TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00370 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GW7N

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Madame [F] [Y]

demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [V] [Y]

demeurant [Adresse 4]

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [D]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2022, ayant pris effet le 19 septembre 2022, Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] ont donné à bail à Monsieur [C] [D] un appartement à usage d’habitation avec parking (lot 319) sis [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 380 euros, outre 35 euros de provisions sur charges, payable d’avance le premier jour de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 15 janvier 2024 par procès-verbal de remise à étude à la requête de Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] à Monsieur [C] [D]. Il portait sur la somme en principal de 2.047,69 euros au titre des loyers et charges échus.

Un commandement de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire du bail a également été délivré à ce dernier, par procès-verbal de remise à étude, le 15 janvier 2024.

Par acte d’huissier du 24 avril 2024, Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] ont fait assigner, en référé, Monsieur [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Déclarer Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes ;Y faire droit,

En conséquence,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] à Monsieur [C] [D] en date du 14 septembre 2022, à effet au 19 septembre 2022 ;Condamner Monsieur [C] [D] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter sans délai l’appartement qu’il occupe sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;Autoriser Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y], à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [C] [D] à leur verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 2.736,29 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 19 mars 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code Civil ;Condamner Monsieur [C] [D], à leur verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;Condamner Monsieur [C] [D] au paiement d’une indemnité de 1000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [C] [D] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024.

Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y], représentés par leur avocat, se sont référés à leur acte introductif d’instance et déposé leurs écritures.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [C] [D], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [C] [D] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

L’action en prévention des expulsions a été initiée par l’AHU, mais Monsieur [C] [D] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement suivant accusé de réception du 19 janvier 2024.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 26 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 15 janvier 2024 par procès-verbal de remise à étude à la requête de Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] à Monsieur [C] [D]. Il portait sur la somme en principal de 2.047,69 euros au titre des loyers et charges échus.

Un commandement de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire du bail a également été délivré à ce dernier le 15 janvier 2024.

En l’espèce, le bail en date du 14 septembre 2022, ayant pris effet le 19 septembre 2022 contient une clause résolutoire prévoyant la production annuelle à la demande du bailleur de la preuve de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs auprès de la compagnie de son choix par le preneur qui produit une police d’assurances ou une attestation de paiement des primes. A défaut, le contrat de location sera résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux.

Se prévalant du défaut de souscription et de production de l’attestation d’assurance, le 15 janvier 2024, un commandement d’en justifier a été délivré par procès-verbal de remise à étude à Monsieur [C] [D].

Il ressort des pièces du dossier que dans le mois suivant ce commandement, la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs n’a pas été justifiée de sorte qu’il convient de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 16 février 2024.

L’expulsion de Monsieur [C] [D] sera donc ordonnée ainsi que de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [D] reste redevable des loyers jusqu’au 15 février 2024 et à compter du 16 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [C] [D], occupant sans droit ni titre depuis le 16 février 2024, cause un préjudice à Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 5.364,34 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [C] [D], non comparant, ne conteste pas, par définition, ni le principe, ni le montant de cette dette locative.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [C] [D] au paiement de la somme susdite de 5.364,34 euros à titre provisionnel, portant intérêts sur la somme de 2.047,69 euros à compter du 15 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus, conformément à la demande.

Il n’est demandé aucun délai de paiement en l’absence du locataire, ce dernier ne pouvant en outre bénéficier d’office de tels délais faute de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [D], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [C] [D] à la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable, l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 septembre 2022, ayant pris effet le 19 septembre 2022 entre Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y], d’une part, et Monsieur [C] [D], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation avec parking (lot 319), accessoire au bail, sis [Adresse 1] sont réunies à la date du 16 février 2024 ;

DISONS que Monsieur [C] [D] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [C] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [C] [D] à Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] à compter 16 février 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [D] à verser à Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] la somme provisionnelle de 5.364,34 euros (selon décompte en date du 18 octobre 2024, incluant l’échéance du mois d’octobre 2024), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.047,69 euros à compter du 15 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [D] à verser à Madame [F] [Y] et Monsieur [V] [Y] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [D] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,