TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/00410 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFRB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [H] [F]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [D] [G] épouse [W]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 13 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé les 30 et 31 juillet 2024, ayant pris effet le 10 août 2024, Madame [H] [F] a donné à bail à Madame [D] [G] épouse [W] une maison d’habitation avec jardin de type T5 situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 965 euros, majoré d’une provision pour charges de 60 euros, payables d’avance au 5 de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré à la requête de Madame [H] [F] par acte d’huissier de justice du 24 février 2025 signifié à domicile, lequel portait sur la somme principale de 2.312,01 euros au titre des loyers et charges échus pour la période de décembre 2024 à février 2025.

Les causes du commandement n’ayant pas été intégralement réglées dans le délai imparti, Madame [H] [F] a fait assigner par acte de commissaire de justice signifié le 30 avril 2025 à la personne Madame [D] [G] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, statuant en matière de référés, aux fins suivantes :

Déclarer l’action engagée par Madame [H] [F] recevable et bien fondée, et procéder à la tentative de conciliation prévue par la loi ;Et à défaut,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 7 avril 2025, et subsidiairement prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs du locataire pour non-paiement des loyers et charges dus sur le fondement de l’article 1184 du code civil ;Dire Madame [D] [G] épouse [W] occupante sans droit ni titre à la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;Ordonner l’expulsion de Madame [D] [G] épouse [W], ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’aide d’un commissaire de justice et au besoin, avec le concours de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code de procédure civile d’exécution ;Autoriser Madame [H] [F] à procéder à la séquestration dans un garde meubles de son choix et aux frais, risques et périls de Madame [D] [G] épouse [W] des objets, meubles garnissant les lieux loués.Condamner Madame [D] [G] épouse [W] à payer à titre provisionnel à Madame [H] [F] la somme de principal de 2.899,01 euros au titre des loyers, charges locatives impayées et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au mois d’avril 2025 inclus avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance ;Condamner Madame [D] [G] épouse [W] à payer à Madame [H] [F] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges locatives à compter de la date retenue par le tribunal pour fixer les effets de la clause résolutoire et ce jusqu’à libération effective des lieux loués matérialisée par la restitution des clefs au bailleur ;Condamner Madame [D] [G] épouse [W] à payer à Madame [H] [F] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de la présente instance et ses suites, incluant le coût du commandement visant la clause résolutoire, l’assignation et sa notification à la préfecture ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 13 janvier 2026.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [D] [G] épouse [W] ne s’est pas présentée au rendez-vous proposé.

A l’audience, Madame [H] [F], représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 8.355,25 euros au mois de janvier 2026, puis a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Madame [D] [G] épouse [W], régulièrement citée par procès-verbal remis à sa personne, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance sera réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation du 30 avril 2025 a été notifiée le 5 mai 2025 par la voie électronique à la préfecture du Loiret, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2025, ce qui ne constitue cependant pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour le bailleur personne physique selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par la bailleresse Madame [H] [F] est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date des 30 et 31 juillet 2024, ayant pris effet le 10 août 2024, contient une clause de résiliation de plein droit 6 semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges.

Un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 24 février 2025 par procès-verbal remis à domicile. Il portait sur la somme en principal de 2.312,01 euros au titre des loyers et charges échus.

La locataire disposait donc d’un délai de six semaines pour régler cette somme de 2.312,01 euros, expirant le 7 avril 2025 à 24 heures.

Madame [D] [G] épouse [W] ne s’étant acquittée que de plusieurs règlements partiels d’un total de 1473 euros pendant la période de 6 semaines suivant la délivrance dudit commandement de payer, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire étaient réunies le 7 avril 2025.

Sur l’expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 7 avril 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [G] épouse [W] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [D] [G] épouse [W] reste redevable des loyers jusqu’au 7 avril 2025, et à compter du 8 avril 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [D] [G] épouse [W], occupante sans droit ni titre depuis le 8 avril 2025, cause un préjudice à Madame [H] [F] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant indexé des loyers et charges, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Madame [H] [F] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 8.355,25 euros, hors frais de procédure (échéance de janvier 2026 incluse).

La dette locative sera donc retenue -déduction faite toutefois de frais de relance non contractuels d’un montant de 18,00 €- à concurrence d’une somme de 8.337,25 euros, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Absente à l’audience, bien que régulièrement citée à sa personne, Madame [D] [G] épouse [W] ne conteste pas, par définition, ni le montant ni le principe de cette dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner Madame [D] [G] épouse [W] au paiement à titre provisionnel de la somme de 8.337,25 euros qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [G] épouse [W], partie perdante, supportera par conséquent la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [H] [F], Madame [D] [G] épouse [W] sera condamnée à lui verser la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge statuant en référé, par mise à disposition au greffe, suivant ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés au bail conclu les 30 et 31 juillet 2024, et ayant pris effet le 10 août 2024, entre Madame [H] [F] d’une part, et Madame [D] [G] épouse [W] d’autre part, portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 3], sont réunies à la date du 7 avril 2025 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Madame [D] [G] épouse [W] devra par conséquent quitter les lieux loués sis au [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [D] [G] épouse [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Madame [D] [G] épouse [W] à Madame [H] [F] à compter du 8 avril 2025 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS en conséquence Madame [D] [G] épouse [W] à verser à Madame [H] [F] la somme provisionnelle de 8.337,25 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [D] [G] épouse [W] à verser à Madame [H] [F] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETONS toutes les autres demandes ;

CONDAMNONS Madame [D] [G] épouse [W] à verser à Madame [H] [F] la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [D] [G] épouse [W] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS, enfin, que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,