TRIBUNAL RÉPUBLIQUE FRANÇAISE JUDICIAIRE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS DE PARIS

N° RG 19/83048 -

N° Portalis

352J-W-B7D-CRAIK PÔLE DE L’EXÉCUTION JUGEMENT rendu le 27 février 2020 N° MINUTE :26/2020

copie exécutoire envoyée par LRAR à BATAILLON et expéditions envoyées en LS à BATAILLON et en LS et LRAR à PARISIENNE

IMMOBILIERE le

27/01/2020. DEMANDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: #D2090

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. PARISIENNE IMMOBILIÈRE ET MOBILIÈRE

17 PLACE DES VINS DE FRANCE

[…]

représentée par Maître Charles BARRAINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: #L0230
Monsieur Z A, 1er Vice-Président adjoint JUGE:

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER: Madame X Y

DÉBATS: à l’audience du 30 Janvier 2020 tenue publiquement,

JUGEMENT: rendu publiquement par mise à disposition au greffe contradictoire susceptible d’appel

Page 1

Par contrat du 10 juillet 1997, la société Parisienne immobilière et mobilière (la SPIM) a consenti à la société d’avocats Bataillon un bail portant sur un hôtel particulier à usage de bureaux sis […], dans le […].

Par acte sous seing privé du 19 mai 2006, les parties ont renouvelé le bail pour une durée de 9 années allant du 15 juillet 2006 au 14 juillet 2015.

Le preneur s’est maintenu dans les lieux au-delà du 14 juillet 2015.

Par exploit du 16 octobre 2017, la société Bataillon a sollicité le renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2018.

Par exploit du 22 janvier 2018, la SPIM a accepté ce renouvellement pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2018, mais moyennant un loyer supérieur.

Par exploit du 30 avril 2019, le preneur a renoncé au renouvellement.

Les locaux ont été restitués à la SPIM le 11 octobre 2019.

Le 17 juillet 2019, la SPIM a fait pratiquer sans autorisation préalable une saisie conservatoire sur un compte bancaire ouvert au nom de la société Bataillon dans les livres auprès de la Société générale. Cette saisie a été dénoncée à la société Bataillon le 25 juillet suivant.

Le 8 août 2019, la SPIM a engagé devant le tribunal de grande instance de Paris, une action tendant à la condamnation de la société Bataillon

à lui payer diverses sommes à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation.

Le 24 octobre 2019, la société Bataillon a assigné la SPIM devant le juge de l’exécution en nullité de la saisie du 17 juillet 2019. Elle fait valoir que l’article L.511-2 du code des procédures civiles d’exécution ne permet pas de saisie conservatoire sans autorisation préalable du juge pour des indemnités d’occupation; que dans son assignation au fond, la SPIM a reconnu que le bail avait pris fin au 31 décembre 2017 ; que toutes les sommes pour lesquelles la saise a été pratiquée sont échues postérieurement. A titre subsidicaire, la société Bataillon soutient que la créance prétendue n’est pas fondée en son principe et que son recouvrement n’est pas menacé.

La société Bataillon sollicite enfin une indemnité de procédure de 3.000 €.

^En ^défense, ^la ^SPIN conclut au rejet des demandes de la société Bataillon et réclame en outre une indemnité de procédure de 3.000 €.

Elle soutient que le bail en cause est commercial et non professionnel, contrairement à ce que soutient la société Bataillon devant le tribunal de grande instance de Paris ; que, le preneur ayant, le 30 avril 2019, exercé le droit d’option prévu à l’article L. 145-47 du code de commerce, l’indemnité d’occupation due par la société Bataillon n’a pas une nature indemnitaire de droit commun, mais est liée au statut des baux commerciaux et doit être considérée comme un loyer au sens de l’article

Page 2

En réponse, la société Bataillon soutient que le bail en cause n’était pas de nature commerciale, mais professionnelle, son activité d’avocat, civile, et les dispositions de l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 induisant cette qualification.

MOTIFS

Il est fait référence, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, aux conclusions visées à l’audience.

Aux termes de l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution, Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Selon l’article L.511-2 du même code, une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire en cas de défaut de paiement d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles.

Cette exception au principe de la nécessité d’une autorisation du juge de l’exécution préalablement à une mesure conservatoire doit être interprétée de manière stricte.

Pour la mise en oeuvre de cette exception, il est nécessaire que le bail soit écrit ; il est indifférent qu’il soit ou non commercial ; enfin, la saisie ne peut être pratiquée que pour les sommes dues à titre de loyer prévues au contrat et échues; on peut admettre que l’exception soit étendue aux charges prévues au contrat et échues.

En revanche, l’exception prévue à l’article L.511-2 ne peut s’étendre à l’indemnité d’occupation due par le preneur devenu occupant sans titre à la suite de la résiliation du bail, dès lors que la créance du propriétaire des lieux a changé de nature, devenant indemnitaire et non contractuelle, quand bien même le montant de cette indemnité aurait fait

l’objet d’un accord des parties.

Lorsque l’indemnité d’occupation est fixée par une décision de justice n’ayant pas encore force exécutoire, le propriétaire des lieux peut faire pratiquer une mesure conservatoire sans autorisation préalable en vertu d’une autre des exceptions prévues à l’article L.511-2 susvisé.

D’autre part, en application de l’article L. 145-10 du code de commerce, le preneur peut demander au bailleur le renouvellement du bail commercial dont il est titulaire ; le bailleur doit alors lui faire connaître son refus ou son accord par acte extrajudiciaire.

Lorsque le bailleur a accepté le renouvellement du bail et que le preneur à bail commercial, compte tenu notamment des conditions financières qui lui sont proposées, opte pour son non-renouvellement, il est dû au bailleur une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la date à laquelle le bail a contractuellement pris fin.

Page 3

Pour autant, cette indemnité n’a pas une nature contractuelle et son montant ne peut être déterminé à partir des termes du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 10 juillet 1997 a été renouvelé par écrit le 19 mai 2006.

Il est constant qu’ayant expiré le 14 juillet 2015, il a été tacitement reconduit jusqu’au 31 décembre 2017, le preneur en sollicitant le renouvellement à compter du 1er janvier 2018.

La qualification commerciale du bail, discutée, est ici indifférente : commercial ou professionnel, le bail a pris fin le 31 décembre 2017 et les sommes dues au titre de l’occupation postérieure des lieux par la société Bataillon ont une nature indemnitaire.

Or la saisie litigieuse a été pratiquée pour conservation d’une somme en principal de 91.062,11 €, selon un décompte arrêté au 3 juillet 2019.

Ce décompte, joint à l’acte, comporte des sommes dues au titre de l’année 2017, pour 7.217,35 €; diverses sommes dues au titre de 2018 et de 2019.

Y figure, au crédit du preneur, un virement de 38.140,02 € reçu le 26 mars 2019.

En application de l’article 1342-10 nouveau du code civil, ce paiement partiel s’est imputé sur les loyers et charges dus au titre de l’année 2017, éteignant toute dette de nature contractuelle.

La saisie conservatoire litigieuse ne pouvait donc être opérée sans autorisation préalable du juge de l’exécution et doit être annulée.

L’équité commande de rejeter toute demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

ANNULE la saisie conservatoire du 17 juillet 2019 et en donne mainlevée ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la société Parisienne immobilière et mobilière aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

X Y Z A

Page 4