TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/00132 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HBIG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [Y] [W] (Salarié) munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [N] [D] [S]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 octobre 2021, la SA d’HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Madame [N] [D] [S], un appartement à usage d’habitation n°C3 avec emplacement de stationnement n° 21- 104493, le tout sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 534,41 euros dont 45,87 euros de provisions sur charges outre 12,85 euros de charges comprises au titre du parking, payables à terme échu.

Se prévalant de loyers impayés, un commandement de payer dans les 2 mois visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 19 septembre 2024 par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SA d’HLM FRANCE LOIRE à Madame [N] [D] [S], pour la somme en principal de 1.243,83 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire de justice délivré par procès-verbal remis à personne le 13 décembre 2024, la SA d’HLM FRANCE LOIRE a fait assigner en référé Madame [N] [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

De constater l’acquisition de la clause résolutoire et que la location consentie à Madame [N] [D] [S] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et juger qu’elle sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;De condamner à titre provisionnel Madame [N] [D] [S] au titre des loyers et charges, de la somme de 1.717,68 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [N] [D] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [N] [D] [S] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner à titre provisionnel Madame [N] [D] [S] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2025.

À l’audience, la SA d'[Adresse 7], représentée par Madame [Y] [W], salarié dûment munie de pouvoir, a actualisé la dette locative à la somme de 629,96 euros. Elle a fait état d’un plan d’apurement respecté et a consenti à octroyer des délais de paiement sur cette base de 100 euros mensuellement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [N] [D] [S] a comparu. Elle a indiqué être en CDI depuis le 1er mai, percevoir 1144 euros par mois pour une durée de travail de 24 heures par semaine et bénéficier des APL. Elle a ajouté rembourser une dette de la CAF. Elle a reconnu le montant de la dette locative et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience mentionnant la perte d’emploi de la locataire à l’origine de ses difficultés de paiement, outre les déclarations reprises à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 2 septembre 2024.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans un délai de deux mois visant cette clause a été signifié ainsi qu’il est dit ci-dessus le 19 septembre 2024 à Madame [N] [D] [S], pour la somme en principal de 1.243,83 euros.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise également ce délai de 2 mois.

Madame [N] [D] [S] avait jusqu’au 19 novembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Entre le 19 septembre 2024 et le 19 novembre 2024 à 24 heures, Madame [N] [D] [S] a procédé à 2 règlements pour un total de 633,55 euros si bien que les causes du commandement n’ont pas été éteintes.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2024, premier jour ouvrable au terme de ce délai.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA d'[Adresse 7] produit un décompte, démontrant que Madame [N] [D] [S] reste lui devoir la somme de 629,96 euros.

De cette somme, il y aura lieu de soustraire la somme de 232,32 euros correspondant aux frais de procédure qui relèveront éventuellement des dépens.

Par ailleurs, il ressort du bail produit et des écritures la location d’un seul parking aérien désigné en l’exposé du litige. Or, il ressort du décompte 2 facturations distinctes au titre de 2 emplacements de stationnement. En l’absence de justification de la location d’un second parking, il convient de déduire le montant facturé soit : 7,18*5 +6.96*10 = 105,50 euros.

Par suite, la dette locative restante est de 292,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échéance du mois de mai 2025 incluse.

Madame [N] [D] [S] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Madame [N] [D] [S] sera donc condamnée à verser au bailleur une somme de 292,14 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 décembre 2024.

Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte la reprise intégrale du paiement du loyer. En outre, un plan d’apurement a été convenu entre la bailleresse et la locataire, lesquelles souhaitent poursuivre l’échelonnement sur cette base.

Il convient donc d’autoriser Madame [N] [D] [S] à se libérer de sa dette solidairement par le paiement de 2 échéances mensuelles successives de 100 euros, le solde devant être versé le 3ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA D’HLM FRANCE LOIRE sera suspendue à la demande des parties, ainsi que les modalités, qui seront précisées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [D] [S] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Dans cette hypothèse, Madame [N] [D] [S], dès lors occupante sans droit ni titre, causerait un préjudice à la SA [Adresse 6] qui ne pourrait disposer du bien à son gré.

Madame [N] [D] [S] serait dès lors condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la SA D’HLM FRANCE LOIRE.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [D] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM FRANCE LOIRE, Madame [N] [D] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS à compter du 20 novembre 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 25 octobre 2021 conclu entre la SA d'[Adresse 7] et Madame [N] [D] [S] portant sur un appartement n°C3, avec emplacement de stationnement n° 21- 104493, le tout sis [Adresse 3] ;

SUSPENDONS les effets de cette clause insérée dans ledit bail ;

CONDAMNONS Madame [N] [D] [S] à verser à la SA d’HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 292,14 euros terme du mois de mai 2025 inclus au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 décembre 2024 ;

AUTORISONS Madame [N] [D] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités successives de 100 euros chacune et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM FRANCE LOIRE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Madame [N] [D] [S] soit condamnée à verser à la SA d'[Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [N] [D] [S] à verser à la SA d’HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [D] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par Sarah Giustranti, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN greffier.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,