N° RG 24/02912 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYT6 – décision du 16 Juillet 2025

FG/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2025

N° RG 24/02912 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYT6

DEMANDERESSE :

S.A.S. FL IMMOBILIER

immatriculée sous le numéro B 823110317 du RCS d'[Localité 12], dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Angeline PARIS de la SELARL NADAUD DEBEAUCE PARIS, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Cyril Emanuelli, avocat plaidant au bareau de PARIS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. [C] [Localité 13] ET FILS

immatriculée au RCS d'[Localité 12] sous le numéro 878 067 008, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Margaret CELCE VILAIN de la SELARL CELCE-VILAIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Avril 2025,

Puis, la vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 16 Juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Monsieur O. GALLON,

Copie exécutoire délivrée le : Copie certifiée conforme délivrée le :

A : M^e CELCE-VILAIN A : M^e PARIS

N° RG 24/02912 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYT6 – décision du 16 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de commissaire de justice en date du 19 février 2024, la SAS FL IMMOBILIER a fait citer la SAS [C] PERE ET FILS devant le Tribunal judiciaire d’Orléans afin que soit ordonnée la libération par la défenderesse des locaux situés au [Adresse 3], dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 500 euros par jour jusqu’à libération complète des lieux, avec demande d’expulsion à défaut de départ volontaire, selon conditions détaillées dans l’acte introductif d’instance y compris concernant le sort des meubles, de fixation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 3353,28 euros depuis le 25 novembre 2023 jusqu’à libération complète des lieux, outre charges exigibles conformément au bail expiré, et de condamnation au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article700 du code de procédure civile.

A l’audience du 15 mars 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 29 mars 2024, au cours de laquelle la question d’une médiation a été évoquée, avant renvoi à l’audience du 12 avril 2024.

Par jugement selon la procédure accélérée au fond en date du 24 mai 2024, le tribunal judiciaire d’Orléans s’est déclaré incompétent, a désigné le tribunal judiciaire d’Orléans compétent pour connaître de l’affaire, a réservé les dépens et a rejeté les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience d’orientation du tribunal judiciaire d’Orléans du 11 septembre 2024 avant renvoi à l’audience de même nature du 9 octobre 2024 pour conclusions de la partie défenderesse. Sont ensuite intervenus deux renvois pour un motif identique, à savoir la communication de nouvelles pièces avec clôture et fixation sauf conclusions du défendeur.

Dans le dernier de ses conclusions au fond transmises par RPVA le 3 avril 2024, la SAS FL IMMOBILIER maintient ses demandes initiales, demande qu’il soit constaté que la société [C] [Localité 13] ET FILS est déchue de tout titre d’occupation depuis le 25 novembre 2023 et conclut au débouté des demandes formées par cette société.

La SAS FL IMMOBILIER fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— le bail du 23 novembre 2022 donné par Monsieur [F] et Madame [L] à la société défenderesse stipulait qu’il prenait fin de plein droit au terme stipulé du 24 novembre 2023 sans qu’il soit nécessaire de donner congé

— elle a informé la défenderesse de son refus de renouvellement du bail, le terme de ce dernier approchant

— par acte notarié du 8 avril 2023, Monsieur [F] et Madame [L] lui ont vendu le bâtiment objet du bail

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 novembre 2023 a constaté que la société défenderesse n’avait pas libéré les lieux

— la défenderesse a arrêté ses versements mais n’a pas libéré les lieux

— elle a usé de la faculté de substitution contractuellement prévue

— la défenderesse, tiers à l’acte de cession du bien immobilier, n’a pas qualité pour contester cette clause

— la défenderesse en était informée, lui ayant réglé les loyers à la suite de la cession

— les revendications à formuler par la défenderesse à la suite de l’acte de cession de fonds de commerce ne peuvent être dirigées contre elle

— dès le départ, la défenderesse a signé un bail dérogatoire d’une durée d’un an avec possibilité de renouvellement

— il appartenait à la défenderesse d’entreprendre toutes démarches pour que les travaux soient réalisés dans le délai d’un an, le renouvellement n’étant qu’une possibilité

— elle a informé la défenderesse de son refus de renouvellement du bail les 17 et 26 novembre 2023

