REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 13 OCTOBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/16876 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAS56

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de Créteil – RG n° 19/04570

APPELANTE

SAS TRANSPORTS CATROUX agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de BLOIS sous le numéro 712 023 050

[…]

[…]

Représentée par M^e Hélène GACON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0549, avocat postulant

Assistée de M^e Denys ROBILIARD, avocat au barreau de BLOIS, avocat plaidant

INTIMEES

SAS EOL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 432 518 637

[…]

[…]

Représentée par M^e Pascale VITOUX LEPOUTRE de la SCP VITOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0273

SCI CLOTIMMO agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 533 330 825

[…]

[…]

Représentée par M^e C D de la SELARL D & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Septembre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La Société Transports Catroux et la SCI Clotimmo ont conclu le 10 décembre 2014 à effet du 1^er janvier 2015 un bail commercial portant sur un local commercial à usage d’entrepôt d’une superficie d’environ 2400 m² accompagné d’une mezzanine d’activité d’une superficie d’environ 350 m², avec des emplacements de parking extérieurs, pour une activité de transports. Ce bail était consenti moyennant un loyer de 108.000 euros HT HC, avec une franchise de loyer du 1^er au 15 janvier 2015. Il prévoyait le paiement d’une provision pour charges de 12.000 euros HT, ainsi que l’acquittement d’une quote-part de la taxe foncière d’un montant de 12.000 euros HT, une taxe d’entrepôt de 3.000 euros HT et une taxe de stationnement de 1.800 euros HT, soit la somme de 28.800 euros HT en tout, ainsi que le paiement d’un dépôt de garantie de 27.000 euros.

La société locataire n’est jamais entrée dans les lieux, en raison d’un litige immédiat sur le niveau d’insécurité des lieux qu’elle a jugé incompatible avec son activité et celle de la société à laquelle elle devait sous louer les lieux.

Suivant actes d’huissier signifiés le 26 mars 2015 à la Société Eol et le 30 mars 2015 à la SCI Clotimmo, la Société Transports Catroux a fait assigner les deux sociétés sus-nommées aux fins de voir notamment prononcer la nullité du bail conclu le 10 décembre 2014 avec la SCI Clotimmo et obtenir le paiement de dommages-intérêts.

Par jugement en date du 13 mai 2019 dont une erreur matérielle a été rectifiée par jugement du 24

juin 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a débouté la Société Transports Catroux de sa demande d’annulation pour dol et pour erreur du contrat de bail conclu le 10 décembre 2014 avec la SCI Clotimmo, et de ses demandes de dommages-intérêts ; Il l’a condamnée à payer à la SCI Clotimmo la somme de 140.038 euros HT au titre des loyers et charges suivant décompte définitivement arrêté au 31 janvier 2016, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ; en revanche, il a débouté la SCI Clotimmo de sa demande en paiement de la somme de 27.000 euros au titre du dépôt de garantie.

Le tribunal a débouté la SCI Clotimmo de sa demande de remboursement des honoraires payés à la Société Eol ; et il a condamné la Société Transports Catroux à payer à la Société Eol la somme de 15.600 euros correspondant aux honoraires rémunérant l’exécution de son mandat, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Il a condamné la Société Transports Catroux aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître X ainsi qu’au paiement à la SCI Clotimmo de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, rejetant la demande sur ce fondement de la société Eol.

L’exécution provisoire du jugement a été ordonnée.

