TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00192 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HCLX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [H]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [V] [L] [F]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 26 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2013, Monsieur [B] [H] a donné à bail à Madame [V] [L] [F] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 600 euros et 50 euros de provision sur charges, payables par terme d’avance. Le bail a pris effet le même jour.

Le 12 septembre 2024, Monsieur [B] [H] a fait délivrer à Madame [V] [L] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 2.947,44 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté le 1er septembre 2024.

Puis, le 5 décembre 2024, Monsieur [B] [H] a fait assigner en référé Madame [V] [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dire Madame [V] [L] [F] sans droit ni titre d’occupation ;D’ordonner en conséquence son expulsion des lieux qu’elle occupe indûment à [Adresse 3], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;D’autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; De la condamner au paiement par provision de la somme de 4.754 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;De la condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer à la somme de 677,86 euros, égale au dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef conformément à l’article 1760 du code civil ;Condamner Madame [V] [L] [F] au paiement d’une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du code civil ;Condamner Madame [V] [L] [F] aux entiers dépens de la présente instance et de son exécution sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du code civil.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [B] [H], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance selon décompte fourni par une note en délibéré à la somme de 2.678,03 euros. Ce décompte actualisé fait apparaître des versements par la locataire depuis le 11 février 2025 et jusqu’à deux jours avant l’audience, pour un total de 6.000 euros, outre le versement par la caisse d’allocations familiales d’une somme de 373 euros par mois.

La question de la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire a été mise dans les débats.

Madame [V] [L] [F] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est réputée contradictoire.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 juin 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail unissant les parties stipulent en leur article 2.10 que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.947,44 euros.

Madame [V] [L] [F] avait jusqu’au 12 novembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n’ayant effectué aucun versement au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 novembre 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 13 novembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [V] [L] [F] reste redevable des loyers jusqu’au 12 novembre 2024 et, à compter du 13 novembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [V] [L] [F], occupant sans droit ni titre depuis le 13 novembre 2024, cause un préjudice au bailleur, qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette somme sera en partie reprise dans le calcul de la dette locative réalisé ci-dessous et, postérieurement à ce décompte, Madame [V] [L] [F] sera condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à sa libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

Sur l’expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 13 novembre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [L] [F] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

. Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 26 juin 2025, évalue la dette locative à la somme de 2.678,03 euros, dont il convient de déduire les frais d’huissier pour un montant de 582,80 euros ainsi que la taxe d’ordures ménagères qui n’est pas justifiée pour la somme de 117 euros.

La dette locative s’élève ainsi à la somme de : 2.678,03 – 582,80 – 117 = 1.978,23 euros.

Il convient donc de condamner Madame [V] [L] [F] au paiement de cette somme à titre provisionnel.

III. Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, absente à l’audience, Madame [V] [L] [F] n’a pas sollicité de délais de paiement.

Le bailleur a maintenu ses demandes notamment sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il y aura lieu en conséquence de ne pas accorder de délais de paiement.

IV. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [L] [F], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [V] [L] [F] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action aux fins de constat de la résiliation du bail recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2013 entre Monsieur [B] [H], d’une part, et Madame [V] [L] [F], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 novembre 2024 ;

DISONS que Madame [V] [L] [F] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 3], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [V] [L] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [V] [L] [F] à verser à Monsieur [B] [H] la somme provisionnelle de 1.978,23 euros (selon décompte arrêté le 26 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

CONDAMNONS Madame [V] [L] [F] à verser à Monsieur [B] [H] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [V] [L] [F] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Madame [V] [L] [F] à payer à Monsieur [B] [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe du tribunal judiciaire le 16 octobre 2025.

Le greffier, Le juge,