TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/05687 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G6ED

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [D], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [I] [X]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 08 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 27 Juin 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 15 février 2011 la SOCIETE IMMOBILIERE ARRONDISSEMENT PITHIVIERS (SIAP) a consenti un bail à Madame [I] [X], s’agissant d’un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 372,66 euros, outre 75,64 euros de provisions sur charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois

La SOCIETE IMMOBILIERE ARRONDISSEMENT PITHIVIERS (SIAP) a donné à bail emphytéotique au profit de la société LOGEMLOIRET les biens et droits immobiliers objet du présent litige ainsi constaté suivant acte authentique du 31 mai 2021 reçu par Me [H], notaire associé à [Localité 5], ainsi qu’il ressort de l’attestation du 4 juin 2021.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Madame [I] [X], la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 7 décembre 2023 à cette dernière, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2.349,40 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par la locataire, la société LOGEMLOIRET a fait assigner Madame [I] [X] -par acte d’huissier de justice du 26 septembre 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé portant contrat de location à usage d’habitation du 15 février 2011 par LOGEMLOIRET à Madame [I] [X] et la résiliation de plein droit dudit bail et ce, à compter du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [I] [X] ainsi que de tout occupants de son chef du logement qu’elle occupe au [Adresse 2], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier conformément à l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [I] [X] à lui payer la somme de 2.409,80 euros outre une indemnité d’occupation mensuelle de 416,96 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Madame [I] [X], suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure Civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 7 décembre 2023 et du présent acte ainsi qu’une indemnité de 400 euros à titre provisionnel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;voir constater l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

À l’audience du 8 avril 2025, la société LOGEMLOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [D] – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.605,76 euros. Elle a indiqué que le plan d’apurement mis en place n’est pas tout à fait respecté (64 euros) et que le dernier paiement date du 6 mars 2025. Elle a précisé que le loyer est versé, mais pas le plan d’apurement. Elle a consenti à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 65 euros et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Citée à étude, Madame [I] [X] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juin 2025, prorogé au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la situation d’impayés de Madame [I] [X] dès le 29 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 26 septembre 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 15 février 2011 contient une clause résolutoire qui ne précise pas de délai, et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 décembre 2023, pour la somme en principal de 2.349,40 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

En tout état de cause, c’est ce délai légal de 6 semaines qui sera appliqué en l’espèce.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, Madame [X] n’ayant réglé que la somme de 900 euros sur cette période, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 19 janvier 2024.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte du 1er avril 2025 démontrant que Madame [I] [X] reste devoir la somme résiduelle de 2.903,38 euros.

De cette somme, il convient de retirer les frais de procédure (139,99 euros et 157,63 euros, relevant éventuellement des dépens).

De cette somme, il convient de déduire la somme de 91,44 euros (12 fois 7,62 euros), correspondant aux frais de pénalités d’enquête, non justifiés en procédure ainsi que les sommes de 35,09 euros et 82,50 euros (11 fois 3,19 euros et 15 fois 5,5 euros) correspondant aux frais liés au risque locatif, non justifié en procédure.

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 2.396,73 euros.

Absente à l’audience, Madame [I] [X] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [I] [X] sera donc condamnée à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une somme de 2.396,73 euros, au titre des loyers et charges impayés, selon décompte du 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, compte tenu de ces éléments et informé des termes de la loi, la bailleresse a excipé d’un plan d’apurement convenu avec la défenderesse qu’elle souhaite continuer quand bien même il ne ressort pas du décompte une reprise intégrale du loyer au mois de mars 2025 et consent en outre à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le juge étant tenu par ces demandes communes en vertu de l’article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l’ordre public de protection, il y aura donc lieu d’accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 35 mensualités successives de 65 euros, la dernière et 36ème mensualité devant solder la dette, en plus de l’échéance locative.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il conviendra néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [I] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et ce, jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant de 416,96 euros, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

Les autres effets seront indiqués dans le dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [I] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH LOGEMLOIRET, Madame [I] [X], sera condamnée à verser à son bailleur la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2011 entre la société LOGEMLOIRET et Madame [I] [X], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [I] [X] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.396,73 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, et ce, hors frais de procédure, pénalités et frais divers, portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [I] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 65 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, outre les intérêts et frais ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [I] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LOGEMLOIRET puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [I] [X] soit condamnée à verser à la société LOGEMLOIRET une indemnité d’occupation mensuelle égale à 416,96 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [I] [X] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [X] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 octobre 2025, la minute étant signée par le juge et par le greffier.

Le greffier, Le juge,