TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 8 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 24/00717 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G36Z

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [O]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Coralie BEAUJEAN-LAFORGE, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [P] [K]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX substituée par M^e Coralie BEAUJEAN-LAFORGE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [F] [N]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2025, prorogé au 27 Juin 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 19 janvier 2018, prenant effet le 9 mars 2018, Monsieur [B] [O] et Madame [P] [Z], épouse [O] ont donné à bail à Madame [F] [N] un appartement à usage d’habitation, avec cave, de type 2 bis situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 450,00 euros, outre 20,00 € de provision pour charges, payables à échoir au 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Madame [F] [N], Monsieur [B] [O] et Madame [P] [Z], épouse [O] ont fait signifier le 17 mai 2024 à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1.060,41 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par la locataire en place, les époux [O] ont fait assigner, en référé, Madame [F] [N] -par acte de commissaire de justice du 22 août 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [F] [N] est résiliée de plein droit pour défaut de paiement des loyers dans les 6 semaines du commandement ;Ordonner l’expulsion de Madame [F] [N] ainsi que tout occupant de son chef avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues aux articles L.411-1, L412-1 à L412-8 et R 411-3 et R412-1 à R412-4 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner à titre provisionnel Madame [F] [N] au paiement de la somme de 2.066,59 € arrêtée au 1er août 2024, à valoir sur les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail ;Condamner à titre provisionnel Madame [F] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;Condamner Madame [F] [N], à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux ;Condamner Madame [F] [N] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application de l’article 1231-6 du code civil à compter de la délivrance du commandement du 17 mai 2024 ;Condamner Madame [F] [N] au paiement d’une somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la présente assignation, la dénonciation au préfet et les frais d’exécution à venir.

À l’audience du 11 février 2025, les époux [O] – représentés par leur avocat substitué – ont actualisé la dette locative à la somme de 1.376,03 euros arrêtée au 7 février 2025 (terme de février 2025 inclus) comprenant les frais de poursuites -puis au regard du règlement du loyer courant de février 2025 par Madame [F] [N] et du dossier de surendettement en cours- ont consenti à l’octroi de délais de paiement dans le cadre de la mise en place d’un plan d’apurement (réaménagement des dettes) suivant décision de la commission de surendettement des particuliers en date du 28 octobre 2024 à hauteur de 274,07 € sur 6 mensualités, en sus du loyer courant, confirmée par une décision de la même commission du 16 janvier 2025 accordant à Madame [F] [N] un plan conventionnel de redressement définitif entrant en vigueur le 28 février 2025.

Madame [F] [N], comparante en personne, a reconnu le montant de la dette locative restant due, expliquant vivre seule avec un enfant de 10 ans à charge, puis elle a sollicité des délais de paiement pour apurer sa dette locative correspondant à la décision de la commission de surendettement des particuliers du 28 octobre 2024, à concurrence de 274,07 € sur 6 mensualités, en sus de son loyer courant, assorti de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Une fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état que Madame [F] [N] n’a pas honoré les rendez-vous proposés par le travailleur social. Une action de prévention des expulsions a néanmoins pu être menée d’où il ressort que Madame [F] [N], qui bénéficie d’un emploi à temps plein depuis mars 2024, a repris le paiement de son loyer depuis juin 2024, et qu’elle souhaite se maintenir dans son logement

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025, prorogé au 27 juin 2025 puis au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision est contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 23 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les époux [O] justifient avoir préalablement signalé la situation d’impayés locatifs de Madame [F] [N] -conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989- auprès de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), suite au commandement de payer du 17 mai 2024, en l’occurrence dès le 21 mai 2024 par la voie électronique, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2024,.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 17 mai 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 19 janvier 2018, prenant effet le 9 mars 2018, contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe VIII des conditions particulières), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mai 2024, pour la somme en principal de 1.060,41 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [F] [N] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 1.060,41 euros, expirant le 17 juillet 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement intégral, dans ce délai, des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 17 juillet 2024.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [B] [O] et Madame [P] [Z], épouse [O] produisent un décompte de la dette locative en date du 7 février 2025 (terme du mois de février 2025 inclus) démontrant que Madame [F] [N] reste devoir la somme de 1.376,03 euros, de laquelle il convient de déduire les frais de procédure, à savoir le coût des commandements de payer d’un montant de 99,88 € et 131,27 €, qui relève éventuellement des dépens.

En conséquence, la dette locative sera ramenée à la somme de 1.144,88 euros (1.376,03 € – 131,27 € – 99,88 €).

Madame [F] [N], présente à l’audience, ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été ainsi vérifiés.

Madame [F] [N] sera donc condamnée à verser à Monsieur [B] [O] et Madame [P] [Z], épouse [O] une somme provisionnelle de 1.144,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Madame [F] [N] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l’occupation indue du logement et ce, jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu des délais de paiement octroyés à Madame [F] [N] dans le cadre de la mise en place d’un plan d’apurement (réaménagement des dettes) suivant décision de la commission de surendettement des particuliers en date du 28 octobre 2024 à hauteur de 274,07 € sur 6 mensualités, en sus du loyer courant, décision confirmée par la même commission le 16 janvier 2025 lui accordant un plan conventionnel de redressement définitif entrant en vigueur le 28 février 2025, les bailleurs ont accepté le principe d’un plan d’apurement d’autant que leur locataire a repris le règlement intégral de ses loyers courants, et consenti à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y aura donc lieu d’accorder à la locataire des délais de paiement à hauteur de 274,07 € par mois, en sus du loyer courant, selon les modalités indiquées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise et dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [N], et de tout occupant de son chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Dans cette hypothèse, Madame [F] [N], occupante sans droit ni titre, causerait un préjudice à Monsieur [B] [O] et Madame [P] [Z], épouse [O] qui ne pourraient disposer du bien à leur gré. Elle serait dès lors condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, tel qu’il serait si le bail se poursuivait et, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés aux bailleurs.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

S’agissant de la demande formulée par les époux [O] visant au paiement d’une astreinte provisoire de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux, il n’y aura pas lieu d’y faire droit, au cas d’espèce, les effets de la clause résolutoire étant suspendus par l’octroi des délais de paiement précités, tandis que dans l’hypothèse de la mise en œuvre d’une éventuelle expulsion, cette mesure serait accompagnée de la possibilité de recourir à un serrurier et à la force publique, ce qui paraît amplement suffisant.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [F] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement du 17 mai 2024 et de la présente assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [O], il apparaît équitable que Madame [F] [N] soit condamnée à verser à ses bailleurs la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 janvier 2018, prenant effet le 9 mars 2018, entre Monsieur [B] [O] et Madame [P] [Z], épouse [O], d’une part, et Madame [F] [N], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation, avec cave, de type 2 bis situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 17 juillet 2024 ;

SUSPENDONS les effets de cette clause insérée dans ledit bail ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [F] [N] à verser à Monsieur [B] [O] et Madame [P] [Z], épouse [O] la somme de 1.144,88 euros (décompte du 7 février 2025 – loyer du mois de février 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [F] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités successives de 274,07 euros chacune, et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal, intérêts et frais ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [F] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [B] [O] et Madame [P] [Z], épouse [O] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Madame [F] [N] soit condamnée à verser à Monsieur [B] [O] et Madame [P] [Z], épouse [O], une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [F] [N] à verser à Monsieur [B] [O] et Madame [P] [Z], épouse [O], une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [F] [N] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement préalable du 17 mai 2024 et de la présente assignation ;

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

La greffière, Le juge,