TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00196 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HCL7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par Mme [S], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [M]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [X]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 26 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2021, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a donné en location à Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 362,56 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier le 3 septembre 2024 à Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X] par procès-verbal remis à étude un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2.106,25 euros, coût de l’acte en sus.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing privé portant sur le logement situé [Adresse 3] et dire que la location consentie a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que ces locataires seront expulsés ainsi que tous occupants de leur chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du code de procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X] au titre des loyers et charges à la somme de 3.015,71 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur, et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner solidairement à titre provisionnel les défendeurs en tous les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience qui s’est tenue le 26 juin 2025, la Société d’Economie Mixte Locale Les Résidences de l’Orléanais, représentée avec pouvoir par Madame [G] [S], salariée de la société, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5.081,72 euros, hors frais, selon décompte arrêté au 23 juin 2025. Le bailleur a indiqué maintenir ses demandes, s’opposer à tout délai de paiement, précisant que le premier impayé est intervenu au mois de janvier 2024 et que les paiements étaient inférieurs au montant des loyers.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X], tous deux régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 octobre 2025.

La présente décision est réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 novembre 2021 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 4 de ses conditions générales). Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 3 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.106,25 euros.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 (qui prévoient désormais un délai de six semaines) n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y a donc bien lieu d’appliquer au commandement de payer du 3 septembre 2024 le délai de deux mois prévu au bail.

Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X] avaient jusqu’au 4 novembre 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement, premier jour ouvrable après l’expiration de la période de 2 mois.

Entre le 3 septembre 2024 et le 4 novembre 2024 à 24 heures, ils ont procédé à deux règlements pour un montant total de 860 euros.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2024.

Il est en conséquence ordonné à Monsieur [J] [M] et à Madame [L] [X] de libérer les lieux loués et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; à défaut, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef pourra être ordonnée, dans les conditions fixées dans le présent dispositif.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte daté du 23 juin 2025 mentionnant un solde débiteur de 5.081,72 euros et démontrant que Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (274,08 euros relevant éventuellement des dépens), la somme de 5.081,72 euros, échéance de mai 2025 incluse.

Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X], absents à l’audience, n’ont fait part d’aucun élément pour expliquer cette dette. Néanmoins, le diagnostic social et financier indique que Madame [X] est malade et qu’elle est partie se faire soigner à Mayotte, que Monsieur [M] est au chômage et que ses ressources sont donc insuffisantes pour régler le loyer chaque mois ; ils auraient fait une demande de RSA couple.

La solidarité des locataires ressort expressément des conditions particulières du contrat de location en date du 23 novembre 2021.

Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X] seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5.081,72 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.106,25 euros à compter du 3 septembre 2024, date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus.

De plus, Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer des charges, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X], absents à l’audience, ne sollicitent aucun délai de paiement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, la dernière échéance locative n’est pas réglée.

La société Les Résidences de l’Orléanais s’oppose à l’octroi de délais de paiement, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette.

Compte-tenu de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X].

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 septembre 2024, celui de l’assignation du 16 décembre 2024, ainsi que celui de la notification de l’assignation à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X] seront solidairement condamnés à verser au bailleur une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 23 novembre 2021 entre la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, d’une part, et Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 5 novembre 2024 ;

DIT que Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X] devront quitter les lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux suivants : l’appartement n°18 sis [Adresse 4] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X], à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 5.081,72 euros incluant l’échéance du mois de mai 2025, correspondant aux loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.106,25 euros à compter du 3 septembre 2024, date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X] à payer à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [L] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 septembre 2024, le coût de l’assignation du 16 décembre 2024 et celui de sa notification à la Préfecture ;

REJETTTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, la minute étant signée par C.BOURDAIS, magistrat exerçant à titre temporaire, et par D.STRUS, greffier.

Le greffier, La juge,