TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00032 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G756

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [Y], [B], [T] [O], demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé du 2 septembre 2020, ayant pris effet le 22 septembre 2020, Madame [Y] [O] a donné à bail à Monsieur [K] [F] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de parking n°66 situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 465 euros outre 40 euros de provisions sur charges, payables d’avance le 1er du mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire insérée dans le bail et de justifier de l’occupation du logement a été délivré le 13 février 2024 par procès-verbal de remise dans les formes de l’article 659 du Code de procédure civile, à la requête de Madame [Y] [O] à Monsieur [K] [F]. Il portait sur la somme en principal de 3.935,12 euros au titre des loyers et charges échus, outre les coûts de l’acte.

La propriétaire a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayé par voie électronique, le 14 février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 octobre 2024, Madame [Y] [O] a fait assigner en référé Monsieur [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Déclarer Madame [O] recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;

Y faire droit,

En conséquence,

— Dire que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour les loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 22 septembre 2020 entre Madame [O] et Monsieur [F], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunis à la date du 14 avril 2024 et que le bail est ainsi résilié à cette date ;

— Condamner Monsieur [K] [F] ainsi que tous les occupants de son chef, à quitter sans délai l’appartement qu’ils occupent sis à [Adresse 2] à [Localité 6] ;

— Autoriser Madame [O], à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [K] [F] à lui verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 7.469,02 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 6 septembre 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code Civil ;

— Condamner Monsieur [K] [F], à lui verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

— Condamner Monsieur [K] [F] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [K] [F] aux entiers dépens.

Cette assignation a été remise à étude et notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 octobre 2024.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 22 avril 2025.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort qu’aucun contact n’a pu avoir lieu avec le locataire.

A l’audience, Madame [Y] [O], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 11.510,02 euros.

Monsieur [K] [F], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 28 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 2 septembre 2020, ayant pris effet le 22 septembre 2020 contient dans son article VIII une clause de résiliation de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges.

Le commandement de payer qui a été délivré prévoyait un délai de deux mois pour éteindre les causes dudit commandement. C’est donc le délai de deux mois qui s’appliquera en l’espèce.

Un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 13 février 2024 par procès-verbal de remis dans les formes de l’article 659 du Code de procédure civile à Monsieur [K] [F]. Il portait sur la somme en principal de 3.935,12 euros au titre des loyers et charges échus.

Monsieur [K] [F] avait donc jusqu’au lundi 15 avril 2024 pour procéder au règlement des causes du commandement de payer, le 13 avril 2024 correspondant à un samedi, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Monsieur [K] [F] ne s’étant acquitté d’aucun règlement pendant la période de deux mois, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 avril 2024.

— Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 16 avril 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [F] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [F] reste redevable des loyers jusqu’au 15 avril 2024, et à compter du 16 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [K] [F], occupant sans droit ni titre depuis le 16 avril 2024, cause un préjudice à Madame [Y] [O] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant indexé des loyers et charges, jusqu’à parfaite libération des lieux.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Madame [Y] [O] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 11.510,02 euros.

De cette somme, il convient de déduire la somme de 1.752,44 euros, correspondant au solde débiteur au 1er janvier 2023, mais dont le décompte précis ne nous a pas été communiqué. .

Aussi, il conviendra de déduire la somme de 128 euros correspondant à la taxe d’ordures ménagères non justifiée en procédure.

Il conviendra également de déduire les sommes de 18,47 euros et 131,31 euros correspondant à des soldes de charges, non justifiés en procédure.

Enfin, il conviendra de déduire les frais de procédure pour un montant de 255,18 euros, qui relèveront éventuellement des dépens.

La dette locative s’élève donc à la somme de 9.224,62 euros terme du mois d’avril 2025 inclus.

Absent à l’audience, Monsieur [K] [F] ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette locative.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [F] au paiement à titre provisionnel de la somme susdite de 9.224,62 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 3.935,12 euros à compter du 13 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

La question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Monsieur [K] [F], absent à l’audience, n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer au moment de cette audience (aucun règlement n’ayant été effectué depuis le mois de février 2024), ce qui ne permet pas d’accorder des délais de paiement ou de suspendre les effets de la clause résolutoire en application de la loi du 27 juillet 2023.

III. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [F], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Madame [Y] [O], Monsieur [K] [F] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés au bail conclu le 2 septembre 2020 et ayant pris effet le 22 septembre 2020 entre Madame [Y] [O] d’une part, et Monsieur [K] [F] d’autre part et portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 avril 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [K] [F] devra par conséquent quitter les lieux loués susdésignés et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [K] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [K] [F] à Madame [Y] [O] à compter du 16 avril 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS en conséquence Monsieur [K] [F] à verser à Madame [Y] [O] la somme provisionnelle de 9.224,62 euros, échéance du mois d’avril 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.935,12 euros à compter du 13 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [F] à payer à Madame [Y] [O] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [F] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [F] à payer à Madame [Y] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 25 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par M. MARTINEAU, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,