TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00301 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWCP

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [P] [A]

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL MALTE AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [W] [G] épouse [A]

demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL MALTE AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [F], [T] [I] [D] épouse [M] [J] demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X], [C] [M] [J]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2014, Monsieur [Z] [P] [A] et Madame [W] [G] épouse [A] (ci-après Madame [W] [A]) ont donné à bail à Monsieur [X] [M] [J] et à Madame [F] [I] [D] épouse [M] [J] (ci-après Madame [F] [M] [J]) une maison à usage d’habitation avec un garage et un emplacement de parking n°14 et, situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 950 euros charges comprises, payable d’avance le 1er du mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer des loyers d’habitation visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré le 2 octobre 2023, chacun par procès-verbal de remise à étude, à la requête de Monsieur [Z] [P] [A] et Madame [W] [A], à Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [M] [J]. Il portait sur la somme en principal de 7971 euros au titre des loyers et charges échus, ainsi que 797,10 euros à titre de clause pénale.

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 11 avril 2024, Monsieur [Z] [P] [A] et Madame [W] [A] ont fait assigner en référé Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing privé portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour défaut de paiement en conformité avec l’article 1728 du code civil et la loi du 6 juillet 1989 ;Condamner Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] et tous occupants de leur chef à quitter immédiatement et sans délai le logement qu’ils occupent situé [Adresse 1] à [Localité 4] et ordonner leur expulsion conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Autoriser Monsieur [Z] [P] [A] et Madame [W] [A] à faire procéder à leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamner solidairement Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] au paiement :D’une indemnité provisionnelle égale aux loyers impayés au jour de la signification de l’assignation, soit 12822 euros, échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du code civil ;D’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme de 950 euros à compter de mars 2024, en conformité de l’article 1231-1 du code de procédure civile, rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien d’occupation du logement une fois le bail résilié ;De la somme de 1000 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par les demandeurs en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du code civil ;Des frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et les charges, du procès-verbal de saisie conservatoire de créances, de la dénonciation du procès-verbal de saisie conservatoire de créances, de la présente assignation et de sa notification au préfet par voie d’EXPLOC, ainsi que les suites de mise à exécution conformément à l’article 696 du code de procédure civile.L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 22 octobre 2024.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] ne se sont pas présentés aux deux rendez-vous proposés.

A l’audience, Monsieur [Z] [P] [A] et Madame [W] [A], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et actualisé la dette locative à hauteur de 14672 euros arrêtée à fin octobre 2024. Ils ont indiqué qu’il n’y avait pas eu de reprise des paiements.

Madame [F] [M] [J], régulièrement citée par procès-verbal remis à l’étude, n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représentée.

Monsieur [X] [M] [J], comparant, a indiqué ne pas contester le montant de la dette. Il a expliqué avoir dû arrêter son emploi, et travailler désormais à son compte, en sous-traitance sur des chantiers. Il a proposé de faire un virement de 1500 euros par jour à compter du 24 octobre et jusqu’au lundi 28 octobre 2024. Il a fait état de sa situation financière ainsi que de celle de son épouse, soit respectivement des revenus de 3000 euros et 1400 euros environ. Il a indiqué qu’il paierait la totalité de la dette le 29 octobre 2024.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 15 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 janvier 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sachant qu’en l’espèce cette signification n’est pas une condition de recevabilité de l’action.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues aux bailleurs, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois.

Un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 2 octobre 2023 par procès-verbal de remise à étude à la requête de Monsieur [Z] [P] [A] et Madame [W] [A] à Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [M] [J]. Il portait sur la somme en principal de 7971 euros au titre des loyers et charges échus ainsi que 797,10 euros à titre de clause pénale.

Le délai de six semaines visé dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer précité.

Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] ont procédé à un règlement de 1000 euros le 13 octobre 2023, soit pendant la période de 2 mois suivant la délivrance dudit commandement de payer, ce qui n’est pas suffisant pour avoir éteint les causes du commandement. Dès lors, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 5 décembre 2023, le 2 décembre 2023 correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Sur l’expulsion des locataires :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 5 décembre 2023, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] ainsi que de toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation :

Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] restent redevables des loyers jusqu’au 4 décembre 2023, et à compter du 5 décembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [M] [J], occupants sans droit ni titre depuis le 5 décembre 2023, causent un préjudice à Monsieur [Z] [P] [A] et Madame [W] [A] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant du loyer indexé et majoré des charges, soit mensuellement 950 euros.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [Z] [P] [A] et Madame [W] [A] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 14672 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus en ce compris le montant de 151 euros de TOM justifié.

Absente à l’audience, Madame [F] [M] [J] ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette locative.

Présent à l’audience, Monsieur [X] [M] [J] ne conteste pas le montant de cette dette locative.

La solidarité étant prévue contractuellement et mariés, ils seront tenus solidairement.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [M] [J], solidairement, au paiement à titre provisionnel de la somme susdite de 14672 euros. Elle portera intérêts au taux légal sur la somme de 7971 euros à compter du 2 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 4851 euros (somme contenue dans l’assignation, de laquelle est décomptée celle contenue dans le commandement de payer) à compter du 11 avril 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément à la demande.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que les loyers n’ont pas été réglés entièrement depuis le mois février 2023. Depuis cette période, Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] n’ont payé que 579 euros au mois de février 2023, 1000 euros au mois d’octobre 2023, 1950 euros au mois de mai 2024, 950 euros au mois de juin 2024 et 950 euros au mois de juillet 2024. Il n’y a donc pas eu de reprise intégrale des versements. Monsieur [X] [M] [J], présent à l’audience, déclare travailler et percevoir un revenu d’environ 3000 euros par mois et son épouse, en qualité de femme de ménage percevoir 1400 euros par mois. Il ne propose pas d’échelonnement de la dette, affirmant qu’il va payer la totalité de la dette le 29 octobre 2024.

Par suite, en l’absence de demande en ce sens et de reprise intégrale des règlements du loyer courant, il sera dit n’y avoir lieu à octroi de délais de paiement.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [M] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer de l’assignation et de sa notification au préfet et à l’exception de la saisie conservatoire, non justifiée. Toutefois, la demande de condamnation à payer les frais qui seront engagés dans le cadre de l’exécution de la présente décision ainsi que celle à payer les frais relatifs à la saisie conservatoire de créances n’étant justifiées par aucun élément, elles seront rejetées.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Z] [P] [A] et Madame [W] [A], Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés au bail conclu le 15 février 2014 entre Monsieur [Z] [P] [A] et Madame [W] [G] épouse [A] d’une part, et Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [I] [D] épouse [M] [J] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1], ainsi que son garage et son emplacement de parking n°14, objet du bail, sont réunies à la date du 5 décembre 2023 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [I] [D] épouse [M] [J] devront par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 1], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [I] [D] épouse [M] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [I] [D] épouse [M] [J] à Monsieur [Z] [P] [A] et Madame [W] [G] épouse [A] à compter du 5 décembre 2023 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [I] [D] épouse [M] [J] à verser à Monsieur [Z] [P] [A] et Madame [W] [G] épouse [A] la somme provisionnelle de 14672 euros (selon décompte en date du 22 octobre 2024), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7971 euros à compter du 2 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 4851 euros à compter du 11 avril 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [I] [D] épouse [M] [J] à payer à Monsieur [Z] [P] [A] et Madame [W] [G] épouse [A] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges au jour de l’assignation, soit 950 euros, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [I] [D] épouse [M] [J] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [M] [J] et Madame [F] [I] [D] épouse [M] [J] à payer à Monsieur [Z] [P] [A] et Madame [W] [G] épouse [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et parD.. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,