TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00121 – N° Portalis DBYV-W-B7J-G7VM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. LE LAGON BLEU

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL CELCE-VILAIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [B] [J]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [D] épouse [B] [J]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 27 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus

et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 9 janvier 2021, la SCI LE LAGON BLEU a donné à bail à Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] épouse [D], née [B] [J] une maison à usage d’habitation avec garage, située au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 900,00 €, dont 10,00 € de provision pour charges.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs, la SCI LE LAGON BLEU a fait délivrer le 22 mai 2024 à Monsieur [G] [B] [J] et à Madame [S] épouse [D], née [B] [J], un acte valant commandement, d’une part, de fournir l’attestation d’assurance obligatoire « risques locatifs » et d’autre part, de payer -dans le délai légal de 6 semaines- la dette locative visant la clause résolutoire s’élevant à la somme principale de 10.692,50 euros due au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés arrêtés au 31 mars 2024.

Les causes dudit commandement de fournir l’assurance, et de payer les loyers et charges arriérés n’ayant pas été remplies, la SCI LE LAGON BLEU a en conséquence fait assigner à comparaître Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] [D], par actes de commissaire de justice du 10 octobre 2024 -signifiés à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

prononcer la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en date du 9 janvier 2021aux torts et griefs des locataires ;ordonner aux locataires Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] [D], de quitter les lieux dans le mois de la décision à intervenir, puis sous astreinte de 100,00 € par jour de retard passé ce délai, compte tenu notamment des risques résultant du défaut d’assurance ;ordonner que, faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion, ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans le mois de la notification de la décision à intervenir ;dire que, dans cette hypothèse, le commissaire de justice dressera un état des lieux de sortie ainsi qu’un inventaire des biens et objets mobiliers garnissant le logement ;condamner solidairement Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] épouse [D], née [B] [J], au paiement des sommes de :- 16.515,50 euros, représentant les loyers et charges échus et impayés au 30 septembre 2024,

—  970,50 € mensuellement à compter du mois d’octobre 2024 à titre de loyer révisé et provision sur charges jusqu’au prononcé de la résiliation,

—  970,50 € mensuellement à titre d’indemnité d’occupation postérieurement à cette résiliation jusqu’à la libération effective des lieux,

condamner solidairement Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] [D] au paiement de la somme de 2.500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner enfin solidairement Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 mai 2024 par M^e RUSSEIL, ainsi que celui de tous actes d’exécution dont distraction au profit de la SELARL CELCE VILAIN avocat de l’assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 octobre 2024.

À l’audience du 8 avril 2025, Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] épouse [D], née [B] [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, bien que régulièrement cités à l’étude.

La SCI LE LAGON BLEU -représentée par son avocat M^e CELCE VILAIN- a par conséquent maintenu ses demandes introductives d’instance portant notamment sur une dette locative d’un montant de 16.515,50 euros (échéance de septembre 2024 incluse), puis a déposé les pièces de son dossier.

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision sera donc réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 11 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur SCI LE LAGON BLEU justifie avoir -suite à la délivrance du commandement de payer du 22 mai 2024- préalablement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Loiret, suivant courrier électronique réceptionné en date du 22 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et sur l’expulsion :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 9 janvier 2021 contient une clause résolutoire en cas de non-souscription d’une assurance (chapitre 1.4 des conditions particulières du contrat de location).

Le 22 mai 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié par la SCI LE LAGON BLEU à Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] épouse [D], née [B] [J], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l’acte.

Par conséquent, Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] [D], disposaient d’un délai expirant le samedi 22 juin 2024 (jour ouvré) pour remettre à leur bailleur l’attestation d’assurance « risques locatifs » du logement loué, ce délai d’un mois étant légalement reporté au premier jour ouvrable suivant son expiration, soit le lundi 24 juin 2024 à 24 heures.

A l’audience du 8 avril 2025, le bailleur a maintenu l’intégralité de ses demandes introductives et Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] [D], absents et non représentés à l’audience, n’ont aucunement rapporté la preuve que cette assurance avait bien été souscrite.

