TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 Octobre 2025

N° RG 25/00295 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDGO

DEMANDERESSE :

Madame [B] [J] [U]

née le 25 Septembre 2000 à [Localité 9] (LOIRET)

Profession : Infirmière

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Fabrice BELGHOUL de la SARL AMPELITE AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSES :

S.C.I. MK

immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le n° 853 195 386, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Aymeric COUILLAUD, avocat au barreau d’ORLEANS

Syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 11]

immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le n° 845 214 246, pris en la personne de son syndic, la société [Localité 9] IMMO (AMBELHA),SAS immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le numéro 845 214 246, dont le siège social est [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparant ni représenté

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 12 Septembre 2025 tenue par Sébastien TICHIT, Juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le DIX SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 10 mars 2023, la SCI MK a vendu à Madame [B] [U] un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé au sein de la résidence dénommée [10] [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société [Localité 9] IMMO (AMBELHA).

Se plaignant de l’obstruction d’une canalisation faisant partie des parties communes, dont elle prétendait ignorer l’existence, Madame [U] a, par acte en date du 18 avril 2025, fait assigner en référé la société MK.

Aux termes de cet acte introductif d’instance et de ses dernières conclusions notifiées le 31 juillet 2025, elle demande au juge des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

«  Débouter la SCI MK de sa fin de non-recevoir et de ses demandes, fins et conclusions ;

«  Ordonner la désignation d’un expert suivant mission précisée dans l’acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter ;

«  Dire que l’expert exécutera sa mission sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises ;

«  Dire que l’expert devra déposer son rapport définitif dans un délai de 3 mois à compter de sa saisine ;

«  Condamner la SCI MK à lui verser la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

«  Condamner la SCI MK aux dépens de l’action en référé expertise ;

«  Réserver les dépens de l’expertise judiciaire dont Madame [U] fera l’avance.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [U] avance que la SCI MK soulève une fin de non-recevoir tirée de ce qu’elle n’aurait pas formé ses demandes contre la bonne personne qui serait la copropriété. Toutefois, Madame [U] précise avoir indiqué dans son assignation que l’action en référé expertise était un préalable à une action éventuelle au fond en garantie des vices cachés et que cette action doit être dirigée contre la venderesse.

Madame [U] expose qu’il ressort des éléments évoqués qu’elle est susceptible d’engager, au fond, une procédure pour annulation de la vente pour dol et/ou vices cachés et qu’elle est bien fondée à solliciter une expertise judiciaire afin de faire constater les vices cachés existant au moment de la vente, à savoir : la présence d’une canalisation d’évacuation des eaux vannes et/ou usées et d’un regard, parties communes, dans la dalle de l’appartemen ; le caractère défectueux de ce système d’évacuation des eaux vannes et/ou usées.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI MK demande au juge des référés, au visa des articles 31, 122 et 367 du code de procédure civile, des articles 1641 et suivants du code civil et des articles 13 et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis, de :

«  La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

«  Juger que l’instance introduite par assignation du 26 août 2025 enrôlée sous le n° RG 25/565 à celle initiée à la requête de Madame [U] à l’encontre de la société MK, enrôlée sous le 25/295 ;

«  Déclarer Madame [U] irrecevable et mal fondée dans son action ;

«  L’en débouter ;

«  Mettre hors de cause la SCI MK ;

«  Déclarer commune et opposable au [Adresse 12] l’ordonnance de référé à intervenir ;

«  Condamner Madame [U] à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

«  Condamner Madame [U] aux entiers frais et dépens de la présente instance.

Au soutien de sa fin de non-recevoir, la SCI MK expose que le vice invoqué par Madame [U] porte sur les canalisations parties communes de l’ensemble immobilier et rappelle que seul le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices affectant les parties communes. Elle considère donc que Madame [U] est irrecevable à agir contre elle et aurait dû diriger son action à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Sur le bien fondé de la demande d’expertise, la SCI MK expose que le dégât des eaux serait survenu le 5 avril 2024 soit plus d’une année après la vente du bien, de sorte que tout laisse à penser que les canalisations d’eaux usées fonctionnaient parfaitement au moment de la vente.

Elle expose que l’acte de vente contient une clause d’exonération de la garantie de vices cachés, l’acquéreur prenant le bien en l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance. La SCI MK estime que Madame [U] ne peut démontrer l’existence d’un motif légitime à sa demande d’expertise judiciaire dès lors que le potentiel procès qu’elle entendrait engager au fond se trouverait manifestement voué à l’échec en raison de la cause d’exonération de la garantie des vices cachés.

Elle précise que Madame [U] ne démontre pas la vraisemblance d’un vice en ce que si un dégât des eaux est effectivement survenu, il a immédiatement donné lieu à l’intervention d’un plombier qui a procédé au débouchage de la canalisation partie commune à 5 mètres linéaires de la résidence.

Enfin, elle soulève que les pièces produites par Madame [U] ne démontrent aucunement l’actualité du vice et que cette dernière produit un constat d’huissier réalisé le 16 juillet 2025 soit 16 mois après la survenance du désordre alors que l’appartement est inoccupé depuis 15 mois sans que les autres occupants de l’immeuble ne se soient plaints de nuisances olfactives.

La SCI MK a, par acte en date du 26 août 2025, fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de cet acte introductif d’instance, elle demande au juge des référés, au visa des articles 13 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de la jurisprudence citée, de :

«  La déclarer recevable et bien fondée en son assignation et ses demandes ;

«  Joindre l’instance introduite par la présente assignation à celle initiée par Madame [U] à l’encontre de la SCI MK, enrôlée sous le n°25/295 ;

«  Déclarer communes et opposables au Syndicat des copropriétaires, prise en la personne de son syndic, l’ordonnance de référé à intervenir ;

«  Réserver les dépens.

La SCI MK expose qu’indépendamment des contestations qu’elle se réserve le droit de soulever sur l’action et les demandes de Madame [U], elle est bien fondée à solliciter que l’ordonnance à intervenir soit déclarée commune et opposable au syndicat des copropriétaires, propriétaire des canalisations parties communes litigieuses et responsable des éventuels désordres.

En effet, elle avance qu’il est de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires est responsable du défaut d’entretien des parties communes envers le tiers, et que, partant, la responsabilité du syndicat des copropriétaires serait susceptible d’être engagée si des désordres touchant aux canalisations parties communes de la résidence étaient établis dans le cadre de la mesure d’expertise judiciaire sollicitée par Madame [U].

A l’audience du 12 septembre 2025, les parties ont développé oralement leurs écritures susvisées auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 11], pris en la personne de son syndic la société [Localité 9] IMMO (AMBELHA) n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

La décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction

Compte tenu du lien qui existe entre les instances RG n°25/295 et RG n°25/565, il y a lieu de prononcer, en application de l’article 367 du code de procédure civile, la jonction de ces instances.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI MK

Contrairement à ce que soutient la SCI MK, la demande d’expertise ne porte pas seulement sur le caractère défectueux du système d’évacuation des eaux vannes et/ou usées constituant des parties communes, mais sur la présence de ces parties communes au sein de son appartement.

Dès lors, Madame [U] sera déclarée recevable.

Sur la demande d’expertise et la mise hors de cause de la SCI MK

L’article 145 du code de procédure civile énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il se déduit de cette disposition que constituent des mesures légalement admissibles des mesures d’instruction circonscrites dans le temps et dans leur objet et proportionnées à l’objectif poursuivi. Il incombe, dès lors, au juge de vérifier si la mesure ordonnée était nécessaire à l’exercice du droit à la preuve du requérant et proportionnée aux intérêts antinomiques en présence. L’appréciation de ce motif légitime relève du pouvoir souverain du juge des référés qui doit le caractériser. Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. De telles mesures ne sont exclues que dans l’hypothèse où la prétention que l’expertise permettrait éventuellement de soutenir, serait manifestement vouée à l’échec, le motif légitime faisant alors défaut.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et en particulier du constat de commissaire de justice du 16 juillet 2025 dressé par Me [P] [G], commissaire de justice, qu’il est relevé l’existence de nuisances « odeur de canalisation/d’égouts » ; de matière fécale dans l’eau stagnante, résidus de papier hygiénique dans le regard ; que la canalisation d’évacuation est légèrement surélevée par rapport au regard et aux autres canalisations, laissant penser que c’est cet élément qui rendrait l’installation défectueuse ainsi que de plusieurs autres désordres. Ce rapport démontre non seulement la vraisemblance du désordre mais également son actualité.