Par déclaration en date du 19 août 2019, la société Transports Catroux a interjeté appel de ce jugement ; par conclusions notifiées par le RPVA le 25 février 2020, la SCI Clotimmo, intimée, a formé un appel incident.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er juillet 2021.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 19 décembre 2019, la Société Transports Catroux, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour d’annuler le jugement du 13/05/2019 et subsidiairement de l’infirmer, de prononcer la nullité du bail du 10/12/2014, de condamner in solidum les sociétés Clotimmo et Eol à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts, et la société Clotimmo une somme complémentaire de 50.000 euros. Elle demande leur condamnation in solidum aux dépens avec distraction au profit de Maître Gacon.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 25 février 2020, la SCI Clotimmo, intimée au principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la société Transports Catroux de sa demande d’annulation du contrat de bail conclu le 10 décembre 2014 avec la SCI Clotimmo pour dol et pour erreur et en ce qu’il l’a condamnée à lui payer la somme de 140 038 ' HT au titre des loyers et charges suivant décompte définitivement arrêté au 31 janvier 2016, et la somme de 5000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Pour le surplus, elle demande à la Cour d’infirmer partiellement le jugement dont appel et de condamner la société Transports Catroux à lui payer la somme de 27 000 ' au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 janvier 2015 et de juger qu’elle est autorisée à conserver cette somme en application de l’article 18-2 du bail signé entre la SCI Clotimmo et la société Transports Catroux ; elle demande à la Cour de dire que les condamnations de la société Transports Catroux au paiement des loyers et charges porteront intérêt au taux contractuel à compter de chacune des échéances impayées ; elle demande la condamnation de la société Transports Catroux à lui payer la somme de 16200 ' HT à titre de dommages intérêts, la somme de 5000 ' par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître C D de la SELARL D & Thomas.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 23 décembre 2019, la Société Eol, intimée, demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner la société Transports Catroux au paiement de la somme de 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

I) Sur l’appel nullité du jugement

La société appelante n’est pas fondée à reprocher au tribunal d’avoir relevé d’office deux moyens sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations au sens de l’article 16 du Code de procédure civile.

En effet ne constitue pas un moyen relevé d’office la simple analyse de l’attestation de M. Y, collaborateur du groupe Catroux, qui était une pièce produite aux débats et discutée par les parties.

De même, ne constitue pas un moyen relevé d’office l’observation, au demeurant sans portée, par laquelle le tribunal a évoqué, au sujet de l’argumentation développée sur la sécurité de l’entrepôt loué, de possibles préjugés sur le risque que représenterait la présence de gens du voyage à proximité du site, répondant à l’argumentation du demandeur.

Il n’y a pas lieu d’annuler le jugement entrepris.

II) Sur la demande d’annulation du contrat pour dol ou erreur

Aux termes des articles 1109, 1110 et 1116 du code civil, dans sa version applicable au contrat de location litigieux, Il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol. L’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.Elle n’est point une cause de nullité lorsqu’elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention. Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé'.

La société Transports Catroux, en sa qualité de transporteur recherchant des lieux d’entreposage sûrs, l’entrepôt devant recevoir six à huit semi-remorques par nuit devant rester dehors, décrochées en attente de raccrochage pendant plusieurs heures, sans surveillance humaine à proximité, était à juste titre très attentive aux questions de sécurité du site qu’elle voulait prendre à bail, et ce besoin d’un site sécurisé était logiquement une condition essentielle et déterminante de son consentement.

Mais précisément, il résulte de l’attestation de M. Y que ce dernier a visité le site en octobre 2014, avant la signature du bail litigieux, et a été informé par le responsable de la société voisine Coloplast que des gens du voyage s’étaient installés de façon récurrente sur le site et qu’il avait considéré cette information proccupante, prévenant monsieur E B, représentant la société des transports Catroux, que cela pourrait nuire à l’activité.

Le témoin affirme que ce dernier avait été rassuré par monsieur F G de la société EOL qui était l’agent immobilier titulaire d’un mandat des deux parties.

Il résulte de cette constatation que ce risque sécuritaire n’a pas été caché, mais apprécié par la société preneuse qui a nécessairement considéré ce risque comme suffisamment maîtrisé.

La société Clotimmo produit aux débats des messages de ses autres locataires du site, Monsieur Z et madame A en date du 28 avril 2016, affirmant n’avoir subi aucun sinistre de vol ou dégradation depuis leur présence sur le site soit depuis 2010 ; elle produit aussi l’attestation en date

du 7 juillet 2016 de monsieur H I, président de la société Anthony Courses, affirmant stocker des produits informatiques sensibles depuis 2008 et n’avoir jamais subi aucun vol ni aucune dégradation volontaire.

La preuve contraire n’est pas rapportée. Il en résulte que le bailleur ou son mandataire n’ont pas caché par une réticence dolosive, d’information relative à des vols ou dégradations.

