TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/53412 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42HX

N° : 1-CH

Assignations du :

09 Avril 2024

13 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 octobre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La Société MARCIANO FRERES, Société Civile Immobilière

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS – #C1707

DEFENDEURS

S.A.S. MYFLEXGROUP (anciennement dénommée M2DG)

(MYFLEXOFFICE)

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Monsieur [N] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentés par Maître Delphine DUPUIS de la SCP ARES – Avocats, avocats au barreau de PARIS – #P214

DÉBATS

A l’audience du 30 Août 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous signature privée du 13 septembre 2018, la SCI MARCIANO FRERES a consenti à la SAS M2DG, désormais dénommée MYFLEXGROUP, un contrat de bail portant sur un local commercial situé formant le lot n°78 au sein d’un immeuble situé [Adresse 5] ([Adresse 7]), pour y exercer l’activité de « bureaux de conseils aux entreprises, prestations de services de mise à disposition de locaux à usage commercial, l’acquisition, et la prise en location gérance et de tous fonds de commerce à l’exclusion de toute autre activité », moyennant le paiement d’un loyer annuel hors taxes et hors charges de 84 960 euros payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur le 9 avril 2024 un commandement de payer la somme de 47 878,92 euros arrêtée au 2e trimestre 2024 inclus, outre le coût du commandement de payer, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte extrajudiciaire du 12 avril 2024, une saisie conservatoire des créances a été pratiquée à l’initiative du bailleur pour un montant au principal de 38 357 euros, outre le coût de l’acte.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société MARCIANO FRERES a, par exploit délivré le 13 mai 2024, fait citer la MYFLEXGROUP en qualité de société preneuse, et M. [N] [Z], en qualité de caution, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et de demandes provisionnelles.

A l’audience du 30 août 2024, l’affaire a été plaidée.

La société MARCIANO FRERES dépose et soutient oralement les conclusions aux termes desquelles elle formule les demandes suivantes :

« – CONSTATER au profit de la SCI MARCIANO FRERES, l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et visée par le commandement de payer du 9 avril 2024, et acquise dès le 9 mai 2024,

— CONDAMNER par provision la société MYFLEXGROUP au paiement de la somme de 26 508,88 euros, 3e trimestre 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt à taux légal majoré de 10 %,

— CONDAMNER par provision la société MYFLEXGROUP au paiement de la somme de 2 650,88 euros au titre de la clause « 4°) retard de paiement » (page 15 du bail),

— VALIDER la saisie conservatoire de créance en date du 12 avril 2024,

— CONDAMNER M. [N] [Z] solidairement en sa qualité de caution à payer la somme de 26 508,88 euros, 3e trimestre 2024 inclus avec intérêt à taux légal majoré de 10 %,

— CONDAMNER M. [N] [Z] solidairement en sa qualité de caution à payer la somme de 2 650,88 euros au titre de la clause « 4°) retard de paiement » (page 15 du bail),

— ORDONNER l’expulsion de la société MYFLEXGROUP et de toutes personnes de son chef, et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la police armée si besoin est, des locaux commerciaux [Adresse 4], et désignés comme suit :

« LOT n°78 :

Dans le bâtiment D, 1er étage escalier gauche, un local commercial. Les 374/ 10.000èmes des parties communes générales,

Et les 921/10.000 èmes des parties communes spéciales au bâtiment D.

Jouissance exclusive de la partie commune sur e plan annexé aux présentes »,

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux dans tel garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— FIXER provisoirement au montant du loyer plus les charges, le montant de l’indemnité d’occupation que la société MYFLEXGROUP devra payer à la SCI MARCIANO FRERES jusqu’à libération des lieux par remise des clefs,

— CONDAMNER la société MYFLEXGROUP au paiement de l’indemnité d’occupation,

— CONDAMNER solidairement M. [Z] au paiement de l’indemnité d’occupation,

— JUGER que le montant du dépôt de garantie restera acquis au profit de la SCI MARCIANO FRERES (article 5, pages 15 et 16),

— CONDAMNER solidairement la société MYFLEXGROUP et M. [Z] à payer à la société MARCIANO FRERES la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement la société MYFLEXGROUP et M. [Z] aux entiers dépens qui comprendront les frais des commandements, de constat d’huissier, d’assignation et de recouvrement,

— REJETER toute demande de délais ».

