TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Mars 2025

N° RG 24/00646 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2SI

DEMANDERESSE :

S.C.I. JOPI

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Valérie DESANTI de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. DE CONSTRUCTION CBL

dont le siège social est [Adresse 3], immmatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n°445 021 025, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 28 Février 2025 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le VINGT HUIT MARS DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2018, la société JOPI a donné à bail commercial à la société CBL des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], prenant effet le 1er mars 2018 pour une durée de 9 années, et moyennant un loyer annuel de 11 520 euros TTC soit 960 euros mensuel.

Se plaignant de loyers impayés, la société JOPI a fait délivrer le 11 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

En l’absence de règlement des loyers, la société JOPI a, par acte en date du 2 septembre 2024, fait assigner la société SCI CBL devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 27 janvier 2025, la société JOPI demande au juge des référés de :

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 16 avril 2018, consenti par la société JOPI à la société CBL pour les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6], est acquise depuis le 11 juillet 2024 ;

— Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

— Ordonner l’expulsion de la société CBL et de tous occupants de son chef de l’immeuble des locaux en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Copie exécutoire le :

à :M^e Desanti, M^e Da [Localité 5]

— Ordonner en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution ;

— Condamner la société CBL, à titre provisionnel, au paiement d’une somme de 13 850.40 euros ;

— Condamner la société CBL au paiement d’une somme de 960 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, du 12 juillet 2024 jusqu’à libération totale des lieux et de la remise des cés ;

— Ordonner à la société CBL, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, de :

Cesser toute contravention au règlement de la copropriété CE DI GROS ; Démolir à ses frais les constructions (dalle de béton et rôtisserie) édifiées sur les parties communes de la copropriété CE DI GROS ; Remettre en état, à ses frais, la cuve à fuel appartenant à la copropriété, enterrée sous la dalle de béton ; Restituer à la copropriété le fuel contenu dans ladite cuve ; Restituer le compteur ISTA appartenant à la copropriété ; Le faire réinstaller à ses frais ; Justifier de ses consommations d’eau depuis son installation ; Faire déposer à ses frais le panneau signalant son restaurant et installé sur les parties communes ; Plus généralement, remettre les lieux en état à ses frais ; Juger la société CBL infondée en ses demandes ; Débouter la société CBL de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Condamner la société CBL à payer à la société JOPI la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société CBL à supporter les entiers dépens de la présente procédure y compris le coût du commandement visant la clause résolutoire délivré le 11 juin 2024 par la société SELARL LEGAHUIS CONSEILS, commissaire de justice.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 19 décembre 2024, la société CBL demande au juge des référés de :

A titre principal :

— Juger qu’il n’y a pas lieu à référé, en raison des contestations sérieuses opposées par la SCI CBL,

— Déclarer l’incompétence de la présente juridiction et inviter la société JOPI à mieux se pourvoir, le cas échéant, devant le Tribunal Judiciaire d’Orléans saisi au fond.

A titre subsidiaire :

— Suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Accorder un délai de 24 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à la SCI CBL pour s’acquitter de sa dette locative,

En tout état de cause,

— Débouter la société JOPI de toutes ses demandes,

— Condamner la société JOPI à payer à la SCI CBL la somme de 1 500 € d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 28 février 2025, les parties ont développé oralement leurs écritures susvisées auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

La décision sera contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bailleur justifie, par la production du bail et du commandement de payer en date du 11 juin 2024, que sa locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir la somme de 10 560 euros au titre des loyers et charges arrêtés en mai 2024 et 1 370.40 euros au titre de la taxe foncière sur l’année 2023. D’ailleurs, dans ses dernières conclusions, le preneur ne conteste ni l’existence ni le montant de la créance réclamée par le bailleur, pour la somme de 13.850,40 euros TTC, loyers dus au 1er juillet 2024 inclus.

L’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir les demandes provisionnelles.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 11 juin 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

Toutefois, au vu de la situation financière et matérielle de la partie défenderesse dépendant des impayés de son sous-locataire et des difficultés rencontrées par ce dernier telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats et conclusions conformes des parties, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Il n’y aura pas lieu d’ordonner la séquestration des meubles meublant, dont le cas échéant le sort suivra le sort prévu par le code des procédures civiles d’exécution sous le contrôle du juge de l’exécution.

2/ Sur l’obligation sous astreinte de démolir et de remettre en état les parties communes utilisées

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les parties que :

— Le contrat de bail en date du 16 avril 2018 stipule que le preneur doit obtenir l’autorisation de son bailleur pour effectuer des travaux d’aménagements ;

— La société JOPI ne conteste pas avoir été informée des travaux envisagés par la société CBL dont le permis de construire a été obtenu il y a près de sept ans ;

— Il n’est pas rapporté la preuve que la société CBL ou son sous-locataire occupent actuellement sans droit ni titre une partie commune de la copropriété, d’autant que la demanderesse ne conteste pas que la partie litigieuse fait l’objet d’une jouissance exclusive au profit du preneur ;

— Il ressort d’un email en date du 1er avril 2021 (pièce n°10 du défendeur) que le bailleur avait indiqué que « les travaux avaient été effectués sur le bout de parcelle dont nous avons la jouissance exclusive » et que ces travaux « fait malgré tout l’objet d’une autorisation acceptée par la mairie ».

En tout état de cause, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur des manquements contractuels et d’interpréter les clauses du bail conclu entre les parties ainsi que les dispositions du règlement de copropriété.

Compte tenu des contestations sérieuses existantes, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la société JOPI de condamnation sous astreinte à retirer et remettre en état les locaux.

3/ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de la société SCI CBL.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société JOPI l’ensemble de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne la société SCI CBL à payer à la société JOPI la somme provisionnelle de 13 850,40 euros correspondant aux loyers et charges dus au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies,

Suspend toutefois les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société CBL se libère de la provision ci-dessus allouée en 23 mensualités d’un montant de 600 euros chacune, et d’une 24 ème mensualité comprenant les sommes restant dues, à verser en plus des loyers et charges courants ;

Dit que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ;

Dit qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ci-dessus ou d’un seul des loyers courants à leur échéance, sous réserve d’une mise en demeure restée infructueuse dans le délai de 8 jours :

— L’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— Les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— La clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— Il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société CBL et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés au sein du [Adresse 1] à [Localité 6],

— La société CBL devra payer mensuellement à la société JOPI, à titre de provision à valoir une somme égale à 960 euros à titre d’indemnité d’occupation ;

Dit n’y a voir lieu à référé sur la demande de la société JOPI tendant à ordonner sous astreinte la remise en état, dépose , démolition et communication ;

Déboute la société JOPI et la société CBL de toutes autres demandes ;

Condamne la société SCI CBL aux dépens ;

Condamne la société CBL à payer à la société JOPI la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le VINGT HUIT MARS DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.