N° RG 24/00860 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3YF

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

11ème civ. S1

N° RG 24/00860

N° Portalis DB2E-W-B7I-M3YF

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Jean WEYL

— M. [T] [D]

— M. [X]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 14 MARS 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. 3F GRAND EST, GROUPE ACTION LOGEMENT

Immatriculée au RCS de STRASBORUG sous le n° 498 273 556

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean WEYL, substitué par M^e Hicham DIDOU, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

PARTIES REQUISES :

Monsieur [K] [T] [D]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Madame [H] [L] née [D], sa mère régulièrement munie d’un pouvoir

Monsieur [U] [P] [X]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mars 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 8 août 2022, la SA 3F GRAND EST a loué à Monsieur [K] [T] [D] et Monsieur [U] [P] [X], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé, logement n°142, au [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 507,23 euros hors charges outre 146,43 de provision pour charges, payable mensuellement à terme échu avant le 5 du mois suivant.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, la SA 3F GRAND EST a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 788,71 euros au titre des loyers et charges échus au 31 janvier 2024, mois de janvier 2024 inclus inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, la SA 3F GRAND EST a fait assigner Monsieur [K] [T] [D] et Monsieur [U] [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués,faire application de l’article L.433-1 et de l’article L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 5 154,85 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 1er juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 janvier 2025.

A cette audience, la SA 3F GRAND EST, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 201,29 euros, au titre des loyers et charges échus au 14 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus et explique que le versement de 700 euros dont fait état le représentant de Monsieur [T] [D] ne figure pas sur le décompte produit et sollicite l’autorisation de produire un décompte actualisé en cours de délibéré. La demanderesse précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve d’une clause cassatoire.

Cités par actes délivrés à étude pour Monsieur [K] [T] [D], et à étude pour Monsieur [U] [P] [X], seul Monsieur [K] [T] [D] est représenté par Madame [D] [H] épouse [L] munie d’un pouvoir. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise avoir procédé à un versement de 700 euros le 13 janvier 2025 et propose d’apurer la dette sur 12 mois par mensualités de 125 euros.

Les conclusions reçues le 19 septembre 2024 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives fait état de ce que les locataires ne sont pas présentés aux rendez-vous fixés en vue de l’établissement du diagnostic social et financier.

L’affaire est mise en délibéré au 14 mars 2025. Autorisation est faite à la bailleresse de transmettre un décompte actualisé en cours de délibéré et prenant éventuellement en compte le versement évoqué par le locataire comparait.

Le conseil de la bailleresse a transmis le 28 février 2025 le décompte actualisé sollicité.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 15 avril 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 1er juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 14 janvier 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA 3F GRAND EST verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il n’est pas sérieusement contestable qu’il ressort des pièces fournies qu’au 14 janvier 2025, la dette locative de Monsieur [K] [T] [D] et Monsieur [U] [P] [X] s’élève à la somme de 1 501,29 euros soit la somme de 2 201,29 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 700 euros correspondant au versement effectué à la bailleresse le 13 janvier 2025 ce dont Monsieur Monsieur [K] [T] [D] justifie en versant au débat le ticket de paiement par carte bancaire à la SA 3F GRAND EST, versement corroboré par le décompte transmis en cours de délibéré par la bailleresse le 28 février 2025.

Selon ce décompte du 28 février 2025 prenant en compte l’échéance du mois de janvier 2025, la dette locative s’élève désormais à 1 427,89 euros, le locataire ayant procédé à un versement 750 euros pour un loyer de 676,60 euros charges comprises pour le mois de janvier 2025. Il est précisé que le loyer du mois de février ne sera pas pris en compte n’étant pas encore exigible. Ce montant de 1 427,89 euros est dû au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus. Il convient de condamner Monsieur [K] [T] [D] et Monsieur [U] [P] [X] solidairement au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 13 février 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Monsieur [K] [T] [D] et Monsieur [U] [P] [X], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 12 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 125 euros euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [K] [T] [D] et Monsieur [U] [P] [X] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [K] [T] [D] et Monsieur [U] [P] [X] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [T] [D] et Monsieur [U] [P] [X] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA 3F GRAND EST les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 août 2022 entre la SA 3F GRAND EST, d’une part, et Monsieur [K] [T] [D] et Monsieur [U] [P] [X], d’autre part, concernant le logement n°142 situé [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 14 avril 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [T] [D] et Monsieur [U] [P] [X] à verser à la SA 3F GRAND EST la somme de 1 427,89 euros à titre de provision (décompte arrêté au 14 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISONS Monsieur [K] [T] [D] et Monsieur [U] [P] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 125 euros chacune et une 12e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [T] [D] et Monsieur [U] [P] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F GRAND EST puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [K] [T] [D] et Monsieur [U] [P] [X] soient condamnés solidairement à verser à la SA 3F GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS la SA 3F GRAND EST du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [T] [D] et Monsieur [U] [P] [X] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS