’est tenue le 10 juin 2025, Madame [H] [Z], représentée avec pouvoir par Madame [G] [B], sa fille, a actualisé la dette locative à la somme de 8.878 euros. Elle a indiqué que le dernier loyer n’a pas été payé. Aussi, elle a précisé qu’aucun versement n’a eu lieu au mois d’avril 2025 et que les APL sont suspendues. Elle a précisé que sa mère est âgée de 105 ans et s’oppose en conséquence à l’octroi de délais de paiement. Elle a ajouté qu’un congé pour vente a été délivré mais qu’il n’est pas joint à la demande.

Régulièrement citée à étude, Madame [C] [S], représentée par son conseil, a comparu. Elle a indiqué qu’elle vit seule dans le logement avec ses deux enfants et que Monsieur [W] a quitté le logement. Elle a ajouté que le paiement du mois d’avril a été refusé par la propriétaire. Elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et a sollicité la condamnation solidaire de Monsieur [W]. Aussi, elle a formulé des conclusions par lesquelles elle a sollicité du juge des contentieux de la protection de :

— Déclarer Madame [S] recevable et bien fondée dans ses demandes ;

— Condamner solidairement Madame [S] et Monsieur [W], à titre de provision, à payer à Madame [Z] la somme de 1.604 euros au titre du loyer et des charges ;

— Autoriser Madame [S] à s’acquitter de sa dette locative en 31 mensualités de 100 euros, en plus du loyer, et le solde à la dernière échéance ;

— Déclarer que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

— Débouter Madame [Z] de ses demandes, plus amples ou contraires ;

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [O] [W] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la 1ère audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II- SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que rédigé à la date de signature du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 23 novembre 2019, ayant pris effet le 1er décembre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant la clause a été signifié le 12 juin 2024, pour la somme en principal de 1.604 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer précité.

Madame [C] [S] et Monsieur [O] [W] avaient jusqu’au 12 août 2024 à 24 heures pour régler la somme de 1.604 euros, loyer de d’avril 2024 inclus selon le décompte joint et réalisé par la bailleresse.

Il ressort également du décompte réalisé le 19 septembre 2024 que les loyers de mai 2024, juin 2024 et juillet 2024 ont été acquittés et que le loyer d’août 2024 a été partiellement réglé à hauteur de 249 euros (720 euros – 471 euros restant du selon le décompte).

En conséquence, il ressort des éléments transmis par la propriétaire que la somme de 2409 euros (loyer de mail 2024 : 720 euros + loyer de juin 2024 : 720 euros + loyer de juillet 2024 : 720 euros + partie réglée du loyer d’août 2024 : 249 euros) aurait été réglée par les locataires durant la période allant du 12 juin 2024 au 12 août 2024 de sorte que les causes du commandement de payer apparaissent avoir été réglées.

En conséquence, il convient de constater que les causes du commandement de payer ont été réglées et qu’il ne peux donc être procédé à la résolution du bail pour constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, aucune demande n’étant formulée quant à une éventuelle demande subsidiaire de résiliation du bail sur le fondement des dispositions du Code civil, Madame [Z] ne pourra qu’être déboutée de sa demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, le bail n’étant ni résolu, ni résilié.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [H] [Z] produit un décompte démontrant que Madame [C] [S] et Monsieur [O] [W] restent lui devoir la somme de 6.131 euros, échéance de juin 2025 incluse.

Représentée à l’audience, Madame [C] [S] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Absent à l’audience, Monsieur [O] [W] ne conteste, par définition, ni le principe, ni le montant de cette dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

La solidarité n’est pas prévue contractuellement entre les locataires. En conséquence, ceux-ci seront condamnés conjointement.

Madame [C] [S] et Monsieur [O] [W] seront donc condamnés conjointement à verser à Madame [H] [Z], à titre provisionnel, une somme de 6.131 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [C] [S] sollicite des délais de paiement et propose de régler sa dette locative avec des échéances de 100 euros par mois.

Elle demande également la suspension des effets de la clause résolutoire mais cette demande est devenue sans objet du fait de la non résolution ou résiliation du bail.

Le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que Madame [C] [S] et Monsieur [O] [W] n’ont pas repris le paiement du loyer courant.

En conséquence, aucun délai de paiement ne pourra être accordé compte tenu du fait que les mensualités proposées ne permettraient pas de régler la dette locative dans le délai imparti et compte tenu du fait que le paiement du loyer courant n’a pas repris. Aucune suspension des effets de la clause résolutoire n’est en outre possible.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [S] et Monsieur [O] [W], parties perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [C] [S] et Monsieur [O] [W] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action aux fins de constat de la résiliation du bail recevable ;

DEBOUTONS Madame [H] [Z] de sa demande de contrat d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2019 et ayant pris effet le 1er décembre 2019 entre Madame [Z] d’une part, et Madame [C] [S] et Monsieur [O] [W] d’autre part, concernant un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], de sa demande d’indemnité d’occupation et de sa demande d’expulsion, les causes du commandement de payer ayant été réglées ;

CONDAMNONS conjointement Madame [C] [S] et Monsieur [O] [W], en qualité de locataires, à verser à Madame [H] [Z], la somme de 6.131 euros correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 10 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), assortie des intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par Madame [C] [S] ;

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS in solidum Madame [C] [S] et Monsieur [O] [W] à verser à Madame [H] [Z], la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [C] [S] et Monsieur [O] [W] aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,