Il en résulte que la clause résolutoire pour défaut d’assurance « risques locatifs » contenue dans le bail est acquise à la date du 24 juin 2024 à 24 heures.

L’expulsion de Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] [D] de la maison à usage d’habitation avec garage, qu’ils occupent au [Adresse 3], et celle de tous occupants de leur chef, sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges.

Etant devenus occupants sans droit ni titre, Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] [D] devront par conséquent quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera pas fait droit à la demande de la société requérante visant à la réduction de ce délai à un mois sous astreinte de 100,00 € par jour de retard passé ce délai, au lieu et place des deux mois légaux, dans la mesure où, en pratique, il y a lieu de tenir compte de ce que la trêve hivernale débute dès le 1er novembre 2025 -soit à toute proximité de la date à laquelle la présente décision est prononcée- pour s’achever le 31 mars 2026.

Ainsi, faute pour eux de quitter les lieux dans les délais précités, Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] [D] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé, en outre, que les meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes en condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI LE LAGON BLEU produit un décompte détaillé et actualisé à la date du 26 septembre 2024 démontrant que Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] [D], locataires en place, restent solidairement devoir la somme de 16.515,50 euros correspondant aux loyers (890 €), charges (80,50 €) et indemnités d’occupation (970,50 €-échéance de septembre 2024 incluse), et ce, hors frais de poursuite qui relèvent éventuellement des dépens de l’instance.

Absents à l’audience de jugement, Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] [D], locataires, ne contestent par définition, ni le principe, ni le montant de leur dette locative, dont les éléments constitutifs ont été ci-avant vérifiés.

Ainsi, Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] [D] devront être solidairement condamnés à verser à la SCI LE LAGON BLEU la somme de 16.515,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte actualisé au 26 septembre 2024 – échéance de septembre 2024 incluse) assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification du présent jugement.

Il sera ici rappelé que Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] [D] sont redevables des loyers et charges jusqu’au 24 juin 2024, date de résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance et, qu’à compter du 25 juin 2024, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 25 juin 2024, ils ont manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré, se trouvant dans l’impossibilité de le relouer. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément aux termes de l’assignation introductive d’instance.

Hormis la somme incluse (échéance de septembre 2024) dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] [D] seront par conséquent également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus pour la période courant à effet du 1er octobre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés.

La question des délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats, au regard du premier motif d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le défaut d’assurance du logement.

IV. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile qui dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] épouse [D], née [B] [J], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l’assignation introductive d’instance en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu des nombreuses démarches judiciaires génératrices de frais avancés qu’a dû accomplir le bailleur, la SCI LE LAGON BLEU, Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] épouse [D], née [B] [J] seront condamnés solidairement à lui verser une indemnité de 700,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 janvier 2021 entre la SCI LE LAGON BLEU d’une part, et Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] épouse [D], née [B] [J], d’autre part, concernant une maison à usage d’habitation avec garage, située au [Adresse 3], sont réunies à la date du 24 juin 2024 où le bail est résilié de plein droit ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] épouse [D], née [B] [J], occupants sans droit ni titre du logement, de libérer ledit logement sis au [Adresse 3], et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] épouse [D], née [B] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LE LAGON BLEU, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] épouse [D], née [B] [J] à verser à la SCI LE LAGON BLEU, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 16.515,50 € (seize mille cinq cent quinze euros et cinquante centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte arrêté au 26 septembre 2024 -mois de septembre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] épouse [D], née [B] [J] à verser à la SCI LE LAGON BLEU, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et charges -indexés et actualisés selon les conditions contractuelles- calculée à compter du 1er octobre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] épouse [D], née [B] [J] à verser à la SCI LE LAGON BLEU, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité de 700,00 € (sept cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [B] [J] et Madame [S] épouse [D], née [B] [J] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 22 mai 2024 et celui de l’assignation introductive, en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 octobre 2025, la minute étant signée par le Juge des contentieux de la Protection, et par la greffière.

La Greffière, Le Juge,