— l’existence d’un abus de droit n’est pas démontrée

La SAS [C] [Localité 13] ET FILS, aux termes de ses conclusions au fond antérieures à la clôture et visant des pièces numéro 1 à 10, conclut au débouté des demandes formées à son encontre et sollicite la condamnation de la SAS FL IMMOBILIER au paiement de la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle demande le constat du renouvellement du bail conclu le 23 novembre 2022 par application des stipulations contractuelles et au besoin la condamnation de la demanderesse à la régulariser par écrit. Plus subsidiairement, elle demande que le contrat soit interprété comme conditionnant le renouvellement du bail à la durée de l’édification du bâtiement prévu entre les parties, avec débouté de la demanderesse compte tenu de sa mauvaise foi dans l’exécution et l’interprétation du contrat. Infiniment subsidiairement, elle conclut au débouté des demandes formées par la société FL Immobilier avec demande reconventionnelle au paiement de la somme de 492 858 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de droit de ne pas renouveler le contrat de bail la liant à la défenderesse.

La SAS [C] ET FILS expose notamment que :

— Fin 2021, Monsieur [C] est entré en relation avec Monsieur [F] et Madame [L] en vue d’acquérir leur fonds de commerce de vente et livraison de bois de chauffage

— Dès 2022, elle est entrée en discussion avec la mairie d'[Localité 9] pour acquérir une parcelle où construire le bâtiment destiné à loger l’ensemble des éléments matériels acquis

— La cession du fonds de commerce a été signée le 23 novembre 2022

— Le bail dérogatoire signé le même jour dans l’inconnu de la durée précise nécessaire à l’acquisition du terrain puis à la construction du bâtiment était conclu pour une durée initiale d’un an

— Il était entendu entre les parties que la clause de reconduction jouerait automatiquement en cas de dépassement de délai dans le cadre de la construction prévue

— Il s’agissait également du sens du loyer convenu, lequel permettait au vendeur de céder le terrain à la SCI pressentie, en permettant d’assurer à l’acquéreur une rentabilité minimale

— Selon acte notarié du 18 avril 2023, le terrain lieu d’établissement du fonds de commerce a été cédé à la société FL Immobilier sans qu’elle en soit avertie, malgré clause relative au devoir d’information

— L’acte de vente du terrain comportait en annexe une copie intégrale du bail

— L’acte de substitution a été opéré entre deux professionnels de l’immobilier et la substitution n’est pas datée

— La substitution lui est inopposable

— Rien ne démontre que la substitution opérée l’a été en la forme authentique, ce qui la rendrait inopposable aux tiers

— Elle a qualité à contester le fait que la substitution ne lui a pas été dénoncée

— Il résulte du contrat de bail, des échanges et du contexte de sa signature que les parties ont convenu de le rédiger en annexe à une cession de fonds de commerce dont il faisait intégralement partie et qu’il était clair entre elles que ce bail avait pour vocation de loger l’activité cédée pour une durée maximale de trois ans, le temps pour elle de faire bâtir son propre bâtiment

— Sans cette possibilité, la cession du fonds de commerce n’aurait pas eu lieu, en l’absence de moyens de l’exploiter

N° RG 24/02912 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYT6 – décision du 16 Juillet 2025

— Il s’agissait d’une condition déterminante à l’acte principal de cession

— La société FL Immobilier succède à la SCI du pressoir, informée que l’achat effectué était entaché d’une incertitude quant à la date réelle de libre disposition du bien

— Cette société ne peut prétendre ignorer que le renouvellement ou la reconduction du bail dérogatoire était obligatoire pour le cas où la construction de la demanderesse ne serait pas terminée d’autant que l’acte de bail était annexé à l’acte de vente

— La même personne est gérant de la SCI du pressoir vert et de FL Immobilier et a été informée du fait que le bail était l’accessoire d’une cession, bien avant acquisition du terrain litigieux

— Le futur acquéreur, substitué dans les droits et devoirs du propriétaire par ailleurs cédant, ne pouvait s’exonérer de l’interprétation évidente de la clause de renouvellement compte tenu des termes employés

— Si elle devait être expulsée, cela génèrerait pour elle des frais de perte de son fonds de commerce avec nécessité de tenir compte du prix d’acquisition du fonds et du développement qu’elle en a fait

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 5 février 2025.

Selon conclusions transmises par RPVA le 31 janvier 2025, la SAS [C] [Localité 13] ET FILS a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture, faisant notamment valoir, au visa des articles 16,803,779 et 844 du code de procédure civile, qu’elle n’a pas été en mesure de communiquer ses propres pièces dont certaines sont postérieures au 11 décembre et présentent un intérêt évident pour la solution du litige, notamment un arrêté de permis de construire délivré le 19 décembre 2024. Elle indique ne pas avoir reçu de conclusions de la demanderesse et sollicite le renvoi de l’affaire pour plaider à une date ultérieure. La SAS [C] [Localité 13] ET FILS a communiqué par RPVA le 3 février 2025 des conclusions au fond visant des pièces 1 à 14, conclusions ne pouvant être examinées lors de l’audience du 5février 2025.

Selon conclusions transmises par RPVA le 4 février 2025, la SAS FL IMMOBILIER conclut au rejet de la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et à l’irrecevabilité des pièces signifiées par RPVA par la société [C] [Localité 13] ET FILS le 31 janvier 2025 ainsi qu’à l’irrecevabilité des conclusions signifiées par RPVA par cette même société le 3 février 2025. Elle expose notamment que les motifs invoqués ne sont pas constitutifs d’une cause grave au sens des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile, que chaque partie a déjà conclu sur le fond du dossier et communiqué ses pièces avant l’audience de plaidoiries du 12 avril 2024,qu’après le jugement du 24 mai 2024 aucune des deux parties n’a notifié des écritures et communiqué de pièces et qu’il appartenait à la société [C] [Localité 13] et Fils de solliciter une demande de renvoi avant le prononcé de l’ordonnance de clôture.

Par jugement avant dire droit, contradictoire, en date du 5 février 2025, le tribunal judiciaire d’Orléans a notamment :

— révoqué l’ordonnance de clôture du 12 décembre 2024

— déclaré irrecevables à la date de ce jugement les pièces signifiées le 31 janvier 2025 par RPVA et les conclusions signifiées par RPVA le3 février 2025 par la SAS [C] [Localité 13] ET FILS

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du tribunal judiciaire d’Orléans du 2 avril 2025 à 14 heures, salle 10, pour plaidoiries

— rappelé et dit qu’antérieurement à cette date devraient nécessairement intervenir les évènements de procédure suivants, dans le respect du principe du contradictoire : communication par RPVA par la SAS [C] [Localité 13] ET FILS de ses conclusions du 3 février 2025 visant des pièces numéro 1 à 14, et de ces pièces à la SAS FL IMMOBILIER, et communication par la SAS FL IMMOBILIER le cas échéant de ses conclusions en réponse à la SAS [C] [Localité 13] ET FILS

N° RG 24/02912 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYT6 – décision du 16 Juillet 2025

— réservé l’examen des demandes au fond et de toutes autres prétentions et moyens

La SAS FL IMMOBILIER, dans le dernier état de ses conclusions et prétentions, demande qu’il soit constaté que la société [C] [Localité 13] ET FILS est déchue de tout titre d’occupation depuis le 25 novembre 2023 et demande que soit ordonnée la libération par la défenderesse des locaux situés au [Adresse 3], dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 500 euros par jour jusqu’à libération complète des lieux, avec demande d’expulsion à défaut de départ volontaire, selon conditions détaillées dans l’acte introductif d’instance y compris concernant le sort des meubles, la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 3353,28 euros depuis le 25 novembre 2023 jusqu’à libération complète des lieux, outre charges exigibles conformément au bail expiré, et la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article700 du code de procédure civile.

La SAS FL IMMOBILIER fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— la société défenderesse continue d’occuper indûment le bien lui appartenant et continue d’exercer son activité professionnelle qui génère un chiffre d’affaires

— selon le bail du 23 novembre 2022, il a été convenu si la construction des nouveaux locaux devait dépasser un an, un ou plusieurs baux dérogatoires pourraient être signés pour une durée maximale totale de deux ans supplémentaires sans application du statut des baux commerciaux

— Le bail du 23 novembre 2022 donné par Monsieur [F] et Madame [L] à la société défenderesse stipulait qu’il prenait fin de plein droit au terme stipulé du 24 novembre 2023 sans qu’il soit nécessaire de donner congé

— Elle a informé la défenderesse de son refus de renouvellement du bail, le terme de ce dernier approchant

— Par acte notarié du 8 avril 2023, Monsieur [F] et Madame [L] lui ont vendu le bâtiment objet du bail

— Un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 novembre 2023 a constaté que la société défenderesse n’avait pas libéré les lieux

— La défenderesse a arrêté ses versements mais n’a pas libéré les lieux

— Elle a usé de la faculté de substitution contractuellement prévue

— La défenderesse, tiers à l’acte de cession du bien immobilier, n’a pas qualité pour contester cette clause

