TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 26/00208 – N° Portalis DBYV-W-B7K-HOR3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Magali PALEE, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne-Elizabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 10 Février 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

Par acte sous seing privé du 30 juin 2023, Monsieur [Y] [E] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 830 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La CCAPEX a été informée de la situation de Monsieur [D] [B] le 3 octobre 2024.

Une sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement a été délivrée le 10 janvier 2025.

Un procès-verbal de constat vérification de l’occupation du logement a été dressé le 5 mai 2025 constatant l’absence de denrées alimentaires, de vêtements du locataire ou d’objets lui appartenant.

Par assignation du 24 juin 2025, Monsieur [Y] [E] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il :

Dise et juge qu’il est recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ;Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à titre principal ou à titre subsidiaire en prononce la résiliation du bail à titre subsidiaire ; Condamne Monsieur [D] [B] au paiement de la somme de 3661 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ; Constate que Monsieur [D] [B] ne peut bénéficier de délais pour payer l’arriéré locatif ;Condamne Monsieur [D] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant qui résulterait pour le loyer et ses accessoires de l’application de la convention locative et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés ;Ordonne la libération des lieux par Monsieur [D] [B] et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie  ; Ordonne l’expulsion de Monsieur [D] [B] sans délai compte tenu de l’abandon du logement et tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; Condamne Monsieur [D] [B] au paiement de la somme de 500 euros à titre de réparation du préjudice subi ; Condamne Monsieur [D] [B] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Monsieur [D] [B] aux entiers dépens ;

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2025.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe avant l’audience mais Monsieur ne s’est pas présenté.

À l’audience du 10 février 2026, Monsieur [Y] [E] a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2026, s’élevait désormais à 7443 euros. Monsieur [Y] [E] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice, Monsieur [D] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, Monsieur [Y] [E] justifie d’une saisine de la CCAPEX le 3 octobre 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 24 juin 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, MONSIEUR [Y] [E] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 24 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 février 2026.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 2 octobre 2024 et que la somme de de 830 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il conviendra de faire application du délai de 2 mois afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 830 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [Y] [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’il résulte du constat de reprise des lieux que le logement n’est plus habité et que le locataire ne s’est pas manifesté auprès de l’huissier de justice, il convient d’autoriser le bailleur à réduire le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution à 8 jours. L’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 8 jour suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [Y] [E] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2026, Monsieur [D] [B] lui devait la somme de 7323 euros, incluant le loyer de janvier 2026 et soustraction faite des frais bancaires.

Par son absence, Monsieur [B] prive la juridiction de tout élément de nature à remettre en cause ce constat et elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur ; portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 350 euros hors charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er février 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés Monsieur [Y] [E] ou à son mandataire.

4. Sur les dommages intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [Y] [E] sollicite la somme de 500 de dommages intérêts au titre du préjudice subi.

Or ce dernier n’apporte pas d’élément probant et réel quant au préjudice éventuellement subi.

Sa demande sera donc rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [D] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [D] [B] à la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juin 2023 entre Monsieur [Y] [E], d’une part, et Monsieur [D] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 3 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [D] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [D] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de 8 jours suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [D] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 350 euros par mois hors charges,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er février 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [D] [B], à payer à Monsieur [Y] [E] la somme de 7323 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2026, portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE Monsieur [Y] [E] de sa demande au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [D] [B] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [B] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandements de payer;

ORDONNE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge