TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Janvier 2026

N° RG 25/00583 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HGFM

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. AUDIT CPA

identifiée sous le numéro SIREN 452 868 318 et immatriculée au RCS de [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Edouard BARBIER SAINT HILAIRE de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et M^e Guillaume VIEL, avocat plaidant au barreau de PARIS

ET :

DEFENDERESSE :

S.E.L.A.R.L. CLARIS

identifiée sous le numéro SIREN 814 148 755 et immatriculée au RCS de [Localité 6] dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Natacha LOREAU de la SELAFA ABL AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 28 Novembre 2025 tenue par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, assistée de Olivier GALLON, greffier,

Puis, madame la 1ère vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2016, la société AUDIT CPA a donné à bail commercial à la société CLARIS AVOCATS un local situé [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2016, moyennant le paiement d’un loyer à hauteur annuelle de 135.360 euros hors taxes et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, la société AUDIT CPA a fait délivrer congé au preneur, sans offre de renouvellement.

Un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 24 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, la société AUDIT CPA a fait assigner la société CLARIS devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’ORLEANS.

Dans ses conclusions signifiées par la voie électronique le 27 novembre 2025, la société AUDIT CPA demande de :

Ordonner une expertise permettant d’évaluer les montants de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2025,Dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société CLARIS afin de restitution du dépôt de garantie,La condamner à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions signifiées par la voie électronique le 27 novembre 2025, la société CLARIS demande de :

Lui donner acte de son acquiescement à la désignation d’un expert afin d’évaluer l’indemnité d’éviction,A titre reconventionnel, condamner in solidum les sociétés AUDIT CPA et LUBECK 3015 à lui restituer le montant du dépôt de garantie à hauteur de 42.953,90 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2025, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,En tout état de cause, condamner in solidum les sociétés AUDIT CPA et LUBECK 3015 à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre le coût de l’expertise, ainsi que les dépens.

Pour un exposé des moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience utile tenue le 28 novembre 2025, les parties ont soutenu les termes de leurs écritures.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 / Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la nécessité d’une mesure d’instruction afin d’évaluation de l’indemnité d’éviction éventuellement due à l’issue du bail.

Il sera donc ordonné une expertise aux frais de la société AUDIT CPA qui la sollicite, étant précisé que la mission sera limitée à l’évaluation de l’indemnité d’éviction dès lors que le preneur a quitté les lieux au terme du bail et qu’il n’y a donc pas lieu d’évaluer le montant d’une indemnité d’occupation.

2 / Sur la demande reconventionnelle de la société CLARIS

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la société CLARIS demande la condamnation de la société AUDIT CPA et de la société LUBECK 3015 à lui payer la somme de 42.953,90 euros, outre intérêts, au titre de la restitution du dépôt de garantie versé en début de bail.

Toutefois, le bailleur fait valoir que les lieux n’auraient pas été restitués en bon état de réparations locatives, imposant des travaux de réfection à hauteur de 63.765 euros hors taxes qu’il estime devoir être pris en charge par le preneur compte tenu des termes du bail.

L’interprétation du contrat de bail excédant les pouvoirs du juge des référés, de même que l’appréciation de l’existence de dégradations locatives et de leur montant, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société CLARIS afin de remboursement du dépôt de garantie.

3 / Sur les autres demandes

L’expertise étant ordonnée dans l’intérêt du demandeur qui la sollicite, il conservera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés pour faire valoir leurs droits qui ne sont pas compris dans les dépens. Les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront par conséquent rejetées.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, prononcée en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,

ORDONNE une expertise ;

DESIGNE pour y procéder :

Madame [Z] [D]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Avec mission de :

Convoquer les parties en cause, ainsi que leurs avocats suivant les dispositions de l’article 160 du code de procédure civile ;Se rendre sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 7] ;Se faire communiquer par les parties tous documents utiles en application de l’article 275 du code de procédure civile, en prendre connaissance ;Visiter les locaux objet du bail conclu le 2 mai 2016, les décrire, les photographier, les mesurer, dresser la liste des biens matériels et du personnel employé ; Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail et/ou réelles, de la situation matérielle, économique, financière ainsi que de l’état des locaux ou tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction par référence aux critères posés par l’article L145-14 du code de commerce ; Rechercher tous éléments permettant de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur en application de l’article L 145-28 du code de commerce et donner son avis sur ce montant ;Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;Procéder à toutes diligences et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

DIT qu’il pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix afin de réaliser sa mission ;

DIT que :

l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;l’expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés ;l’expert devra déposer son rapport définitif, en deux exemplaires originaux sous format papier, ainsi que sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans un délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, délai de rigueur (sauf prorogation dûment autorisée par le juge du contrôle des expertises), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les frais d’expertise seront avancés par la société AUDIT CPA qui devra consigner la somme de 2500 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès de la régie du tribunal judiciaire d’Orléans dans un délai maximum de 6 semaines à compter de la présente ordonnance ;

DIT que :

à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,les personnes ci-dessus désignées seront dispensées de consignation au cas où elles seraient bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la société AUDIT CPA aux dépens ;

REJETTE toutes les autres demandes.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX et signée par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LA 1ère VICE-PRÉSIDENTE.