— La défenderesse en était informée, lui ayant réglé les loyers à la suite de la cession

— Les revendications à formuler par la défenderesse à la suite de l’acte de cession de fonds de commerce ne peuvent être dirigées contre elle

— Dès le départ la défenderesse a signé un bail dérogatoire d’une durée d’un an avec possibilité de renouvellement

— Il appartenait à la défenderesse d’entreprendre toutes démarches pour que les travaux soient réalisés dans le délai d’un an, le renouvellement n’étant qu’une possibilité

— Elle a informé la défenderesse de son refus de renouvellement du bail les 17 et 26 novembre 2023

— l’existence d’un abus de droit n’est pas démontrée

— la défenderesse n’a jamais entrepris aucune démarche sérieuse pour quitter les lieux et n’a pas procédé au séquestre des sommes dues

La SAS [C] [Localité 13] ET FILS, dans le dernier état de ses conclusions et prétentions, conclut au débouté des demandes formées à son encontre par la SAS FL IMMOBILIER et sollicite la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 7000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle demande le constat du renouvellement du bail conclu le 23 novembre 2022 par application des stipulations contractuelles et au besoin la condamnation de la demanderesse à la régulariser par écrit. Plus subsidiairement, elle demande que le contrat soit interprété comme conditionnant le renouvellement du bail à la durée de l’édification du bâtiment prévu entre les parties, avec débouté de la demanderesse compte tenu de sa mauvaise foi dans l’exécution et l’interprétation du contrat. Infiniment subsidiairement, elle conclut au débouté des demandes formées par la société FL IMMOBILIER avec demande reconventionnelle au paiement de la somme de 492 858 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de droit de ne pas renouveler le contrat de bail la liant à la défenderesse.

La SAS [C] [Localité 13] ET FILS expose notamment que :

— Fin 2021, Monsieur [C] est entré en relation avec Monsieur [F] et Madame [L] en vue d’acquérir leur fonds de commerce de vente et livraison de bois de chauffage

— Dès 2022, elle est entrée en discussion avec la mairie d'[Localité 9] pour acquérir une parcelle où construire le bâtiment destiné à loger l’ensemble des éléments matériels acquis

— La cession du fonds de commerce a été signée le 23 novembre 2022

— Le bail dérogatoire signé le même jour dans l’inconnu de la durée précise nécessaire à l’acquisition du terrain puis à la construction du bâtiment était conclu pour une durée initiale d’un an

— Il était entendu entre les parties que la clause de reconduction jouerait automatiquement en cas de dépassement de délai dans le cadre de la construction prévue

— Il s’agissait également du sens du loyer convenu, lequel permettait au vendeur de céder le terrain à la SCI pressentie, en permettant d’assurer à l’acquéreur une rentabilité minimale

— Selon acte notarié du 18 avril 2023, le terrain lieu d’établissement du fonds de commerce a été cédé à la société FL IMMOBILIER sans qu’elle en soit avertie, malgré clause relative au devoir d’information

— L’acte de vente du terrain comportait en annexe une copie intégrale du bail

— L’acte de substitution a été opéré entre deux professionnels de l’immobilier et la substitution n’est pas datée

— La substitution lui est inopposable

— Rien ne démontre que la substitution opérée l’a été en la forme authentique, ce qui la rendrait inopposable aux tiers

— Elle a qualité à contester le fait que la substitution ne lui a pas été dénoncée

— Il résulte du contrat de bail, des échanges et du contexte de sa signature que les parties ont convenu de le rédiger en annexe à une cession de fonds de commerce dont il faisait intégralement partie et qu’il était clair entre elles que ce bail avait pour vocation de loger l’activité cédée pour une durée maximale de trois ans, le temps pour elle de faire bâtir son propre bâtiment

— Sans cette possibilité, la cession du fonds de commerce n’aurait pas eu lieu, en l’absence de moyens de l’exploiter

— Il s’agissait d’une condition déterminante à l’acte principal de cession

— la société FL Immobilier succède à la SCI du pressoir, informée que l’achat effectué était entaché d’une incertitude quant à la date réelle de libre disposition du bien

— Cette société ne peut prétendre ignorer que le renouvellement ou la reconduction du bail dérogatoire était obligatoire pour le cas où la construction de la demanderesse ne serait pas terminée d’autant que l’acte de bail était annexé à l’acte de vente

— La même personne est gérant de la SCI du pressoir vert et de FL Immobilier et a été informée du fait que le bail était l’accessoire d’une cession, bien avant acquisition du terrain litigieux

— Le futur acquéreur, substitué dans les droits et devoirs du propriétaire par ailleurs cédant, ne pouvait s’exonérer de l’interprétation évidente de la clause de renouvellement compte tenu des termes employés

— Le contrat de bail concourait à l’opération de cession du fonds de commerce

— si elle devait être expulsée, cela génèrerait pour elle des frais de perte de son fonds de commerce avec nécessité de tenir compte du prix d’acquisition du fonds et du développement qu’elle en a fait

La SAS FL IMMOBILIER conclut au débouté des demandes formées à son encontre par la SAS [C] [Localité 13] ET FILS pour les motifs exposés ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur le fond

Par acte sous-seing privé en date du 23 novembre 2022 portant bail dérogatoire sous-seing privé, Monsieur [T] [Z] [F] et Madame [D] [L], bailleurs, ont consenti à la SAS [C] [Localité 13] ET FILS, locataire, la location d’un terrain nu cadastré section [Cadastre 8] lieudit [Localité 10] et d’un hangar avec terrain attenant situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 7] et situé [Adresse 2] et sur la parcelle cadastrée [Cadastre 5] à prélever sur la parcelle [Cadastre 6], terrain et hangar situés à [Localité 14], moyennant le versement d’un loyer mensuel convenu de 2682,63 euros TTC, soit 2235,52 euros HT, à compter du 1er décembre 2022, et d’un dépôt de garantie de 5365,26 euros.

L’article I de ce contrat, relatif à son objet, mentionne qu’il s’agit d’un bail dérogatoire au sens de l’article L145-5 du code de commerce, que dans le cadre d’une acquisition en parallèle du fonds de commerce du bailleur, le preneur avait exprimé le souhait de louer pour un temps les locaux d’exploitation du bailleur le temps pour lui de construire son propre local. Cet article indiquait également qu’en conséquence ce bail dérogatoire était un bail ne permettant pas au preneur de bénéficier du droit au renouvellement et ne serait pas soumis aux règles concernant les baux commerciaux, ce dont les parties se déclaraient parfaitement informées.

L’article IV du bail, relatif à sa durée, indique que les parties ont convenu que le bail commencerait à courir le 23 novembre 2022 pour se terminer le 24 novembre 2023, que si la construction des nouveaux locaux du preneur devait dépasser une durée d’un an elles convenaient qu’un ou plusieurs nouveaux baux dérogatoires pourraient être conclus entre elles pour une durée maximale totale de 2 ans supplémentaires sans que s’applique le statut des baux commerciaux et qu’à l’expiration de cette durée totale de deux ans, si le preneur restait et était laissé en possession pendant un mois, il s’opérait un nouveau bail conforme au droit commun des baux commerciaux, sans possibilité de conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux, de même à l’expiration d’une durée de trois ans en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion entre les mêmes parties d’un nouveau bail pour le même local et le même fonds.

L’article XV du contrat disposait que le bail prendrait fin de plein droit au terme stipulé conformément à l’article 1737 du code civil sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

Par acte authentique de vente en date du 18 avril 2023, soit alors que le bail dérogatoire du 23 novembre 2022 prévu pour la durée du 23 novembre 2022 au 24 novembre 2023 était en cours, Monsieur [T] [Z] [F] et Madame [D] [L] ont vendu à la SAS FL IMMOBILIER la pleine propriété du hangar situé [Adresse 3] cadastré section AB numéros 74,518,510 et [Cadastre 1]. Il était précisé que le bien était loué au profit de la société [C] [Localité 13] ET FILS pour un usage commercial aux termes d’un bail dérogatoire établi pour une durée d’un an du 23 novembre 2022 au 24 novembre 2023, avec transmission de bail notifiée au locataire par les soins du notaire rédacteur de l’acte authentique et dès la date de l’acte de vente subrogation de l’acquéreur au vendeur dans tous les droits et obligations du contrat.

Il sera constaté et souligné, au vu de l’argumentation de la société défenderesse relative au devoir d’information résultant de l’article 1112-1 du code civil, que cette vente est intervenue près de cinq mois après la conclusion du bail dérogatoire et non de façon immédiate et qu’en tout état de cause une telle vente en cours de bail est usuelle ou tout au moins ni inhabituelle ni imprévisible, sans impact direct possible sur l’exécution du bail en cours si tel est le cas, en l’espèce le bail dérogatoire du 23 novembre 2022. Cet argument n’est ainsi pas pertinent tout comme l’inopposabilité alléguée de la substitution opérée au profit de SAS FL IMMOBILIER, l’acte de vente, opposable, ayant été régulièrement et valablement conclu entre les bailleurs initiaux et la SAS FL IMMOBILIER avec référence au contrat de bail dérogatoire en cause.