Contrairement à ce que soutient la SCI MK, il n’est pas établi que la présence de la canalisation des eaux usées fût connue de l’acquéreur au moment de l’acquisition, et il appartiendra à l’expert de faire la lumière sur ce point. De même, il n’est pas acquis, au fond, que la SCI MK puisse se prévaloir de la clause d’exonération.

En considération de ces éléments, il existe un motif légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée.

Elle sera réalisée aux frais avancés de Madame [U].

Sur les autres demandes

Quant aux dépens, dans la procédure RG 25/295, Madame [U] demande de réserver les dépens de l’expertise judiciaire dont elle fera l’avance et de condamner la SCI MK aux dépens de l’action en référé expertise ; la SCI MK demande, quant à elle, que Madame [U] soit condamnée aux entiers frais et dépens de la présente instance. Dans la procédure 25/565, la SCI MK sollicite de réserver les dépens.

La demande est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que les défendeurs ne peuvent être considérés comme la partie succombant au sens de l’article 696 du code de procédure civile.

Partant, les dépens resteront à la charge de la demanderesse, Madame [U].

Quant à l’article 700 du code de procédure civile, la SCI MK demande que Madame [U] soit condamnée à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [U] demande, quant à elle, la condamnation de la SCI MK à lui verser la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

La demande est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie succombant au sens de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction de l’instance RG 25/565 avec l’instance RG 25/295 sous seul numéro ;

DECLARE recevable Madame [U] ;

REJETTE la demande de mise hors de cause de la SCI MK ;

ORDONNE une expertise au contradictoire de Madame [U], de la SCI MK et du syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société [Localité 9] IMMO (AMBELHA) ;

Désigne pour y procéder :

M. [M] [X]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Mèl : [Courriel 8]

Avec pour mission de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats suivant les dispositions de l’article 160 du code de procédure civile ;

— Se rendre sur les lieux ;

— Prendre connaissance de tous documents utiles ;

— Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

— Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit ;

— Visiter l’immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non conformités allégués par la partie demanderesse en produisant au besoin des photographies, en indiquer la nature, l’origine et l’importance ;

— Rechercher la cause des vices et/ou non conformités, en précisant notamment s’il y a eu défaut d’entretien ;

— Rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

— Dire si les désordres étaient apparents ou cachés au moment de la vente ;

— Préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices ;

— Indiquer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée ;

— Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) ;

— Indiquer si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils diminuent tellement cet usage et dans ce cas dans quelle proportion ;

— Préciser les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;

— Fournir au Tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;

— Préciser les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ou non-conformité et chiffrer leur coût et indiquer leur durée prévisible, en procédant à l’évaluation vice par vice ou non-conformité par non-conformité ;

— Évaluer les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités non réparables ;

— Évaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou non-conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties ;

— En cas d’urgence ou de péril en la demeure, dire quels travaux doivent impérativement être entrepris, et permettre au demandeur de les faire réaliser par l’entreprise de son choix et à ses frais avancés ;

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

— l’expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif, en deux exemplaires originaux sous format papier, ainsi que sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans un délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, délai de rigueur (sauf prorogation dûment autorisée par le juge du contrôle des expertises), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les frais d’expertise seront avancés par les demandeurs qui devront consigner la somme de 3 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès de la régie du tribunal judiciaire dans le délai maximum de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

— les personnes ci-dessus désignées seront dispensées de consignation au cas où elles seraient bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus,

DIT que les dépens resteront à la charge de Madame [U] sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond,

DEBOUTE la SCI MK de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le DIX SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.