TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/04029 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G22G

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [T], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Andréanne SACAZE de la SELARL ANDREANNE SACAZE, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [K], [O] [J], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Olivier HEGUIN DE GUERLE de la SCP OLIVIER HEGUIN DE GUERLE, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2018, prenant effet le même jour, Monsieur [L] [T] et Madame [K] [J] ont donné à bail en colocation à Monsieur [H] [T] un logement non meublé à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 2] pour une durée de trois ans et pour un loyer mensuel de 350,00 euros et 15,00 euros de provisions sur charges, payables d’avance le 12 de chaque mois.

Par acte sous seing privé du même jour, un contrat de bail a été signé dans les mêmes conditions et pour le même logement, entre Monsieur [L] [T] et Madame [K] [J], bailleurs et Madame [X] [F], co-locataire de Monsieur [T].

Par courrier remis en main propre à chacun en date du 21 février 2021, Monsieur [L] [T] et Madame [K] [J] ont donné congé aux locataires pour reprise aux fins de vente du logement, pour le 1er septembre 2021, comportant une offre de vente dudit logement moyennant le prix de 180 000,00 euros.

Se prévalant de leur maintien dans les lieux, Monsieur [L] [T] et Madame [K] [J] ont fait assigner le 16 juillet 2024 Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins de :

déclarer l’action engagée par Monsieur [L] [T] et Madame [K] [J] à l’encontre de Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F] recevable et bien fondée ; valider le congé aux fins de vente délivré à Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F] le 21 février 2021 ; constater la déchéance de plein droit de tout titre d’occupation sur le bien situé [Adresse 2] à compter du 1er septembre 2021 ; constater que Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F] sont occupants sans droit, ni titre depuis le 1er septembre 2021 par l’effet des congés délivrés ; fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 730,00 euros à compter du 1er septembre 2021 ; ordonner à Monsieur [H] [T] et à Madame [X] [F] et tout occupant de leur chef de quitter, sans délai, les lieux loués ; ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [T] et de Madame [X] [F], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un huissier de justice et d’un serrurier ; autoriser Monsieur [L] [T] et Madame [K] [J] à procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [T] et de Madame [X] [F], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un huissier de justice et d’un serrurier ; ordonner la séquestration dans un garde meubles et aux frais, risques et péril de Monsieur [H] [T] et de Madame [X] [F] des objets, meubles, etc. garnissant les lieux loués ; condamner solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F] à payer à Monsieur [L] [T] et Madame [K] [J] :la somme en principal de 3.115,00 euros au titre du différentiel d’impayé de l’indemnité d’occupation depuis décembre 2023 avec intérêts de retard au taux légal, à compter de l’acte introductif d’instance à parfaire au jour de la décision à intervenir ; une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer, soit 730,00 euros en ce compris les charges locatives jusqu’à la libération complète et effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs aux bailleurs et le départ effectif des lieux ; la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et des suites, dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département le 17 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025.

A cette audience, Monsieur [L] [T] et Madame [K] [J], assistés de leurs conseils, expliquent avoir tenté de trouver une entente à l’amiable, sans succès. Ils précisent que la volonté de vendre le logement intervient dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial suite à leur divorce. Ils maintiennent l’ensemble de leurs demandes telles que formulées dans l’assignation.

Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F], régulièrement cités par procès-verbal de remise à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, le présent jugement est réputé contradictoire, dans la mesure où il est susceptible d’appel.

Sur les demandes principales

Sur la validité du congé

L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Ce même article précise qu’en cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

En l’espèce, chacun des baux unissant les parties ont été signés le 1er septembre 2018 avec prise d’effet le même jour. Il est inscrit que les contrats sont conclus pour une durée de trois ans.

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. […] Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur […].

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

L’article 15 II précité prévoit également que « lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. […]

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. »

En l’espèce, Monsieur [L] [T] et Madame [K] [J] justifient avoir délivré un congé pour vente du logement au profit de chacun des locataires suivant deux courriers sur lesquels apparaissent les mentions « remis en main propre » le 21 février 2021 et sur lesquels sont respectivement apposées les signatures de chacun des locataires, étant précisé que les signatures attribuées à Monsieur [H] [T] et à Madame [X] [F] à proximité desdites mentions manuscrites sont très approchantes de celles de ces derniers apposées sur les contrats de baux. Il convient donc de considérer que le congé a bien été remis contre émargement à chacun d’eux.

En outre, le congé a été remis à chacun des locataires le 21 février 2021, soit plus de six mois avant la fin du bail prévue le 1er septembre 2021. Le congé est donc valide à la date du 1er septembre 2021.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet de ce congé et Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F] sont dès lors occupants sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 2] à compter du 1er septembre 2021.

Sur la demande d’expulsion

Occupants sans droit ni titre, Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F] devront quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Faute pour eux de quitter les lieux dans le délai précité, Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Il est de solution constante que le locataire devenu occupant sans droit ni titre à l’issue de la résiliation du bail est redevable au créancier non plus de loyer mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité cesse d’être due seulement lorsque le locataire a remis les clefs à une personne habilitée.

Les indemnités d’occupation ont une nature compensatrice et indemnitaire en ce qu’elles constituent la contrepartie de la jouissance des locaux mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il est privé de la libre disposition des lieux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F] se maintiennent dans les lieux malgré la prise d’effet des congés.

Cette occupation sans droit ni titre cause directement un préjudice à Monsieur [L] [T] et Madame [K] [J] qui ne peuvent disposer à leur guise du bien malgré les effets des congés.

En conséquence, en réparation de ce préjudice, Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F] seront chacun condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement pour la période coutant du 1er septembre et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés aux bailleurs, sous réserve des sommes déjà versées par eux au titre des loyers devenus indemnités d’occupation postérieurement à la date de prise d’effet du congé.

Le montant de celles-ci sera fixé à la somme de 365,00 euros chacun, correspondant à la part du loyer due par chaque locataire.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F] au paiement de ces indemnités d’occupation.

En l’absence de solidarité entre les colocataires expressément prévue aux contrats, la demande de condamnation solidaire sera rejetée.

Sur la demande de condamnation au paiement du différentiel d’impayé de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [L] [T] et Madame [K] [J] versent aux débats les actes de baux ainsi que l’extrait de leur relevé de compte de dépôt joint entre le 30 décembre 2023 et le 30 mai 2024. Sur cette période apparaissent cinq virements de la part de Monsieur [H] [T] des 12 janvier, deux du 3 avril, du 9 avril et du 24 mai 2024 pour un montant de 285,00 euros chacun.

Il existerait ainsi un différentiel d’impayé de 445,00 euros par mois entre les montants réglés de 285,00 euros et le montant total du loyer de 730,00 euros mensuel, de sorte que la dette locative s’élèverait à la somme de 2.225,00 euros entre le 30 décembre 2023 et le 30 mai 2024.

Pour autant, ces relevés de compte des bailleurs ne sauraient suffire à eux seuls à établir la réalité d’un impayé partiel dans la mesure où ils ne constituent pas un décompte clair et précis permettant de s’assurer de l’absence de règlements par ailleurs des sommes résiduelles qui seraient dues par [H] [T] et par Madame [X] [F].

S’agissant des mois de décembre 2023 et juin 2024, les demandeurs n’apportent aucune pièce permettant de constater un différentiel d’impayé de l’indemnité d’occupation pour ces deux mensualités.

En conséquence, Monsieur [L] [T] et Madame [K] [J] seront déboutés de leur demande de paiement solidaire du différentiel d’impayé de l’indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F] succombent à l’instance et seront condamnés in solidum au paiement des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [L] [T] et Madame [K] [J], Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe :

VALIDE le congé pour vendre remis en main propre le 21 février 2021 par Monsieur [L] [T] et Madame [K] [J] à chacun des locataires, Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F], concernant le logement à usage d’habitation et le garage sis [Adresse 3], a effet au 1er septembre 2021 ;

CONSTATE la résiliation à compter du 1er septembre 2021 du contrat de bail du 1er septembre 2018 ayant pris effet le même jour conclu entre d’une part, Monsieur [L] [T] et Madame [K] [J] et d’autre part, Monsieur [H] [T], portant sur le logement à usage d’habitation et le garage sis [Adresse 3] par l’effet de ce congé ;

CONSTATE la résiliation à compter du 1er septembre 2021 du contrat de bail du 1er septembre 2018 ayant pris effet le même jour conclu entre d’une part, Monsieur [L] [T] et Madame [K] [J] et d’autre part, Madame [X] [F], portant sur le logement à usage d’habitation et le garage sis [Adresse 3] par l’effet de ce congé ;

DIT que Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F] se trouvent occupants sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2021 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tout autre occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par chacun des locataires à la somme de 365,00 euros ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à Monsieur [L] [T] et à Madame [K] [J] une indemnité d’occupation, à compter du 1er septembre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux d’un montant de 365,00 euros mensuellement, sous réserve des sommes déjà réglées par lui ;

CONDAMNE Madame [X] [F] à payer à Monsieur [L] [T] et à Madame [K] [J] une indemnité d’occupation, à compter du 1er septembre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux d’un montant de 365,00 euros mensuellement, sous réserve des sommes déjà réglées par elle ;

DEBOUTE Monsieur [L] [T] et Madame [K] [J] de leur demande de condamnation solidaire en paiement du différentiel d’impayé de l’indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [T] et Madame [X] [F] à payer à Monsieur [L] [T] et Madame [K] [J] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,