Il résulte clairement et sans aucune ambiguïté des termes du bail du 23 novembre 2022 dès son premier article relatif à son objet qu’il s’agissait d’un bail dérogatoire ne permettant pas le bénéfice pour le preneur du droit au renouvellement, sans soumission aux règles concernant les baux commerciaux, même si ce même article indiquait également que le preneur avait exprimé le souhait de louer pour un temps les locaux d’exploitation du bailleur, le temps pour lui de construire son propre local. Toutefois, dès l’origine ; il aurait été possible pour les parties de convenir d’emblée d’une durée de bail supérieure à un an, sans excéder la durée de trois ans conformément aux règles applicables, ainsi que le précise l’article IV du contrat de bail. Cet article prévoyait pour autant l’hypothèse du dépassement de la durée de construction des nouveaux locaux du preneur par rapport à la durée d’un an et prévoyait de ce fait que les parties convenaient qu’un ou plusieurs nouveaux baux dérogatoires pourraient être conclus entre elles pour une durée maximale totale de deux ans supplémentaires sans application du statut des baux commerciaux. Le paragraphe suivant ne faisait pour sa part plus référence à l’hypothèse d’un dépassement de la durée de construction des nouveaux locaux puisqu’il prévoyait que à l’expiration de cette durée totale de deux ans si le preneur restait et était laissé en possession pendant un délai d’un mois il s’opérait un nouveau bail conforme au droit commun des baux commerciaux, les parties ne pouvant alors plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Au regard des règles d’interprétation issues des articles 1104 et 1188 et suivants du code civil et au vu des termes clairs, précis et non ambigus de l’acte sous-seing privé en cause, il ne peut qu’être constaté et retenu qu’en l’espèce le contrat de bail dérogatoire du 23 novembre 2022 a été conclu entre les parties en fonction et sur la base du temps de construction par la société [C] [Localité 13] ET FILS de ses nouveaux locaux. En effet, de façon combinée et concordante, l’article I du contrat de bail, qui vise expressément avec prise en compte de la volonté commune des parties sur ce point d’autant plus qu’il s’agit du premier article du contrat, article fondateur des conditions et du but du contrat, le souhait du preneur de louer pour un temps les locaux le temps pour lui de construire son propre local, et l’article IV du même contrat relatif à la durée du bail qui prévoit en application de la durée cumulée maximale de trois ans de la conclusion d’un bail dérogatoire l’hypothèse du dépassement de la durée d’un an que les parties « pourront » conclure un ou plusieurs baux dérogatoires pour une durée maximale de deux ans supplémentaires, étant précisé que le terme « pourront » doit nécessairement s’interpréter en faveur du preneur en application de l’article 1190 du code civil, il apparaît que dès le 23 novembre 2022 les parties ont convenu d’un bail conclu le temps de la construction de son propre local par le preneur pour une durée d’un puis le cas échéant dans la limite de la durée maximale de trois ans possible en cas de bail dérogatoire.

Ainsi, la demande de départ des lieux formulée dès courrier du 17 novembre 2023 par la société FL Immobilier et sommation d’avoir à quitter les lieux du 21 décembre 2023, avec refus de conclusion d’un nouveau bail dérogatoire, est sans fondement et inopposable à la SAS [C] [Localité 13] ET FILS.

La SAS FL IMMOBILIER sera déboutée de l’ensemble de ses prétentions formées à l’encontre de la SAS [C] [Localité 13] ET FILS.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la partie défenderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1800 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu le jugement selon la procédure accélérée au fond en date du 24 mai 2024 du tribunal judiciaire d’Orléans,

Vu le jugement avant dire droit en date du 5 février 2025 du tribunal judiciaire d’Orléans,

DEBOUTE la SAS FL IMMOBILIER de l’ensemble de ses prétentions,

CONDAMNE la SAS FL IMMOBILIER à verser à la SAS [C] [Localité 13] ET FILS la somme de 1800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE les dépens à la charge de la SAS FL IMMOBILIER.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP, vice-présidente et Monsieur O. GALLON, greffier

Le greffier La vice-présidente