La société appelante, se référant aux courriers échangés à ce sujet, prétend à tort que lui a été révélée après la signature seulement le fait que le site avait fait l’objet de squats à trois reprises en moins de trois ans, ce qui est en contradiction avec l’attestation de monsieur Y déjà citée.

L’appelante ajoute avoir appris l’existence d’un squat en cours aux abords des locaux de la société Tang Frères et qu’un autre voisin aurait été victime récemment d’une intrusion; mais la preuve n’est pas rapportée, ni des faits qu’elle invoque, ni de leur révélation postérieure à la signature.

L’attestation de monsieur J K, établie le 9 novembre 2015 à sa demande, ne rapporte pas directement la preuve de ces faits et ne fait que rapporter les propos du représentant de la société Transports Catroux ; il n’a personnellement constaté que des propos de voisins du site relatant des altercations verbales, et cela lors d’une visite sur place le 4 octobre 2014, soit six jours avant la signature du bail, confirmant la connaissance par ce candidat sous-locataire de la situation sécuritaire.

Enfin, ce dernier témoin affirme que la société EOL lui aurait certifié, à la suite d’une demande de monsieur B, que le site n’avait pas fait l’objet de squat et qu’il était sécurisé. Ce propos est imprécis, contraire à l’attestation de monsieur Y, et cette attestation est établie en cours de procédure par une personne ayant un intérêt lié avec la société Transports Catroux à laquelle elle devait sous-louer une partie des locaux.

Il résulte de ce qui précède que la preuve n’est pas rapportée de manoeuvres ou réticences dolosives au sens du texte précité.

L’erreur sur les qualités substantielles de la chose, à savoir le degré de sécurité pouvant être attendu des locaux loués, n’est pas davantage établie.

L’appréciation subjective d’un niveau de sécurité du site insuffisant pour l’activité de transport n’est pas confirmée, en l’absence de pièces justificatives des incidents dénoncés, sinon cette seule présence de gens du voyage à proximité, dont elle avait connaissance dès le mois d’octobre 2014, de même que leurs intrusions relatées par monsieur L-M Y.

Le dol ni l’erreur sur les qualités substantielles de la chose n’étant pas démontrés, le contrat de bail litigieux n’est pas nul.

La preuve n’est pas rapportée d’une information mensongère du bailleur ou de son mandataire, ni même d’une information déloyale. En conséquence, les demandes de dommages-intérêts à l’encontre de la société Clotimmo et de la société EOL, en l’absence de faute, ne sont pas fondées.

III/ Sur les loyers et charges impayés, et la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Dans sa rédaction applicable au contrat, l’ancien article 1134 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La validité du bail entraîne l’obligation de payer le loyer convenu.

Pour la période du 1^er janvier 2015 au 31 janvier 2016, la société Clotimmo demande la condamnation de la société Transports Catroux à lui payer la somme de 140.038 euros HT, et le tribunal a fait droit à cette demande.

La société appelante ne conteste pas ce montant, qui résulte d’un décompte au 31 janvier 2016, conforme au contrat.

L’article 21 du contrat stipule que 'tout retard de paiement de loyer ou de toute somme exigible au titre du bail donnera lieu de plein droit, sans qu’il soit besoin d’aucune sommation ou mise en demeure, à paiement d’intérêt au taux de 1,5% par mois commencé jusqu’à parfait paiement'.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris sur le montant de la créance locative, mais de l’infirmer sur la disposition relative aux intérêts qui sont dus au taux contractuel à compter de chaque échéance.

La demande de dommages-intérêts de la société Transports Catroux, pour procédure abusive du fait de la réclamation de loyers indus, doit être rejetée dès lors qu’il a été fait droit à la demande en paiement de loyers, ce qui exclut nécessairement l’abus du droit d’ester en justice.

IV/ Sur le dépôt de garantie

La société Clotimmo, tout en visant les dispositions de l’article L.131-35 du Code monétaire et financier dès lors que la société appelante a fait opposition au chèque émis en paiement du dépôt de garantie, pour aucun des motifs autorisés par ledit article, développe ensuite sa motivation d’une part sur l’obligation de payer le dépôt de garantie résultant du bail, et d’autre part son droit de le conserver en application de l’article 18-2 du contrat de bail que le tribunal a jugé non applicable.

Il en résulte que la société Clotimmo n’exerce pas l’action en paiement du chèque frappé d’opposition, mais seulement l’action en paiement de sa créance.

Selon les termes de l’article 18-2 du bail, 'En cas de résiliation du présent bail, par suite d’inexécution de ces conditions, pour une cause quelconque imputable au preneur, le dit dépôt restera acquis au bailleur au titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tous autres'.

Or, d’une part les parties s’accordent à considérer que le bail a pris fin.

Et d’autre part, ni le tribunal ni la Cour n’ont été saisis d’une action en résiliation du bail. Il a donc pris fin par l’accord des parties, même implicite.

Le bail s’est en effet poursuivi, ce qui a justifié la créance locative, au moins jusqu’à ce que la société Clotimmo consente un nouveau bail à la société Concept & Volumes Evènements à effet du 1^er février 2016 ; et il n’est donc pas établi que le bail a pris fin pour une cause imputable au preneur.

Il en résulte qu’il n’y a pas lieu d’exiger le paiement du dépôt de garantie, et que le montant de celui-ci n’est pas acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts en application de l’article 18-2 du bail litigieux.

V/ Sur la demande de remboursement des honoraires versés par la société Clotimmo à la société EOL.

La société Clotimmo ne précise pas le fondement juridique de cette demande qu’elle prétend justifiée, en fait, par le préjudice qu’elle aurait subi en exposant en vain la somme de 16.200 euros HT pour les honoraires de son mandataire, la société EOL ; car elle impute ce préjudice à la défaillance fautive de la société locataire.

Cette prétention s’analyse dès lors en une demande de dommages-intérêts, par la mise en jeu de la responsabilité contractuelle de la société Transports Catroux.

Or d’une part il a déjà été exposé que la preuve n’est pas rapportée que le bail aurait pris fin par la faute du preneur.

Et d’autre part, la preuve d’un préjudice en résultant n’est pas davantage rapportée puisque les honoraires de la société EOL n’ont pas été exposés en vain, dans la mesure où le bail conclu par son intermédiaire a pris effet, et a notamment fait naître la créance locative aujourd’hui admise.

VI Sur la demande de la société EOL

La société EOL sollicite la condamnation de la société Clotimmo à lui verser la somme de 15.600 euros en paiement de ses honoraires.

Elle produit le mandat de recherce que lui a consenti la société Transports Catroux par acte sous seing privé du 1^er septembre 2014.

La société appelante reste taisante sur cette réclamation, sauf à conclure au rejet de toutes prétentions de la société EOL au motif du dol qu’elle lui reproche au principal.

Le rejet de la prétention de dol et l’application du contrat de mandat dont l’exécution n’est pas contestée, ayant conduit la société Transports catroux à signer le bail par l’entremise de la société EOL, justifient la confirmation du jugement entrepris ayant fait droit à cette prétention.

VII/ Sur les demandes accessoires.

Le jugement entrepris sera confirmé pour l’essentiel, en cela compris ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles exposés en première instance.

En équité, la société Transports Catroux doit indemniser les sociétés intimées des frais irrépétibles exposés en cause d’appel en payant à chacune d’elle la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle supportera aussi les dépens d’appel, avec distraction au profit de l’avocat qui en a fait la demande en application de l’article 699 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Infirme partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Transports Catroux à payer à la SCI Clotimmo la somme de 140.038 euros HT au titre des loyers et charges suivant décompte définitivement arrêté au 31 janvier 2016, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société Transports Catroux à payer à la SCI Clotimmo la somme de 140.038 euros HT au titre des loyers et charges suivant décompte définitivement arrêté au 31 janvier 2016, avec intérêts au taux contractuel de 1,5% par mois à compter de chaque échéance trimestrielle ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Transports Catroux à payer à la société Clotimmo la somme de 2500 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne la société Transports Catroux à payer à la société EOL la somme de 2500 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne la société Transports Catroux aux dépens d’appel, et autorise maître C

D de la SELARL D & Thomas à recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans recevoir de provision.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT