TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/00707 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G33K

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [I]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [X]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 14 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé du 12 octobre 2023, ayant pris effet le même jour, Monsieur [V] [I] a donné à bail à Monsieur [P] [X] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de parking n°87 situés [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 710 euros et 70 euros de charges, payables d’avance le 1er du mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré le 26 mars 2024 par procès-verbal de remise à étude, à la requête de Monsieur [V] [I] à Monsieur [P] [X]. Il portait sur la somme en principal de 1.820 euros au titre des loyers et charges échus, outre les coûts de l’acte.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 4 septembre 2024, Monsieur [V] [I] a fait assigner en référé Monsieur [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer Monsieur [V] [I] recevable et bien fondé en toutes ses demandes ;Y faire droit,

En conséquence,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [V] [I] à Monsieur [P] [X] en date du 12 octobre 2023 ;Condamner Monsieur [P] [X] ainsi que tous les occupants de son chef, à quitter sans délai l’appartement qu’ils occupent sis à [Adresse 1] ;Autoriser Monsieur [V] [I], à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [P] [X] à lui verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 3.580 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 25 juillet 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code Civil ;Condamner Monsieur [P] [X], à lui verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;Condamner Monsieur [P] [X] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [P] [X] aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 14 janvier 2025.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que l’évaluation n’a pas pu être réalisée.

A l’audience, Monsieur [V] [I], assisté par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 6.893,84 euros, hors frais de procédure. Il a indiqué que Monsieur [X] aurait une entreprise d’expertise comptable et que ce serait son neveu qui payait le loyer. Il a indiqué être persuadé que c’est le neveu de Monsieur [X] qui vit dans le logement.

Monsieur [P] [X], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 12 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 12 octobre 2023, ayant pris effet le même jour contient dans son article VIII une clause de résiliation de plein droit six semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges.

Un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 26 mars 2024 par procès-verbal de remise à étude à Monsieur [P] [X]. Il portait sur la somme en principal de 1.820 euros au titre des loyers et charges échus.

Monsieur [P] [X] ne s’étant acquitté que de la somme totale de 560 euros pendant la période de six semaines, période qu’il convient de retenir en application des dispositions de la loi du 27 juillet 2023, suivant la délivrance dudit commandement de payer, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 8 mai 2024.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 8 mai 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [X] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [P] [X] reste redevable des loyers jusqu’au 7 mai 2024, et à compter du 8 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [P] [X], occupant sans droit ni titre depuis le 8 mai 2024, cause un préjudice à Monsieur [V] [I] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant indexé des loyers et charges, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [V] [I] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 6.893,84 euros.

Toutefois, après avoir vérifié le décompte fourni par le propriétaire, il apparaît que la dette locative s’élève à la somme de 6.869 euros (5 fois 710 euros, 3 fois 733 euros, 8 fois 760 euros et 560 euros correspondant à un loyer partiellement payé en mai 2024).

La dette locative s’élève donc à la somme de 6.869 euros terme du mois de janvier 2025 inclus.

Absent à l’audience, Monsieur [P] [X] ne conteste pas, par définition, ni le montant de cette dette locative, ni son principe, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [P] [X] au paiement à titre provisionnel de la somme susdite de 6.869 euros. Elle portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.820 euros à compter du 26 mars 2024, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Monsieur [V] [I], Monsieur [P] [X] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés au bail conclu le 12 octobre 2023 entre Monsieur [V] [I] d’une part, et Monsieur [P] [X] d’autre part et portant sur l’appartement à usage d’habitation ainsi que l’emplacement de parking n°87 situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 8 mai 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [P] [X] devra par conséquent quitter les lieux loués susdésignés et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [P] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [P] [X] à Monsieur [V] [I] à compter du 8 mai 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS en conséquence Monsieur [P] [X] à verser à Monsieur [V] [I] la somme provisionnelle de 6.869 euros, échéance du mois de janvier 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.820 euros à compter du 26 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [X] à payer à Monsieur [V] [I] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [X] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [X] à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 25 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,