TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [M] [U] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Elodie SCHORTGEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05501 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABKE

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

Association DES RESIDENCES POUR ETUDIANTS ET JEUNES (ARPEJ), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0199

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [U] [C], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05501 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABKE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé daté du 15 juin 2023 et à effet du 15 juin 2023, l’ASSOCIATION DES RÉSIDENCES POUR ÉTUDIANTS ET JEUNES (l’ARPEJ) a donné à bail à M. [M] [U] [C], pour une durée de douze mois, renouvelable par tacite reconduction, un appartement non meublé (n°110, bâtiment A – 1er étage) situé au sein de la résidence universitaire Éole, [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle actuelle de 458,10 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, l’ARPEJ a fait délivrer à M. [M] [U] [C] un commandement de payer la somme de 3 159,90 euros dans un délai de deux mois, au titre des redevances impayées au mois de janvier 2025 inclus, visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Elle a averti la Caisse aux allocations familiales de la situation de M. [M] [U] [C] par courrier LRAR réceptionné le 3 décembre 2024 ainsi que la CCAPEX le 17 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, l’ARPEJ a fait assigner M. [M] [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties,condamner M. [M] [U] [C] à libérer l’appartement sans délai à compter de la décision à venir, autoriser son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, condamner M. [M] [U] [C] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, égale au montant des redevances qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi jusqu’à libération effective des lieux,condamner M. [M] [U] [C] à lui payer les redevances impayées, soit la somme provisionnelle de 2 803,20 euros, terme d’avril 2025 inclus,condamner M. [M] [U] [C] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 mai 2025.

À l’audience du 15 octobre 2025, l’ARPEJ représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé le montant de la dette à la somme de 4 840,70 euros, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

M. [M] [U] [C] comparaissant en personne a reconnu la dette. Il a indiqué être toujours étudiant et rechercher un emploi en alternance. Il a expliqué qu’il avait eu un problème avec le renouvellement de son titre de séjour qui a conduit à la suspension des APL.

Les parties ont fait savoir qu’elles étaient d’accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement compris entre 24 et 36 mois, à la condition que M. [M] [U] [C] justifie, pendant le cours du délibéré, de la reprise du paiement des redevances actuelles.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [M] [U] [C] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Selon l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le bail conclu le 15 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 2-7 des conditions générales) et un commandement de payer préalable à la procédure d’expulsion a été signifié par commissaire de justice à M. [M] [U] [C] le 13 février 2025, pour la somme en principal de 3 159,90 euros correspondant bien à une dette de loyer représentant au moins trois termes mensuels consécutifs.

Le délai de deux mois qui lui était imparti pour s’en acquitter étant plus favorable que celui prévu par les dispositions légales, le commandement apparaît valable.

Or, il résulte du décompte produit que M. [M] [U] [C] n’a pas réglé l’intégralité de cette somme à échéance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 avril 2025.

Toutefois, les parties ont fait part de leur accord, lors de l’audience, pour suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement, en cas de reprise du paiement des redevances en cours de délibéré.

Par note en date du 19 novembre 2025, le conseil de l’ARPEJ a confirmé la bonne reprise du paiement des redevances, suite au paiement intervenu le 5 novembre 2025.

Dans ces conditions, il convient de constater l’accord des parties et de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après, sur une durée de 36 mois.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, à compter du 14 avril 2025 et jusqu’à libération effective du logement, dont le montant sera égal au montant actuel de la redevance.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de redevances

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. [M] [U] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, l’ARPEJ a produit à l’audience un décompte démontrant que M. [M] [U] [C] restait lui devoir la somme de 4 840,70 euros à la date du 13 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 comprise, au titre des redevances impayées (étant précisé qu’elle a indiqué par erreur qu’il s’agissait de l’échéance du mois d’octobre 2025).

Par note en délibéré du 19 novembre 2025, elle indique que suite au versement par M. [M] [U] [C] de la somme de 458,10 euros, la dette s’élève, à ce jour, à une somme identique, incluant ainsi l’échéance du mois d’octobre 2025.

M. [M] [U] [C], qui ne conteste pas cette somme, sera donc condamné au paiement, à titre provisionnel, de 4 840,70 euros échéance d’octobre 2025 incluse, au titre des redevances impayées.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [M] [U] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [U] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2025.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que l’ARPEJ sera déboutée de sa demande de condamnation de M. [M] [U] [C] sur ce fondement.

La présente décision est, par application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mis à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATE que la dette de redevance visée dans le commandement de payer du 13 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 juin 2023 entre l’ASSOCIATION DES RÉSIDENCES POUR ÉTUDIANTS ET JEUNES (l’ARPEJ) et M. [M] [U] [C] concernant l’appartement (n°110, bâtiment A – 1er étage), situé au sein de la résidence universitaire Eole, [Adresse 2] à [Localité 4], est résilié depuis le 14 avril 2025 ;

CONDAMNE M. [M] [U] [C] à l’ASSOCIATION DES RÉSIDENCES POUR ÉTUDIANTS ET JEUNES (l’ARPEJ) la somme provisionnelle de 4 840,70 euros (quatre mille huit cent quarante euros et soixante-dix centimes) correspondant à l’arriéré de redevances au 19 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus,

CONSTATE l’accord des parties concernant la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement,

AUTORISE ainsi M. [M] [U] [C] à s’acquitter de la dette par le versement de 36 mensualités de 134 euros (cent trente-quatre euros), payables en plus de la redevance courante et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité couvrant le solde de la dette,

SUSPEND les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et disons qu’en cas de respect de ces délais, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le contrat sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 avril 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [M] [U] [C] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [M] [U] [C] sera condamné à verser à l’ASSOCIATION DES RÉSIDENCES POUR ÉTUDIANTS ET JEUNES (l’ARPEJ) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance actuelle jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE l’ASSOCIATION DES RÉSIDENCES POUR ÉTUDIANTS ET JEUNES (l’ARPEJ) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [U] [C] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffiere La juge