TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 23/04341 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GR5C

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [W] [D]

demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

S.C.I. DRM

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL NADAUD DEBEAUCE PARIS, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2021, la SCI DRM – par l’intermédiaire de son gérant, Monsieur [V] [K] – a donné en location à Madame [W] [D] née [C] un bien immobilier à usage d’habitation principale non meublé situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 950 euros outre 35 euros de supplément de loyer payables d’avance, le 5 de chaque mois. Un dépôt de garantie de 950 euros a par ailleurs été prévu dans ce contrat.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 16 juillet 2021 et signé par les parties au contrat de bail.

Par courrier du 16 septembre 2021, Madame [W] [D] a mis en demeure son bailleur de réaliser des travaux de mise en conformité du logement. Elle a ainsi indiqué que son logement n’est pas décent en raison d’un important dégât des eaux, d’infiltrations au niveau du plafond de la cuisine qui ont provoqué des moisissures, d’une fuite d’eau au niveau des WC du rez de chaussée, d’une évacuation bouchée et de l’impossibilité d’utiliser l’eau et par conséquent, le logement.

Par courrier du 27 septembre 2021, l’assureur de la locataire a indiqué avoir enregistré une déclaration de dégâts des eaux dans le logement loué et avoir mandaté un expert.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 décembre 2021, Madame [W] [D] née [C] a indiqué au propriétaire mettre fin au contrat de bail et bénéficier d’un préavis d’un mois pour raison médicale, joignant à son courrier un certificat médical.

Un conciliateur de justice a été saisi du différend entre le propriétaire et la locataire relatif à l’état du logement mais un constat de carence était dressé le 16 décembre 2021.

A la demande de la locataire, la CAF a sollicité un opérateur afin d’effectuer une visite des lieux loués et de déterminer si le logement est ou non conforme aux critères de décences. Cet opérateur est intervenu le 23 décembre 2021 et a conclu à une aspiration faible voire inexistante des bouches d’extraction de la VMC et à des anomalies relatives à la sécurité des biens et des personnes quant à l’installation électrique de la maison (matériels vétustes et inadaptés à l’usage, présentant des parties actives nues, …).

Le 11 janvier 2022, un procès-verbal de constat réalisé par un commissaire de justice a été établi à la demande de la SCI DRM, en présence de Madame [W] [D] née [C], à titre d’état des lieux de sortie.

Par courrier du 31 janvier 2022, la SCI DRM a indiqué à Madame [W] [D] née [C] que selon le constat d’huissier du 11 janvier 2022, le logement n’est pas insalubre, un préavis d’un mois n’étant pas justifié. La SCI DRM a ainsi décidé d’appliquer un préavis de 3 mois à compter de la réception du congé de la locataire soit du 28 décembre 2021 au 28 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023 remis à étude, Madame [W] [D] née [C] a fait assigner la SCI DRM aux fins suivantes :

Constater que le préavis donné est effectif au 11 janvier 2022,Condamner la SCI DRM à rembourser à Madame [D] le dépôt de garantie de 950 euros avec majoration de retard à compter du 11 février 2022 soit une somme de 1995 euros selon décompte arrêté au mois de novembre 2023, qui sera à parfaire au jour du complet paiement du dépôt de garantie,Condamner la SCI DRM à rembourser à Madame [D] le trop perçu de loyer soit une somme de 2396,80 euros,

Condamner la SCI DRM à rembourser à Madame [D] les charges indûment prélevées soit une somme de 245 euros,Condamner la SCI DRM à verser à Madame [D] une indemnité de 5000 euros en réparation des troubles de jouissance subis,Condamner la SCI DRM à la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la SCI DRM aux dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 9 avril 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois aux audiences des 10 septembre 2024, 12 novembre 2024, 14 janvier 2025 et 11 mars 2025 pour permettre aux parties d’échanger sur leurs arguments et pièces.

A l’audience du 11 mars 2025, toutes les parties ont comparu, étant représentées par leurs conseils qui ont déposé leurs conclusions et pièces à l’audience. Le conseil de la SCI DRM a été autorisé à produire en cours de délibéré un extrait K-Bis ce qui a été fait le 13 mars 2025.

Dans ses dernières conclusions visées à l’audience du 11 mars 2025, Madame [W] [D] née [C], représentée par son conseil, demande au Tribunal de :

Constater que le préavis donné est effectif au 11 janvier 2022,Condamner la SCI DRM à rembourser à Madame [D] le dépôt de garantie de 950 euros avec majoration de retard à compter du 11 février 2022 jusqu’au complet paiement du dépôt de garantie,Condamner la SCI DRM à rembourser à Madame [D] le trop perçu de loyer soit une somme de 2396,80 euros,Condamner la SCI DRM à rembourser à Madame [D] les charges indûment prélevées soit une somme de 245 euros,Condamner la SCI DRM à verser à Madame [D] une indemnité de 5000 euros en réparation des troubles de jouissance subis,Débouter la SCI DRM de ses demandes au titre des frais de remise en état,Débouter la SCI DRM de la demande au titre de la résistance abusive du locataire,Condamner la SCI DRM à la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la SCI DRM aux dépens de l’instance.

En réponse, la SCI DRM, représentée par son conseil, s’est rapportée à ses dernières conclusions visées le 14 janvier 2025, et demande au Tribunal de :

A titre principal :

juger irrecevable et à tout le moins mal fondée l’action de Madame [D],débouter Madame [D] de l’intégralité de ses demandes,A titre subsidiaire et si le Tribunal judiciaire condamnait la SCI DRM à la restitution du dépôt de garantie avec majoration de 10% :

juger que la date de restitution du dépôt de garantie à prendre en compte pour faire courir les intérêts est le 28 avril 2022,En tout état de cause :

enjoindre à Madame [D] de communiquer son nouveau contrat de bail au [Adresse 4],condamner Madame [D] à payer à la SCI DRM la somme de 1326,67 euros au titre des loyers impayés pour la période de décembre 2021 à mars 2022, déduction déjà faite des APL, des taxes d’ordures ménagères 2021 et 2022 (prorata), et de la moitié des frais d’huissier.Condamner Madame [D] à payer à la SCI DRM la somme de 420 euros correspondant à la fourniture et la pose de deux stores ainsi que la réparation de la fenêtre endommagée de la chambre sud-ouest,Condamner Madame [D] à payer à la SCI DRM la somme de 286 euros pour la remise en état de la plomberie et 210 euros pour la réparation des canalisations d’eaux usées,Condamner Madame [D] à payer à la SCI DRM la somme de 250 euros suivant devis de Monsieur [E] [R] n°2200011 pour la remise en état de la salle de bain,Condamner Madame [D] à payer à la SCI DRM la somme de 427,80 euros pour le ramassage des feuilles et 235,20 euros pour la réfection du gazon,Condamner Madame [D] à payer à la SCI DRM la somme de 62 euros au titre de la location du groupe électrogène pour vider le réservoir d’eau situé à l’entrée du garage,Condamner Madame [D] à payer à la SCI DRM la somme de 90 euros correspondant à l’intervention d’un plombier pour déboucher les WC,Condamner Madame [D] à payer à la SCI DRM la somme de 1970 euros pour le préjudice économique subi,Condamner Madame [D] à payer à la SCI DRM la somme de 1000 euros pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil,Condamner Madame [D] à payer à la SCI DRM la somme de 3600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [D] aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, les parties ayant été représentées à l’audience.

Il apparaît que Madame [W] [D] née [C] a, préalablement à la saisine du Tribunal, engagé une démarche de conciliation et en justifie. Cette démarche n’était toutefois pas obligatoire, selon les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile dans la mesure où les sommes réclamées par la locataire portent sur un montant supérieur à 5000 euros.

I) Sur la durée du préavis à la suite du congé donné par la locataire et la date du congé retenue :

L’article 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose notamment : « Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. »

En l’espèce, Madame [W] [D] née [C] verse aux débats un courrier recommandé avec accusé de réception envoyé le 11 décembre 2021 au bailleur et par lequel elle l’informe de sa décision de quitter le logement loué pour raison de santé. Elle indique ainsi bénéficier d’un préavis réduit à un mois et a joint à son courrier un certificat médical établi le 12 novembre 2021 par un médecin généraliste qui indique certifier que « l’état de santé de [B] [D] […] nécessite un changement de logement pour raison médicale : un taux d’humidité trop important est délétère pour sa santé ».

La SCI DRM remet en cause le certificat médical établi et indique notamment que le médecin n’a pu se rendre sur les lieux pour constater l’humidité du logement compte tenu de son éloignement géographique.

Les termes de la loi imposent au locataire de transmettre un certificat médical justifiant que son état de santé nécessite un changement de domicile. Le certificat médical présentée par la locataire est sans équivoque quant à la nécessité que sa fille change de logement pour des raisons médicales et le bailleur ne peut sérieusement reprocher au médecin de ne pas s’être déplacé sur les lieux, sa profession étant de constater l’état de santé de ses patients et de les soigner et non pas de venir vérifier les conditions de vie de ces derniers.