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement, la société MYFLEXGROUP et M. [Z] formulent les demandes suivantes :

— « constater que la SCI MARCIANO FRERES entend mettre en jeu de mauvaise foi la clause résolutoire stipulée dans le bail du 13 septembre 2018 ;

— en tout état de cause, accorder rétroactivement des délais de paiement à la société MYFLEXGROUP pour qu’acquitter des sommes mentionnées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 avril 2024 et suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— constater que la société MYFLEXGROUP a réglé toutes les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire et qu’en conséquence, sa dette est éteinte ;

— si par impossible, une quelconque somme restait due à la SCI MARCIANO FRERES octroyer à la société MYFLEXGROUP un délai de 6 mois pour apurer sa dette et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

— débouter la SCI MARCIANO FRERES de sa demande de voir ordonner l’expulsion de la société MYFLEXGROUP des locaux loués au titre du bail du 13 septembre 2018 ;

— débouter la SCI MARCIANO FRERES de sa demande en paiement de la somme de 29 610,16 euros au titre des loyers et charges du 2e trimestre 2024 ;

— débouter la SCI MARCIANO FRERES de sa demande en paiement de la somme de 2 961,01 euros à titre d’intérêts de retard ;

— débouter la SCI MARCIANO FRERES de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation ;

— débouter la SCI MARCIANO de sa demande de conservation du dépôt de garantie ;

— débouter la SCI MARCIANO FRERES de ses demandes dirigées contre M. [N] [Z], en sa qualité de caution solidaire ;

— débouter la SCI MARCIANO FRERES de toutes ses demandes, en toutes fins, moyens et prétentions qu’elles comportent ;

En toutes hypothèses :

— condamner la SCI MARCIANO FRERES à verser à la société MYFLEXGROUP et à M. [N] [Z] la somme de 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI MARCIANO FRERES au paiement des dépens de l’instance ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la note en délibéré

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations si ce n’est à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue à l’audience du 30 août 2024 et les parties n’ont pas été autorisées à déposer de note en délibéré.

Par suite, le juge des référés n’est pas saisi de la note en délibéré transmise par le conseil de la demanderesse par courriel du 17 septembre 2024, postérieurement à la clôture des débats, à laquelle il ne peut être donné aucune suite. Les nouvelles pièces communiquées à cette occasion sont dès lors irrecevables en application des dispositions susvisées, le juge des référés se fondant uniquement sur les conclusions et pièces communiquées de manière contradictoire à l’audience du 30 août 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant au titre d’un bail commercial la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

L’article 2274 du code civil rappelle que la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

La société MYFLEXGROUP reproche au bailleur d’avoir fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer. Elle rappelle que compte tenu de la saisie conservatoire pratiquée sur son compte le 12 avril 2024, à laquelle elle a par ailleurs acquiescé, elle n’a pas été en mesure de régler les causes du commandement de payer ni les loyers dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement du 9 avril 2024, qui a en outre été délivré alors qu’elle avait quelques jours de retard, ce qui établit la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement. Sur les causes du commandement, elle fait observer que la dette locative visée a été intégralement soldée au titre de la saisie conservatoire ainsi pratiquée.

En réponse, la société MARCIANO FRERES conteste toute mauvaise foi de sa part, rappelant que les impayés remontaient à six mois lors de la délivrance du commandement de payer, qu’elle lui a laissé du temps pour reprendre le paiement du loyer, que ce n’est que le 23 mai 2024 que la défenderesse a acquiescé à la saisie pratiquée le 12 avril 2024 et qu’elle était tenue à assigner dans le mois de la saisie pour la valider.

L’article 20 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, des charges ou accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer a été délivré le 9 avril 2024, pour un montant de 47 878,92 euros au principal, au titre de l’arriéré locatif dû au titre du 2e trimestre 2024 inclus. Il vise la clause résolutoire et le délai d’un mois pour en régulariser les causes. Il comporte un décompte précis des sommes dues. Le décompte locatif actualisé permet de constater que deux règlements ont été effectués par la société preneuse le 10 avril 2024 pour un montant de 685,29 euros et 8 836,63 euros.

Il convient d’observer que la saisie conservatoire a été signifiée par acte extrajudiciaire du 12 avril 2024, soit avant l’expiration du mois suivant la délivrance du commandement de payer, de sorte que le preneur a été empêché d’en régulariser les causes pour le surplus.

Dans ces conditions, la contestation opposée par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances dans lesquelles le commandement a été délivré apparait suffisamment sérieuse pour faire échec au jeu de la clause résolutoire.

Quant à l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de la somme de 26 508,88 euros dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, cette demande se heurte à une contestation sérieuse liée au fait que cette somme étant réclamée au titre du 3e trimestre 2024, elle n’était pas encore exigible lors de la délivrance du commandement de payer du 9 avril 2024.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes d’expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et conservation du dépôt de garantie.

Sur la provision et la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée.

Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation.

En l’espèce, la société MARCIANO FRERES ne conteste pas avoir bénéficié de l’attribution de la somme de 38 357 euros qu’elle réclamait aux termes de son acte introductif d’instance dû au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2e trimestre 2024 inclus, et ce suivant acquiescement de la défenderesse, par acte du 23 mai 2024, à la saisie conservatoire pratiquée le 12 avril 2024. Elle sollicite, dans ses dernières conclusions, la condamnation de la société preneuse au paiement d’une somme provisionnelle de 26 508,88 euros au titre de la dette locative échue au 3e trimestre 2024, ainsi que 2 650,88 euros au titre de la clause relative au retard de paiement.

La société preneuse conteste ce montant, aux motifs que la bailleresse ne justifie pas du montant ainsi réclamé alors que le montant du loyer s’élève à 23 586,34 euros, pour le paiement de laquelle elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 6 mois, que la somme de 2 650,88 euros au titre de la clause relative au retard de paiement n’est pas due en l’absence de mise en demeure. Les défendeurs contestent en outre toute demande de condamnation formulée à l’encontre de M. [Z], appelé en la cause en qualité de caution, exposant que la bailleresse ne rapporte pas la preuve de l’engagement de caution allégué.

Il résulte du décompte locatif que la défenderesse est redevable de la somme de 23 586,34 euros au titre du loyer échu au titre du 3e trimestre 2024, 900 euros au titre des provisions sur charges, 1 228,54 au titre de la taxe bureau, 750 euros au titre de la taxe foncière et des ordures ménagères, en vertu de l’article IX du bail, soit un montant total de 25 564,88 euros. Quant au montant de 45 euros réclamé au titre de l’échéance du 3e trimestre 2024, sous l’intitulé « frais gestion technique », sans que la bailleresse ne l’explicite davantage ni ne justifie de la disposition contractuelle lui permettant de réclamer cette somme, il se heurte à une contestation sérieuse faisant obstacle à la demande de condamnation provisionnelle formulée sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Il en va de même quant au surplus de 899 euros, non justifié.

La société preneuse sera dès lors condamnée au paiement provisionnel de la somme de 25 564,88 euros, cette somme étant assortie d’intérêts au taux légal. Quant aux demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme des intérêts contractuels majorés à payer au bailleur, s’agissant d’une clause pénale contractuelle dont l’interprétation comme l’appréciation de son éventuel caractère excessif ou dérisoire relève du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, si l’article 7, 4° du contrat de bail stipule une clause pénale équivalente à 10% des sommes dues, s’agissant d’une clause pénale contractuelle dont l’appréciation relève du juge du fond, il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande tendant au paiement de la somme de 2 650,88 euros au titre de la clause relative au retard de paiement.

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

La société MYFLEXGROUP sollicite des délais de paiement à hauteur de 6 mois, en invoquant des difficultés ayant entrainé temporairement une baisse importante de son chiffre d’affaires et invoquant sa bonne foi.

La SCI MARCIANO FRERES s’oppose à l’octroi de délais.

Compte tenu toutefois des efforts de paiement et des éléments permettant d’établir que le preneur serait en mesure d’apurer sa dette dans un délai raisonnable tout en réglant les échéances courantes, la demande de délais sera accueillie.

Aux termes de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

La demanderesse ne versant pas aux débats l’acte par lequel M. [Z] se serait engagé en tant que caution envers la bailleresse, il y a lieu de relever que les demandes formées à l’encontre de celui-ci en sa qualité de caution solidaire se heurtent à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de leur chef.

Sur la demande tendant à valider la saisie conservatoire

La bailleresse demande au juge des référés de valider la saisie conservatoire qu’elle a fait pratiquer le 12 avril 2024 au titre de la créance qu’elle détient à l’encontre de la société MYFLEXGROUP.

Cependant, il résulte des dispositions de l’article L.523-2 du code des procédures civiles d’exécution que si la saisie conservatoire porte sur une créance, le créancier, muni d’un titre exécutoire, peut en demander le paiement. Cette demande emporte attribution immédiate de la créance saisie jusqu’à concurrence du montant de la condamnation et des sommes dont le tiers saisi s’est reconnu ou déclaré débiteur.

Dès lors, la conversion de la saisie conservatoire du 12 avril 2024 résultera de la seule application des dispositions du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il entre dans les pouvoirs du juge des référés de la constater.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie, qui succombe en ses prétentions, conservera la charge de ses dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, et sur les demandes subséquentes tendant à l’expulsion de la SAS MYFLEXGROUP, au paiement d’une indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la SAS MYFLEXGROUP à verser à la société IMMORENTE la somme de 25 564,88 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en six mensualités égales et consécutives, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives aux pénalités contractuelles ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées à l’encontre de M. [N] [Z] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de validation de la saisie conservatoire ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 9] le 31 octobre 2024

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Cristina APETROAIE