TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 24/00614 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2MN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Deborah STRUS , lors des débats

Greffier : Anita HOUDIN, lors de la mise à disposition

DEMANDEUR :

Etablissement VILLE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [F] [Y] (Salarieé) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [J] [O] épouse [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par M. [T] [B] muni d’un pouvoir spécial

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 août 2015, ayant pris effet le même jour, l’établissement public Ville de [Localité 6] a donné en location à Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 300,94 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public Ville de [Localité 6] a fait signifier le 18 janvier 2024 à Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1503,59 euros.

L’établissement public Ville de [Localité 6] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 19 janvier 2024.

l’établissement public Ville de Saran a par la suite fait assigner Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, aux fins suivantes :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire et que la location consentie à Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et juger que les locataires seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 2376,89 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil;

— les condamner solidairement en outre à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur, et aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 août 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 25 février 2025 et a été renvoyée à l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience, qui s’est tenue le 24 juin 2025, l’établissement public Ville de [Localité 6], représenté avec pouvoir par Madame [F] [Y], employée de la personne morale munie d’un pouvoir, a actualisé la dette locative à la somme de 1605,03 euros. Il a consenti à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire et a indiqué que le paiement des loyers courants a repris. Il a également précisé que la somme de 304,62 euros figurant sur le décompte en rouge correspond à des frais d’huissier.

Cités à étude, Monsieur [T] [B] a comparu en personne et a représenté Madame [J] [O] épouse [B], étant muni d’un pouvoir à cet effet. Ils ont ainsi reconnu le montant de la dette locative et ont sollicité des délais de paiement à raison de 100 euros par mois en plus du loyer ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a précisé travailler dans le bâtiment et ne pas avoir sa paie à date fixe.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que le couple aurait rencontré des difficultés financières à la suite de dépenses imprévues.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 16 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, l’établissement public Ville de [Localité 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail et du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 14 août 2015 et ayant pris effet le même jour contient une clause résolutoire (article 13 page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 janvier 2024, pour la somme en principal de 1503,59 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B] avaient jusqu’au lundi 18 mars 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement.

Au cours de la période de deux mois suivant la signification du commandement de payer, les locataires ont procédé à deux règlements pour un montant total de 1018,32 euros. Les causes du commandement n’ont donc pas été éteintes.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mars 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’établissement public Ville de [Localité 6] produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B] restent devoir la somme de 1605,03 euros.

De cette somme, il conviendra de soustraire les frais de contentieux (304,62 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) ainsi que les frais de gestion dossier enquête sociale pour réponse tardive (25 euros) qui n’ont pas le caractère de dette locative.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 1275,41 euros titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’avril 2025 incluse.

Présent et représentée à l’audience, Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B] ont reconnu le montant de la dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu au paiement des loyers et charges.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1275,41 euros, correspondant aux loyers et charges impayés loyer d’avril 2025 compris, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

A l’audience, les locataires ont sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros en plus du loyer courant et des charges ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il ressort du décompte transmis qu’ils ont par ailleurs repris le paiement des loyers tout comme cela a été indiqué par la bailleresse à l’audience.

La bailleresse a consenti à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire notamment au regard de la reprise du paiement des loyers.

Le juge étant tenu par ces demandes communes en vertu de l’article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l’ordre public de protection, il y aura donc lieu d’accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 12 mensualités successives de 100 euros, la dernière et 13ème mensualité devant solder la dette, en plus de l’échéance locative.

Il convient donc d’autoriser Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B] à se libérer de leur dette par le paiement de 13 échéances mensuelles successives de 100 euros, le solde devant être versé le 13ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de l’établissement public Ville de [Localité 6] sera suspendue à la demande de la bailleresse, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Dans cette hypothèse, Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B], occupants sans droit ni titre, causeraient un préjudice à l’établissement public Ville de [Localité 6] qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Ils seraient dès lors solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, tel qu’il serait si le bail se poursuivait et, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à l’établissement public Ville de [Localité 6].

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 14 août 2015 et ayant pris effet le même jour entre l’établissement public Ville de [Localité 6], d’une part, et Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 19 mars 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B] à verser à l’établissement public Ville de [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 1275,41 euros, correspondant aux loyers et charges, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision;

AUTORISONS Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par 12 mensualités de 100 euros chacune et une 13ème mensualité venant solder la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’établissement public Ville de [Localité 6] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B] soient solidairement condamnés à verser à l’établissement public Ville de [Localité 6] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B] aux dépens ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [B] et Madame [J] [O] épouse [B] à payer à l’établissement public Ville de [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,