N° RG 25/09268 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5TG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/09268 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-N5TG

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Vincent REUTHER

Mme [T] [O]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Vincent REUTHER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 FEVRIER 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [V]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Vincent REUTHER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 60

DEFENDEUR :

Madame [T] [O]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Février 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 14 décembre 2024 ayant pris effet le même jour, M. [K] [V] a donné à bail à Mme [T] [O] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation de type 2/3 et une cave situé 3ème étage, porte droite, [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 890 €, une provision pour charges de 60 €.

Des loyers étant demeurés impayés, après un rappel, M. [K] [V] a fait signifier à Mme [T] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 mai 2025 pour un montant en principal de 1 900 €.

Puis il a fait assigner Mme [T] [O] à l’audience du 19 décembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025 pour demander de :

— le déclarer recevable et bien fondé ;

Y faisant droit,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu entre les parties, et dire et juger que le bail se trouve résilié depuis le 21 juillet 2025 ;

Très subsidiairement,

— prononcer la résiliation du contrat de bail conclu en date du 14 décembre 2024 ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [T] [O] à libérer les lieux qu’elle occupe et, en l’absence de libération volontaire des lieux dans le délai légal, ordonner leur expulsion ainsi que de les occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— la condamner à lui payer la somme de 6 650 € au titre des loyers et charges impayées ;

— assortir les condamnations de l’intérêt légal à compter du 21 mai 2025, date de la signification du commandement de payer ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail, à un montant mensuel de 950 € (890 € de loyer et 60 € de provision sur charges), jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs et la condamner au paiement de cette indemnité d’occupation ;

— ordonner la réalisation d’un état des lieux de sortie après la libération des lieux par la preneuse à bail et les occupants de son chef par un commissaire de justice et la condamner à supporter les frais d’établissement dudit état des lieux ;

— la condamner au versement d’une somme de 1 500 e au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de payer.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel son compagnon, actuellement en arrêt maladie devait prendre en charge le paiement du loyer. Le loyer est adapté aux ressources. Elle se propose d’apurer sa dette en deux fois et, souhaitant rester dans les lieux, reprendre le paiement du loyer.

M. [K] [V] représenté par son conseil au soutien de son acte introductif d’instance actualisent la créance à la somme de 8 550 €. Il estime que sa locataire est de mauvaise foi n’honorant pas son engagement de régler sa dette en deux fois en novembre et décembre. Il s’oppose à tous délais.

Mme [T] [O] a comparu. Elle expose que c’est son fiancé qui devrait prendre en charge les dépenses du logement. Elle indique qu’il est atteint d’une tumeur et présente des troubles cognitifs et du comportement. Elle ajoute qu’elle n’était pas au courant. Elle mentionne avoir fait un virement le matin de l’audience. Elle va rapidement régler la dette en une fois et veut rester dans le logement.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré, le demandeur autorisé à produire une note en délibéré d’actualisation de sa créance établie le 15 janvier 2026, et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] le 15 octobre 2025 par la voie électronique soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [K] [V] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 21 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « Clause résolutoire » page 3 impartissant un délai de deux mois, ce sont ces dispositions contractuelles plus favorables qui trouveront à s’appliquer. Un commandement de payer a été signifié le 21 mai 2025 pour un montant en principal de 1 900 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un paiement de 960 € est intervenu le 11 juin 2025 dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 juillet 2025 à 24 heures.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue notamment la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Mme [T] [O] devenant occupante sans droit ni titre à la date du 22 juillet 2025, il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du 22 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

L’expulsion sera autorisée selon les modalités précisées au dispositif.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [K] [V] actualise sa créance à la somme de 8 550 € à la date de l’audience.

Mme [T] [O], faisant valoir un paiement le jour même, il sera confirmé dans le cours du délibéré d’un paiement de 950 € le 19 décembre 2025, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La créance est fondée.

Elle sera par conséquent condamnée en deniers et quittance au paiement de cette somme de 7 600 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 900 €, de l’assignation sur la somme de 4 750 € et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Faute de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Toutefois l’article 1228 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si un paiement de 950 € est bien intervenu le jour de l’audience, il ressort de l’actualisation de la créance autorisée dans le cours du délibéré qu’aucun autre paiement de la locataire n’est intervenu tant au titre du loyer courant que de l’apurement de la dette locative depuis l’audience malgré ses engagements dans le cadre du diagnostic financier, engagements de remboursement total de la dette réitérés lors de l’audience.

Les éléments de la cause et en particulier l’absence d’autre paiement que celui tardif du loyer du mois de décembre 2025, ne permettent ni d’établir la capacité financière actuelle de la locataire ni sa volonté de résorber son importante dette locative, pas plus que sa situation actuelle, notamment la réalité de l’état de santé argué de son compagnon.

Elle sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement.

5. SUR LA DEMANDE RELATIVE À L’ÉTAT DES LIEUX

Aux termes de l’article 3-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Il résulte de ces dispositions qu’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection d’ordonner la réalisation d’un état des lieux de sortie.

M. [K] [V] sera débouté en tant que de besoin de cette prétention.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [T] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de condamner Mme [T] [O] à payer à M. [K] [V] la somme de 650 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 14 décembre 2024 ayant pris effet le même jour entre M. [K] [V] et Mme [T] [O], concernant un logement à usage d’habitation de type 2/3 et une cave, situé [Adresse 6] [Localité 1], sont réunies à la date du 21 juillet 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à Mme [T] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [T] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, elle pourra, dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire l’objet d’une expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [T] [O] à payer à compter du 22 juillet 2025 à M. [K] [V] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié jusqu’à la libération effective et définitive des lieux et la remise des clés du logement ;

CONDAMNE Mme [T] [O] à payer à M. [K] [V] la somme de 7 600 € au titre des loyers et provisions pour charges impayées (échéance de décembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 900 €, de l’assignation sur la somme de 4 750 € et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [T] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [T] [O] à payer à M. [K] [V] la somme de 650 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge