TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03937 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2UU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [F] [V] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [X] [G], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE :

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 février 2018, la société VALLOGIS a loué à Madame [X] [G] un appartement T4 1er étage situé au sein de la résidence [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 431,10 euros provisions sur charges comprises.

La société VALLOGIS est devenue la société « VALLOIRE HABITAT » suivant procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société VALLOGIS du 26 juin 2019 contenant notamment changement de dénomination.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les 2 mois ainsi qu’une sommation de produire le questionnaire relatif à l’enquête sur le surloyer a été délivré le 19 avril 2024 par procès-verbal de remise à un tiers présent au domicile à la requête de la SA [Adresse 6] à Madame [X] [G]. Il portait sur la somme en principal de 2.980,14 euros au titre des loyers et charges échus.

Le 12 août 2024, une sommation valant mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement a été adressée à Madame [X] [G] par acte de Commissaire de Justice.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 12 août 2024, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et la résiliation dudit contrat et en conséquence ordonner l’expulsion de Madame [X] [G] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;En tout état de cause :

Condamner Madame [X] [G] au paiement de la somme de 3.001,98 euros représentant l’arriéré de loyer et charges arrêté au jour de l’assignation;La condamner au paiement de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 784,59 euros à compter du 20 juin 2024 sauf à parfaire ou diminuer jusqu’à liberation effective des lieux;Condamner Madame [X] [G] au paiement d’une somme de 400 euros sur fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Voir condamner Madame [X] [G] au paiement des dépens, qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation et plus généralement tous actes et formalités rendues nécessaires par la procedure;Voir ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025.

La SA [Adresse 6], représentée par Monsieur [F] [V], salarié dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 4.704,22 euros. Il indique que la dette est essentiellement constituée de SLS, car l’enquête a été reçue très tardivement. Il maintient la demande au titre du SLS. Il indique que la locataire est titulaire du bail depuis 2018 et qu’elle est retournée dans le logement. Il indique une reprise à hauteur de 600-625 euros par mois et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [X] [G], comparante ne conteste pas la dette. Elle indique être toujours locataire, et avoir subi un accident de travail. Elle précise percevoir 1.100 euros au titre des indemnités journalières et sollicite un échéancier à hauteur de 80 euros par mois sur 36 mois.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que la locataire ne s’est pas présentée au rendez-vous proposé.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 467 du code de procédure civile dispose que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 25 mars 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 août 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 20 février 2018 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit 2 mois après un commandement de payer resté sans effet.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 19 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à un tiers présent au domicile à la requête de la SA [Adresse 6] à Madame [X] [G]. Il portait sur la somme en principal de 2.980,14 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise également ce délai de 2 mois.

La somme totale de 1.380 euros a été réglée dans les deux mois de la délivrance dudit commandement de payer, insuffisante pour en éteindre les causes, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 juin 2024.

Sur l’indemnité d’occupationMadame [X] [G] reste redevable des loyers jusqu’au 19 juin 2024 et à compter du 20 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [X] [G], occupante sans droit ni titre depuis le 20 juin 2024 cause un préjudice à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges soit 784,59 euros conformément à la demande.

Sur l’expulsion de la locataireLe contrat de bail étant résilié à compter du 20 juin 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [G] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatifAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’organisme d’habitation à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans le délai d’un mois. A défaut de réponse, et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

La bailleresse verse aux débats la mise en demeure délivrée par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 décembre 2023 en application de l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation susmentionné sachant que le défaut de production des pièces ou du questionnaire dans le cadre de l’enquête de ressources annuelles n’est pas contesté.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La demanderesse produit un décompte duquel il ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de février 2025 incluse de 5.159,85 euros de laquelle il convient de déduire les frais de poursuite (213,28 euros et 181,17 euros, qui relèveront éventuellement des dépens) ainsi que les frais et pénalités d’enquête de SLS (125,20 euros).

Par suite, la dette locative s’élève à la somme de 4.640,20 euros en ce compris la somme de 4.285,58 euros de SLS.

Madame [X] [G], ne conteste pas le montant de cette dette locative.

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de la somme susdite de 4.640,20 euros. Elle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III Sur la demande de délais de paiement :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 10 avril 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [G], comparante, si elle a formulé une proposition, celle-ci n’a toutefois pas repris le paiement intégral du loyer courant et des charges.

En conséquence, il ne pourra pas être accordé de délais de paiement.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Madame [X] [G] sera condamnée à payer à la société VALLOIRE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [G], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 février 2018 entre la société VALLOGIS devenue la SA [Adresse 6], et Madame [X] [G] concernant un appartement T4 au 1er étage situé au sein de la résidence [Adresse 4] [Adresse 3], sont réunies à la date du 20 juin 2024;

DIT que Madame [X] [G] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [X] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [X] [G] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 4.640,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de février 2025 inclus en ce compris la somme de 4.285,58 euros de SLS. Elle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Madame [X] [G] à verser à la SA [Adresse 6] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges soit 784,59 euros à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [X] [G] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

CONDAMNE Madame [X] [G] à payer la somme de 200 euros à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,