Par ailleurs, si les photographies versées par la locataire ne permettent pas d’établir formellement l’humidité présente dans le logement, les constatations opérées par l’opérateur de la CAF le 23 décembre 2021 permettent de mettre en évidence un dysfonctionnement de la VMC, lequel permet d’établir qu’un taux d’humidité supérieur à la normale est présent dans le logement.

En conséquence, le congé donné par Madame [W] [D] née [C], est tout à fait valable et un préavis d’un mois doit être pris en compte.

S’agissant de la date de début du préavis, la locataire ne verse pas aux débats l’accusé de réception signé par le bailleur, toutefois, dans ses conclusions, elle indique que cette lettre a été réceptionnée par le bailleur le 28 décembre 2021, date qui est également retenue par ce dernier.

Compte tenu de ces éléments, il convient de constater que le préavis d’un mois a débuté le 28 décembre 2021 et a pris fin le 28 janvier 2022 de sorte que la locataire est redevable des loyers et charges jusqu’à cette date.

La date de remise des clés et d’établissement du constat valant état des lieux de sortie ne saurait remettre en cause ce terme dans la mesure où la loi indique que le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée donnant congé. Par ailleurs, aucune des parties n’apporte d’éléments pouvant laisser penser que le bien a été reloué avant la fin de ce délai.

Le bailleur sera par ailleurs débouté de sa demande d’enjoindre la locataire à fournir son nouveau contrat de bail, cette demande ne reposant sur aucun fondement juridique et n’ayant pas d’utilité dans le cadre du présent litige.

II) Sur les sommes dues au titre des loyers et charges :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 indique quant à lui, s’agissant des charges récupérables : « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. »

Outre le contrat de bail du 12 juillet 2021, la locataire verse aux débats un rapport comparatif suite à l’état des lieux de sortie du 11 janvier 2022 qui fait état de ce que les sommes suivantes lui ont été facturées au titre des loyers et charges de fin de contrat :

1050,01 euros pour le loyer de janvier 2022 et la taxe ordures ménagères de 2021985 euros pour le loyer de février 2022889,56 euros pour le loyer couvrant la période du 1er mars au 28 mars 202231,50 euros pour la taxe ordures ménagères 2022 sur les 3 premiers mois de l’année 2022.Le bailleur argue en outre que la locataire a versé la somme de 439 euros au titre du loyer de décembre 2021 alors qu’elle était redevable de la somme de 985 euros, une somme de 546 restant due de ce chef. La locataire apporte toutefois la preuve d’un règlement par virement du 6 décembre 2021 d’une somme de 546 euros, le reste du loyer ayant été versé au titre des APL.

Le terme du bail ayant été fixé au 28 janvier 2022, comme indiqué ci-dessus, il conviendra de retrancher aux sommes réclamées celles demandées au titre des loyers de février et mars 2022, la somme de 889,68 euros étant retenue pour la période du 1er au 28 janvier 2022.

Le bailleur n’ayant pas transmis les justificatifs des taxes ordures ménagères (taxes foncières) et le calcul de celle due pour 2021 n’étant en outre pas précisé, ces sommes de 65,01 euros et 31,50 euros ne seront pas retenues comme dues par la locataire.

En conséquence, selon le décompte transmis, Madame [W] [D], était recevable, à l’issue du bail, de la somme de 889,68 euros au titre des loyers et charges.

Le contrat de bail indique « le complément de loyer est de 35 euros, justifié par les caractéristiques suivantes : charges de gestion ». Les parties ont ainsi prévues non pas des charges récupérables mais un complément de loyer qui correspondrait à des charges de gestion. Toutefois, le bailleur ne justifie pas d’éléments permettant de justifier de ce complément de loyer de sorte qu’il conviendra de retrancher des sommes dues, celles versées par la locataire à ce titre, soit la somme de 35 euros par mois pendant 7 mois = 245 euros, conformément à la demande. Par ailleurs, un complément de loyer n’est pas censé compenser des charges de gestion mais certaines caractéristiques exceptionnelles du bien loué telles que l’emplacement ou le confort, ce qui n’est pas non plus justifié par les parties.

Le rapport comparatif fait également état de deux versements de la CAF :

1315 euros reçus le 26 novembre 2021439 euros reçus le 6 janvier 2022sommes qu’il convient de soustraire des sommes dues au titre des loyers et charges.

Il convient par ailleurs de relever que les frais de réalisation de l’état des lieux de sortie par huissier ne peuvent être facturés à la locataire en ce qu’elle était présente pour réaliser cet état des lieux et en ce que le recours à un huissier a été fait selon le choix du bailleur. Les frais de correspondance de 30 euros ne sont par ailleurs pas justifiés en procédure et ne seront pas non plus comptabilisés.

De la somme de 889,68 euros, il convient donc de retrancher les sommes versées par la CAF ainsi que celle de 245 euros correspondant à un complément de loyer non justifié, le bailleur étant redevable envers la locataire de la somme de 1109,32 euros.

La SCI DRM, prise en la personne de son représentant légal, sera donc condamnée à verser à Madame [W] [D] née [C] la somme de 1109,32 euros trop perçue au titre des loyers, charges et compléments de loyer.

III) Sur les demandes effectuées au titre des réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La SCI DRM sollicite une somme totale de 1981 euros au titre des réparations locatives, somme qui se décompose de la façon suivante :

420 euros pour la fourniture et la pose de deux stores ainsi que la réparation de la fenêtre endommagée de la chambre sud-ouest,286 euros pour la remise en état de la plomberie,210 euros pour la réparation des canalisations d’eaux usées,250 euros suivant devis de Monsieur [E] [R] n°2200011 pour la remise en état de la salle de bain,427,80 euros pour le ramassage des feuilles,235,20 euros pour la réfection du gazon,62 euros au titre de la location du groupe électrogène pour vider le réservoir d’eau situé à l’entrée du garage,90 euros pour l’intervention d’un plombier pour déboucher les WC.

Elle produit l’état des lieux d’entrée réalisé le 16 juillet 2021 contradictoirement avec la locataire.

L’état des lieux de sortie a été réalisé par constat de commissaire de justice du 11 janvier 2022, en présence de Madame [W] [D] née [C].

La demande financière présentée par le bailleur est également étayée par :

un devis de Batiprox du 24 janvier 2022 pour un montant de 286 euros et relatif à l’achat et la pose d’un mitigeur,deux photographies du jardin datées du 11 janvier 2022 et jointes au constat de commissaire de justice,un devis de Intex services du 18 janvier 2022 pour la somme de 427,80 euros s’agissant du ramassage de feuilles à l’avant de la maison, de la tonte à l’avant et à l’arrière de la maison, de la taille d’un buisson à l’arrière gauche de la maison et de branches de lierre coupées sur toutes les haies,un devis de Intex services du 18 janvier 2022 pour la somme de 235,20 euros relatif à la réfection du gazon de l’allée sur une largeur de 50 cm environ,un devis de Monsieur [E] [P] du 27 janvier 2022 pour la somme de 250 euros s’agissant du rebouchage de trous dans le mur de la salle de bain sous le lavabo, ragréage et pose de carrelage manquant dans la salle de bain,un mail de Menuiserie Allezy non daté et faisant état d’une estimation de 250 euros pour la remise en état de la fenêtre du 1er étage,une photographie indiquant la présence d’eau dans un regard,une facture de la SCI DRM elle même, du 31 janvier 2022 portant sur le débouchage des WC, l’installation de stores dans les chambres, la vidange du puisard situé à l’entrée du garage,Trois photographies de l’intérieur de la maison et notamment des fenêtres dont une datée du 22 juillet 2021.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement estimé à environ 6 mois.

Sur la fourniture et la pose de deux stores ainsi que la réparation de la fenêtre endommagée de la chambre sud-ouest :

La SCI DRM sollicite la somme de 420 euros pour la fourniture et la pose de deux stores ainsi que la réparation de la fenêtre de la chambre sud-ouest.

A l’appui de sa demande, elle fournit une facture réalisée par ses soins le 31 janvier 2022 portant notamment sur l’installation de stores dans les chambres pour une somme de 170 euros. Elle transmet également un mail de Menuiserie Allezy non daté et faisant état d’une estimation de 250 euros pour la remise en état de la fenêtre du 1er étage.

Dans l’état des lieux d’entrée du 16 juillet 2021, il n’est pas possible de déterminer quelle chambre est concernée, toutefois, l’ensemble des fenêtres des chambres est indiqué en bon état et en état de fonctionnement, aucune dégradation n’ayant été relevée. L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas la présence de stores ni leur état.

Le constat réalisé le 11 janvier 2022 par commissaire de justice relève que dans la chambre n°3, la deuxième fenêtre a fait l’objet d’une réparation avec une cornière PVC. Le bailleur a par ailleurs transmis une photographie datée du 22 juillet 2021 sur laquelle il apparaît que le montant bas d’une fenêtre est abîmé.

A la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du constat de sortie, il convient de relever qu’aucune dégradation imputable à la locataire n’est constatée. En effet, si le montant bas de la fenêtre a manifestement subi un dommage quelconque, la locataire a satisfait à ses obligations en procédant à une réparation dont il n’est pas prouvé qu’elle n’a pas été réalisée dans les règles de l’art ou qu’elle altère le fonctionnement et / ou l’étanchéité de la fenêtre. En effet, dans le constat réalisé par le commissaire de justice il n’est en aucun cas fait état d’une difficulté quant au fonctionnement de la fenêtre.

S’agissant des stores, leur présence et leur état n’étant pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée, aucune somme ne pourra être facturée à la locataire au titre de réparations locatives de ce chef.

En conséquence, la SCI DRM sera déboutée de ses demandes au titre des réparations locatives de ce chef.

Sur la remise en état de la plomberie :

La SCI DRM sollicite la somme de 286 euros pour la remise en état de la plomberie. Elle verse aux débats un devis de Batiprox du 24 janvier 2022 pour un montant de 286 euros et relatif à l’achat et la pose d’un mitigeur.

L’état des lieux d’entrée note que le robinet présent dans la cuisine est en bon état et fonctionne.

Le constat du 11 janvier 2022 note quant à lui que le robinet installé empêche l’ouverture complète de la fenêtre et que l’ancien robinet a été démonté et mis à disposition sur le plan de travail.

Si la locataire a procédé au renouvellement du robinet, il convient toutefois de constater que celui-ci n’est pas un robinet adapté à la configuration de la cuisine puisqu’il ne pivote pas pour permettre l’ouverture de la fenêtre.

Il conviendra donc de mettre à la charge de la locataire l’achat d’un nouveau mitigeur adapté pour la somme de 80 euros, selon le devis fourni. Toutefois, le propriétaire ne justifie pas de ce que les travaux ont été effectivement effectués par un professionnel et les frais de main d’œuvre ne pourront être mis à la charge de la locataire.

En conséquence, Madame [W] [D] née [C] est redevable de la somme de 80 euros au propriétaire pour l’achat d’un mitigeur adapté à la configuration de la cuisine.

Sur la réparation des canalisations d’eaux usées et l’intervention d’un plombier pour déboucher les WC :

La SCI DRM réclame la somme de 210 euros à la locataire pour la réparation des canalisations d’eaux usées et celle de 90 euros pour l’intervention d’un plombier pour déboucher les WC.

A l’appui de sa demande, la SCI DRM fournit une facture établie par ses soins et portant sur un montant de 210 euros pour une réparation d’une canalisation dégradée par les plombiers à la suite d’une canalisation bouchée. Cette facture fait suite à un sinistre pour dégât des eaux du 16 septembre 2021. Elle produit également une 2nd facture mentionnant 90 euros pour un déplacement et le débouchage de WC.

Cette demande, qui figure au titre des réparations locatives, concerne à la fois un dégât des eaux intervenu durant l’exécution du bail et une intervention pour déboucher les WC à l’issue du bail.

La SCI DRM indique qu’elle a avancé des frais de remise en état des canalisations alors que cette dépense incombait à la locataire qui a été indemnisée par l’assurance AGPM sans avoir remis la somme à son propriétaire. Elle argue par ailleurs que ces difficultés seraient liées à une mauvaise utilisation des WC, dans lesquels il convient de ne pas jeter de sopalin.

Le bailleur fournit une photographie datée du 24 juillet 2021 indiquant que du papier hygiénique ou du sopalin bouchaient les toilettes.

Madame [W] [D] née [C] indique quant à elle qu’elle a procédé à son déménagement le 3 août 2021 et qu’elle ne peut être à l’origine des canalisations bouchées en juillet 2021, un problème préexistant à son entrée dans les lieux. Elle verse à l’appui de ses dires une facture de déménagement datée du 3 août 2021.

Si lors de l’état des lieux d’entrée, le WC a été noté en état neuf et de fonctionnement, cela ne permet toutefois pas de présumer d’un bon fonctionnement des canalisations.

Il ressort par ailleurs de la facture de déménagement et de la photographie présentée par le bailleur et datant du 24 juillet 2021 que les canalisations étaient bouchées avant l’occupation des lieux par Madame [W] [D] née [C]. De ce fait, les problèmes rencontrées en cours de bail et à l’issue du bail ne peuvent être imputables à un défaut d’entretien ou d’utilisation des WC, le remplacement et l’entretien des canalisations, le cas échéant, consistant en de grosses réparations qui incombent au propriétaire.

La SCI DRM n’apporte au surplus pas la preuve que la locataire ait touché de l’assurance une somme qui pourrait venir en déduction des sommes versées par elle pour effectuer les réparations.

En conséquence, la SCI DRM sera déboutée de ses demandes au titre des réparations locatives de ce chef.

Sur la remise en état de la salle de bain :

La SCI DRM sollicite la somme de 250 pour la remise en état de la salle de bain. Elle verse aux débats un devis de Monsieur [E] [P] du 27 janvier 2022 pour la somme de 250 euros s’agissant du rebouchage de trous dans le mur de la salle de bain sous le lavabo, d’un ragréage et de la pose de carrelage manquant dans la salle de bain.

L’état des lieux d’entrée note une salle de bain avec des murs en bon état, aucune dégradation n’étant notée dans cette pièce à l’exception du carrelage sur l’ensemble duquel de multiples éclats ont été constatés, une photo ayant par ailleurs été prise.

Dans le constat effectué par commissaire de justice le 11 janvier 2022, il est noté que le sol est recouvert d’un carrelage ancien et que les carreaux sont fêlés dans l’axe de l’entrée. Il est noté de nombreux petits éclats également à proximité des placards, ainsi qu’au pied des deux lavabos et qu’entre la baignoire et le lavabo, il n’y a pas de carrelage. Les murs sont notés sans dégradation particulière.

Il apparaît en conséquence que le constat est conforme à l’état des lieux d’entrée et que la locataire n’a procédé à aucune dégradation du carrelage. Par ailleurs, le constat ne fait état d’aucun trou dans un mur nécessitant d’être rebouché.

En conséquence, la SCI DRM sera déboutée de ses demandes au titre des réparations locatives de ce chef.

Sur le ramassage des feuilles et la réfection du gazon :

La SCI DRM réclame les sommes de 427,80 euros pour le ramassage des feuilles et de 235,20 euros pour la réfection du gazon.

Elle verse aux débats deux devis de Intex services du 18 janvier 2022, l’un pour la somme de 427,80 euros s’agissant du ramassage de feuilles à l’avant de la maison, de la tonte à l’avant et à l’arrière de la maison, de la taille d’un buisson à l’arrière gauche de la maison et de branches de lierre coupées sur toutes les haies, l’autre pour la somme de 235,20 euros relatif à la réfection du gazon de l’allée sur une largeur de 50 cm environ.

Le propriétaire verse également aux débats deux photographies datées du 11 janvier 2022 et qui mettent en évidence la présence de feuilles sous un arbre et de gazon manquant entre le portillon et la terrasse de la maison, des pas japonais semblant avoir été enlevés.

L’état des lieux d’entrée fait apparaître un jardin entretenu avec une pelouse ne présentant pas de trous, ni de pas japonnais devant la terrasse.

Le constat du 11 janvier 2025 relève quant à lui que les plate bandes n’ont pas été nettoyées et que la terre est à nue à l’emplacement de pas japonnais qui ont été retirés.

Il ressort des constatations ainsi réalisées que la locataire aurait dû entretenir le jardin, l’entretien courant relevant du locataire, comme cela était par ailleurs mentionné dans le contrat de bail.

Ainsi, la remise en état du gazon et le ramassage des feuilles doivent être mis à sa charge. Toutefois, les sommes portées sur les devis fournis apparaissent manifestement excessives pour de telles réparations d’autant plus qu’elles comprennent des prestations (tonte à l’avant et à l’arrière de la maison, taille d’un buisson à l’arrière gauche de la maison et de branches de lierre coupées sur toutes les haies) pour lesquelles un défaut d’entretien ne ressort pas des constatations faites à l’entrée et à la sortie des lieux.

En conséquence, Madame [W] [D] née [C] est redevable de la somme de 250 euros au propriétaire pour le ramassage des feuilles et la réfection du gazon.

Sur la location du groupe électrogène pour vider le réservoir d’eau situé à l’entrée du garage :

La SCI DRM sollicite la condamnation de la locataire au paiement d’une somme de 62 euros pour la location d’un groupe électrogène pour vider le réservoir d’eau situé à l’entrée du garage.

Elle verse aux débats une facture réalisée par ses soins mentionnant la somme de 62 euros pour le déplacement et la vidange du puisard ainsi qu’une photographie datée du 13 janvier 2022.

L’état des lieux d’entrée ne relève rien de particulier s’agissant de ce puisard, lequel n’a manifestement pas été ouvert et regardé.

Le constat du 11 janvier 2022 indique qu’à l’extérieur, au niveau de la rampe d’accès du garage, le puisard contenant la pompe de relevage est plein d’eau.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée ne permet pas d’établir que le puisard n’était pas déjà rempli d’eau au moment de l’entrée dans les lieux et que le système de pompe fonctionnait bien de sorte qu’aucune dégradation ne pourra être mise à la charge de la locataire de ce chef.

En conséquence, la SCI DRM sera déboutée de ses demandes au titre des réparations locatives de ce chef.

***

En conséquence, Madame [W] [D] née [C] est redevable de la somme de 330 euros au titre des réparations locatives.

De cette somme doivent être déduites, les sommes indûment perçues par le bailleur au titre des loyers, charges et complément de loyer, si bien que le bailleur est redevable de la somme de 779,32 euros au titre des loyers, charges, complément de loyer et réparations locatives indûment perçus.

IV) Sur la restitution du dépôt de garantie :

En vertu de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

[…]

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. »

Madame [W] [D] née [C] n’étant redevable d’aucune somme envers son bailleur, celui-ci a, à tort, refusé de lui restituer la totalité de son dépôt de garantie de 950 euros. Cette somme aurait dû lui être restituée dans un délai de 2 mois à compter de la remise des clés à savoir, avant le 11 mars 2022. Il convient donc d’appliquer la pénalité de 10% du loyer prévue par la loi, le bailleur étant ainsi redevable de la somme de 95 euros par mois du 11 mars 2022 jusqu’au complet remboursement à la locataire de cette somme.

V) Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de la jouissance du bien :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse.

En l’espèce, Madame [W] [D] née [C] sollicite la somme de 5000 euros au titre de son préjudice de jouissance du bien. Elle indique que le contrat de bail a été conclu le 12 juillet 2021 et que dès le 1er septembre 2021, elle a été victime d’un dégât des eaux eu égard à une plomberie vétuste la contraignant à déménager en urgence et être hébergée chez ses parents.

Elle reproche au bailleur de ne pas avoir effectué les travaux de plomberie nécessaires et de l’avoir ainsi contrainte à effectuer de nombreux trajets entre le domicile de ses parents et l’école de ses enfants.

A l’appui de sa demande, Madame [W] [D] née [C] verse aux débats une attestation réalisée par ses parents qui indiquent l’avoir hébergée avec ses deux enfants du 1er septembre au 31 décembre 2021, leur résidence se situant à [Localité 6].

Elle verse également aux débats un courrier recommandé de mise en demeure de réaliser des travaux de conformité adressé au gérant de la SCI DRM le 16 septembre 2021 qui indique un important dégât des eaux constaté par trois plombiers, d’importantes infiltrations au niveau du plafond de la cuisine ayant provoqué de nombreuses moisissures, une fuite d’eau au niveau du WC du rez de chaussée, une évacuation bouchée et une impossibilité par conséquent d’utiliser l’eau dans le logement.

Elle ajoute un courrier du 27 septembre 2021 qui fait état de la déclaration d’un dégât des eaux à son assurance : Groupe AGPM.

Elle joint également à sa contestation un diagnostic vérifiant les critères de décence du bien réalisé le 23 décembre 2021 à la demande de la CAF par un opérateur qui a formulé les observations suivantes : « Le logement est équipé d’un système de ventilation type VMC, toutefois notre expertise sur place nous a permis de constater que l’aspiration des bouches d’extraction est faible voire inexistante. Il est donc vivement conseillé de procéder à un contrôle complet des gaines et du bloc moteur. Nous rappelons qu’un système complet est composé de bouches d’extraction dans les pièces dites « d’eau » et des grilles de renouvellement d’air dans les pièces principales. Ces différents équipements doivent être installé de façon convenable et entretenus régulièrement. »

Ce diagnostic conclue au niveau des critères de la décence : « L’installation électrique pressente des anomalies relatives à la sécurité des biens et des personnes :

Matériels vétustes et inadaptés à l’usage (prises sans obturateurs, douilles plastiques utilisées en guise de plafonnier etc…)Matériels électriques présentant des parties actives nues sous tension et conducteurs non protégés mécaniquement (alimentation radiateur cuisine, plafonniers dans pièces etc…)Zones de sécurité liées à l’usage de matériel électrique dans la salle de bains. »

Elle fournit par ailleurs différentes photos mettant en évidence des taches de moisissure, toutefois, ces photos ne sont pas datées et il n’apparaît pas possible d’établir avec certitude qu’elles ont été prises dans le logement loué.

Il convient par ailleurs de constater que l’état des lieux d’entrée, comme le constat du 11 janvier 2022, ne font pas état de constatations relatives à la présence d’un dégât des eaux ou de traces de moisissures dans le logement même si la vétusté de certaines peintures des murs et plafonds a pu être constatée dans l’état des lieux d’entrée.

En conséquence, il n’est pas établi, même si un mauvais fonctionnement de la VMC a pu être pointé dans le cadre du rapport de décence commandé par la CAF, que le logement a été rendu inhabitable du fait de la présence de moisissures.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que la locataire et le propriétaire ont effectué des opérations de débouchages des toilettes du bas, le logement comprenant par ailleurs un deuxième WC à l’étage au sujet duquel il n’est pas fait état de dysfonctionnements.

Toutefois, si une absence de décence du fait de la présence d’humidité ou d’un dégât des eaux rendant le logement inoccupable n’est pas prouvée, il semble établi que l’électricité du logement présente des anomalies relatives à la sécurité des biens et des personnes, alors que le bien était destiné à être occupé notamment par deux enfants âgés de 8 ans. Cette indécence présente depuis l’entrée dans les lieux justifie l’octroi de dommages et intérêts qui seront toutefois réduits, la locataire ne justifiant pas d’une impossibilité d’habiter dans le bien de ce fait.

Il conviendra donc d’allouer à Madame [W] [D] née [C] la somme de 700 euros au titre de son préjudice de jouissance en ce qu’elle n’a pu jouir d’un bien bénéficiant des normes de sécurité électrique élémentaires durant les 7 mois d’occupation du bien.

VI) Sur la demande des dommages et intérêts pour préjudice économique :

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La SCI DRM sollicite le versement d’une somme égale à deux loyers au motif qu’elle n’a pu relouer son bien immédiatement en raison de travaux à effectuer du fait de dégradations locatives.

Si quelques dégradations locatives ont en effet été mises à la charge de la locataire, le propriétaire ne justifie pas de ce que ces dégradations ont impliqué pour lui l’impossibilité de relouer le bien pendant un temps. Par ailleurs, le bailleur était tenu d’effectuer des travaux d’électricité de mise en conformité du bien qui ne peuvent en aucun cas être imputables à la locataire.

En conséquence, la SCI DRM sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice économique.

VII) Sur la demande des dommages et intérêts pour résistance abusive :

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Au regard de ce qui a été constaté et décidé ci-dessus, et des questions ainsi tranchées, il ne peut être retenu que Madame [W] [D] née [C] aurait résisté de manière abusive aux demandes du bailleur et qu’il en serait résulté un préjudice spécifique pour lui de ce fait.

Cette demande sera donc également rejetée.

VIII) Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. ».

En l’espèce, la SCI DRM succombe à l’instance et sera condamnée aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 12 décembre 2023.

IX) Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [W] [D] née [C], la SCI DRM sera condamnée à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que le congé donné par la locataire relativement au bail conclu le 12 juillet 2021 entre la SCI DRM et Madame [W] [D] née [C] concernant le bien situé [Adresse 1] a été donné le 28 décembre 2021, date de réception de son courrier par le bailleur et a mis fin au bail à la date du 28 janvier 2022 au terme d’un préavis réduit à un mois pour raison de santé ;

DEBOUTE la SCI DRM de sa demande d’enjoindre la locataire de communiquer son nouveau contrat de bail ;

CONDAMNE la SCI DRM, prise en la personne de son représentant légal, à verser à Madame [W] [D] née [C] une somme de 779,32 euros au titre des sommes qu’elle a indûment perçues au titre des loyers, charges, complément de loyer et réparations locatives ;

CONDAMNE la SCI DRM, prise en la personne de son représentant légal, à restituer à Madame [W] [D] née [C] la somme de 950 euros au titre de son dépôt de garantie qu’elle a versé en début du contrat de bail ;

CONDAMNE la SCI DRM, prise en la personne de son représentant légal, à verser à Madame [W] [D] née [C], en application de l’article 22 du 6 juillet 1989, une majoration égale à 10% du loyer mensuel en principal (950 euros de loyer mensuel en principal, soit 95 euros de majoration), pour chaque période mensuelle commencée en retard en l’absence de restitution complète du dépôt de garantie, et cela à compter du 11 mars 2022 et jusqu’à la complète restitution de la somme due ;

CONDAMNE la SCI DRM, prise en la personne de son représentant légal, à verser à Madame [W] [D] née [C] une somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

DEBOUTE la SCI DRM de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour préjudice économique et pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI DRM, prise en la personne de son représentant légal, à verser à Madame [W] [D], une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DRM, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens de l’instance, ceux-ci comprenant notamment le coût de l’assignation du 12 décembre 2023 ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, La Juge,